从业绩预告看房企2020H1经营业绩的三大特征

本文转载自公众号：“亿翰智库”

2020年已过去大半，进入下半年，已然又到了繁忙的年报季，此时房企也开始接连披露2020年上半年业绩预告（盈利预增或预减）、业绩公告或者半年报，从现已出公告的企业的公告内容来看，“疫情”是其中最核心关键词，上半年着实对企业造成了影响。

综合来看，企业经营业绩呈现三大特征：

1

销售业绩首当其冲，影响仍在可控范围；

2

收入、利润增长放缓，减速趋势或仍将持续；

3

利润结构变化，利润率下滑或难逆转。

一

销售业绩首当其冲，但影响总体可控

新冠肺炎疫情的突发超越所有人预期，在此非预期冲击之下，房地产企业遭受重挫，为了最大化避免疫情的扩散，售楼处关停，消费者处于心理因素，即使在售楼处开放后，客流量仍不能快速恢复到疫情之前，特别是一季度，多数房企业绩陡降，2020年1-2月全国商品房销售金额同比-35.9%，1-3月同比跌幅仍达到-24.7%，至7月，全国商品房销售业绩涨幅虽持续恢复，但累计涨幅尚未转正。

当然，为了将疫情造成的损失降到最低，房企各出奇招，线下营销渠道受阻之后，便不断开拓新的营销渠道，营销模式不断创新，或搭建线上售楼处，或与电商合作，或直播售房，房企的销售业绩也在逐步向好的恢复，多家房企销售业绩已在6月实现正增长。

根据亿翰智库《2020年1-7月中国典型房企销售业绩TOP200》数据，百强房企中，TOP10/TOP20/TOP40/TOP50房企门槛值均已实现正增长，销售业绩回正的企业明显增多。

从销售业绩端来看，由于需求的可积累性，只要有需求存在，积累的需求只会迟到，不会消失，伴随疫情负面效应的逐步消化，房企的销售业绩所受影响或可在年内逐步回补，若企业货值充足，布局优质，营销活动到位，销售业绩大概率能在3季度实现正增长。即疫情冲击之下，销售业绩虽受冲击，但目前来看影响可控，只是在销售过程中或会附加更多成本支出。

二

四大原因主导，收入增长下滑之势明显

新冠肺炎疫情的持续至今已有大半年时间，不仅对销售业绩造成了一定影响，对企业财务报表指标的影响也均已形成，收入增长表现出明显放缓趋势。其中原因主要在于以下几点：

第一、竣工时点后移，收入结转承压

企业为避免疫情的传播，项目工程暂缓，原定可于上半年实现竣工结转的项目工期延后，因此收入结转时点后移，导致营业收入增长放缓或预期减少。

第二、竣工安排，结转主要集中于下半年

由于企业项目竣工结转的时点安排，可于上半年结转的项目占比较少，项目收入结转主要集中于下半年。

第三、租金收入降低，且覆水难收

首先，购物中心受影响显著，特别是餐饮等业态遭受影响更深，客流量，出租率下滑明显；

其次，为抗击疫情，企业积极履行社会责任，对商户、租户实行租金减免优惠政策以减轻其经营压力，进而导致租金收入萎缩；

再次、疫情期间，居民需要居家隔离以避免疫情传播，文化、旅游等业态也遭严重影响，收入亦相应降低；

最后、酒店客房入住率大幅下降，酒店业务收入同比减少。

无论是购物中心、文化旅游，还是酒店等持有性物业收入的下滑，其中的损失都无可挽回。

第四、新收入准则执行，结转时点后移

部分企业于2020年起执行新收入准则，房地产项目收入确认时点延后，上半年满足收入确认条件的已售商品房同比减少。

三

三大因素影响，利润或下滑或增速放缓

同样，由于疫情的影响，反映在企业财务报表端的利润，利润率也出现了下滑或增长减速情形，主要原因在于三点：

第一、由于项目结转时点的滞后，净利润相应出现收缩或增长放缓；

第二、前期获得的高价土地，在限价情况下出售，并于上半年结转，进而导致利润被摊薄；

第三、结转项目区域布局原因，上半年结转利润率较低的项目。

除此之外，由于疫情造成销售业绩受制，企业限于现金流压力，以出让项目部分股权，或其他增值扩股方式转让股权，而获得一定现金流入，这将一定程度影响净利润结构，使得归属于上市公司股东的净利润出现下滑。

我们认为，销售业绩的影响或可在年内实现补偿，但是营业收入和结转利润所遭受的损失难以从后续的结转中补足，营业收入和利润涨幅收窄的趋势或难有所改变。

行至年中，年报季再度如期而至，即日起，亿翰智库将围绕企业（重点聚焦EH50）年报展开相关研究，拟推出年报有料、香港直播/业绩会、