大咖辩论：对于“内循环”，房地产到底是一个什么样的存在？

近期，决策层提出未来经济发展的双循环概念：加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

对此，有人提出，未来在内循环为主的经济发展模式下，房地产将遭到长期打压，房住不炒将成为常态。但也有人认为，房地产多年来都是拉动经济增长的重要力量，当下仍有可能推动了内循环。

｜观点一：功不可没的房地产

交银国际董事总经理、研究部主管? 洪灏

过分打压房地产市场，内循环很难生成

没有健康的房地产市场就没有良好的内循环，因为房地产市场本身产生信贷，很多新增信贷都是跟房地产有关，不仅仅是买房子，还有房地产相关的行业，比如建筑业，工程商的资金运营，以及买房对装修汽车行业的拉动。

所以，如果过分的打压房地产市场，这个内循环是很难生成的，但是话说回来，我们看到了过去几年房地产价格上涨势头过猛，所以也有必要去控制这个价格上涨的势头。

广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

经济明显好于预期，地产功不可没

上半年，经济明显好于预期，明理的人都应该清楚，地产在其间的分量。

既然如此，就应该尽力腾挪常规政策的空间，以持久战的智慧性打法，以跨周期的长远视角去解决问题。由此，就不难理解，为何2019年底将“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产长效机制的目标。构建国内大循环，至少从中短期来看，房地产是这个“大循环”中不可或缺的分支。

其实，这几年地产调控一直是这样的思路，看全国商品房销售量，过去3年在历史高位上拉出一条直线，热点城市也如此，这多半要拜“一城一策”所赐。

下半年及未来，调控会更加强调“一城一策”。即便是严厉调控的城市，也在极力呵护市场、保护刚需。

第一太平戴维斯华北区估价部负责人? 胡建明James Woo

房地产对财政短期贡献有很大帮助

房地产在中国以往经济发展模式下是个大贡献者, “大循环”就是扩大内需, 让人民消费均衡, 以往房地产占了居民大部分收入抑制着居民消费。

中短期楼市將继续调控， 控制增量、资金流入导向、房住不炒，政策有收有放，维持楼市一定活跃度。像一些热炒城市如深圳、东莞、南京限购已升级。疫情舒缓后这些城市交易量先上升再回落， 一城一策非常明显， 城市库存现以促销为主，折上加折去消化疫情前段影响。

房地产对财政的短期贡献和稳定短期投资有很大帮助， 但中长期的问题，对高房价管控、隐性债务、人口老化等问题不是短周期政策可解决，需一套更高更远的调控计划。

植信投资首席经济学家兼研究院院长 连平

房地产对其他行业拉动作用显而易见

房地产在内循环中将起到更多助力的作用，首先是因为房地产行业在内循环发展中具有十分重要的地位，房地产行业未来对GDP的贡献显而易见，2019年房地产业产值占名义GDP比重为7%，间接贡献率超过15%，占固定资产投资比重为24%。房地产行业对消费和投资都具有很大拉动作用，对其他行业的带动作用也十分明显。

据测算，通常房地产GDP每增加1个单位，可以拉动工业0.4个单位、金融业0.2个单位、批发零售0.1个单位等。

其次，新型城镇化催生房地产市场新机遇。在下一个十年，新型城镇化建设对中国经济发展至关重要。未来城市群和都市圈发展的空间比较大，必然带来这些区域更大的需求增长，包括房地产需求。

诸葛找房数据研究中心 陈霄

房地产及基础建设投资仍是投资重点

投资、消费和出口作为拉动经济发展的三辆马车，在当前我国经济发展到一定阶段以及复杂的国际形势下，提出了未来发展或将以内循环为主。意味着在拉动经济发展的主要力量中，出口贸易的作用或将逐渐弱化，投资和消费逐渐成为未来经济增长的重要力量。

但房地产及基础建设投资仍然是投资的主要方面，并且房地产还是地方财政的主要来源。

对于当前提到的内循环经济发展模式，房地产作为重要的拉动力量是不可动摇的，但是也要摒弃掉经济上强调房住不炒、因城施策。

｜观点二：这个问题要辩证看

中指研究院企业研究总监 李建桥

房地产自身就是一个内循环行业

从一定角度来说，对房地产还会有一定的促进作用。面对国际分工和产业链的角色重新架构，之前进出口商品更多转向国内，对我们国家的消费潜力都有一定促进作用，房地产作为我们国家的一个重要产业一直以来都是坚持健康平稳发展策略。

同时，房地产行业自身本来就是一个内循环行业。所以经济的内循环对于行业影响其实是不大的。

另一方面，随着国内消费的挖潜，商业地产和产业运营实际上是迎来了更好发展机遇，从这一点来说其实是推动了经济内循环的。

中国企业资本联盟副理事长? 柏文喜

说不上是拖累，现在是两难罢了

对于房地产在内循环中扮演的角色，我认为更多的是一种成本角色。

之前在外向型经济中，国内的土地财政推动的房地产成本可以通过对外贸易向外输出一部分而对外转嫁，在启动国民经济内循环以后只能在国内消化房地产所构成的社会经济运行总成本，因此房地产的社会经济运行成本效应会特别凸显出来。

房地产对内循环说不上拖累，现在是两难罢了：不加大调控力度，会加大内循环的社会整体成本，导致社会经济运行困难；加大调控力度，会提升地方政府的财政收支压力。所以只能是地方政府紧缩开支，保社会经济运行了。

58安居客房产研究院分院院长? 张波

将房地产和内循环“对立”，本身就有逻辑问题

内循环，不代表房地产将被长期打压房地产本身面临调控从严，并不意味着房地产将被长期打压，调控从严是基于稳房价、稳地价、稳预计的楼市稳定目标。地区性房地产市场不发生过热亦不会引发房地产调控升级。

例如内循环中包括国内投资，扩大有效投资，重点支持“两新一重”建设，这是今年两会提出的有效投资的方向，新型基础设施建设、新型城镇化建设都离不开房地产的发展，5G化小区建设，智能停车、新能源车小区充电桩、城镇有机更新，乡村全面振兴，城乡一体化的各种工程，也都是房地产发展息息相关。

因此，房地产会有利促进内环循，房地产是内循环的支撑性基石，而不是所谓对立面。

中国政策科学研究会副主任? 徐洪才

辩证看房地产产业链的作用

房地产产业链很长，行业活跃确实对内循环有正面作用和拉动力。但并不意味着要以刺激房地产的发展作为促进经济内循环的手段，还是要建立长效机制，促进房地产平稳健康发展。

房地产市场吸纳大量的资产是正常业务循环的需要，房地产是资金密集型行业，吸纳过多资金可能会对别的实体行业有挤出效应。

房地产过度发展对经济循环有一定的负面影响，很多地方在发展过程中没有注意到产城融合，片面发展房地产，结果出现空城鬼城现象，这就导致资源浪费，影响了经济内循环。

从这个意义上说，房地产发展要和经济发展/城镇化进程相适应，否则就会扭曲经济结构，阻碍经济正常循环。

｜观点三：独秀于林，不行

北京金诉律师事务所主任 王玉臣

某一个行业畸高，其他行业必然受影响

首先，内循环意味着环环相扣，生产、分配、消费等个个环节一环扣一环。将有限的资源用在各个环节上，进行消费、再生产、再分配。而从消费环节来看，国民手里的钱是有限的，而房价居高不下，虹吸国民财富的房地产无疑占了国民收入的一大部分，这就导致了消费能力的集中和畸形。

财富总值的有限性决定了，当某一个行业畸高的时候，其他行业必然受影响。

但不可否认，房地产从一定程度上还是推动了内循环。毕竟房地产行业不是一个简简单单的小行业，本身就是一个复杂的组合，建筑工程施工带动了农民工就业，土地收入带动了地方收入，建材供应又带动了关联行业的发展，带动了大量的工作机会，也产生了一定的财富分配。所以，房地产一定要抑制过热，房价一定要降到适度的水平，这样才能发挥其推动的作用，抑制其拖累的负面影响。

著名经济学家? 宋清辉

不能只有房地产独秀于林

短期来看，房地产推动了内循环，因为房地产主要是国内消费者在消费。

长期来看，房地产拖累了内循环，一个良好的市场经济，不能只有房地产独秀于林，被房地产绑架，经济内循环就难以良好运转起来。

上海中原地产市场分析师 卢文曦

房地产应做好自己本职工作

从内循环角度看，房地产还是会起到一个比较重要的角色，如果出口投资遇到压力，那么投资和消费的重要性就更加凸显。

不过，内循环不会过度依赖房地产，试想一下，如果所有的资金区全部投到房地产，还怎么去消费呢，假如有100块，七八十块全部投到房地产，二三十块投实体经济，其他地方失血有可能造成失业等现象，在这样的情况下，房地产会对经济产生拖累。

房地产应该还是做好自己的本职工作，严守住房不炒的底线，防止资金流到不该流的地方，并不是完全不能进来，而是合理的发展，房地产能对经济起到一个稳定的作用，所以现在更多的是防止市场过热，现在需要稳定的房地产市场给经济转型创造时间和空间。

｜观点四：怎么样变更好？

同策研究院总监 宋红卫

控制好房价有利于内循环经济

内循环主要就是指国内消费主导下的经济增长模式，从长期来看房地产肯定是推进内循环。但是房价太高，或者房价上涨过快对于实体经济是有挤出效应的。企业的成本上升，企业利润空间下降会造成产业向外转移，近几年我国有些制造业向东南亚开始转移，这样就会造成就业下降，失业率上升，老百姓(603883,股吧)消费能力下降，企业生产的东西卖不出去。

房地产是个中性词，我强调高房价或者房价上涨太快是拖累内循环，但不是这个行业。关键是房价上涨脱离了经济和老百姓收入的增加，就是挤压经济，总结一句，高房价、房价上涨过快，拖累内循环，控制好房价有利于内循环经济。

某房地产开发商

提高信贷使用效率，是内循环重中之重

从中国目前的房地产形势来看，房价过高，是良性内循环的最大阻力。

首先，涉房贷款，消耗了大量银行信贷资源，挤占了中央用于扶植小微企业贷款资源。同时，房贷利率上浮，使得银行更偏爱房贷，加剧了这一趋势。

其次，高房价抬升了商品成本，仓储成本、店租和人工成本中的居住成本，比例过高，使商品价格居高不下，阻碍了内需消费提升。而且，从资金使用效率看，工资形式的资金没有在消费领域流通，就以房贷形式回到银行，高额房贷降低了资金运转效率，占用了内循环资金。

此外，高房价下，大量银行贷款以资产抵押，一旦房价暴涨暴跌，会形成了巨大的金融隐患。

不得不说，在当前严峻的内外形势下，严格控制银行信贷规模，提高信贷资金使用效率，是打造良性内循环的重中之重。

社科院 冯煦明

活跃经济内循环取决于四大方面

壮大和活跃经济内循环，一项重要的基础性工作就是理顺和完善房地产市场长效机制，包括如下四点：

一是要优化建设用地供给的空间布局结构，切实增加人口流入城市的住宅用地指标，防止一二线城市房价过快上涨，降低新市民住房压力，避免高房价“反噬”实体经济；

二是在年轻人购房压力较大的一二线城市大力发展住房租赁市场，切实提高租房居住的稳定性、便利性、可靠性和宜居度，尤其是要大力发展长租公寓市场；

三是要系统性地提升物业管理服务品质。总体而言，我国房地产市场存在重硬件、轻软件，建造能力强、物业服务能力弱的失衡。随着房地产市场高速增长阶段转向高质量发展阶段，亟须补足物业服务品质短板；

四是要防范个别产业基础薄弱、人口净流出的县城及三四线城市潜在的房价下跌风险，防止房地产市场风险向金融部门和其他实体企业蔓延。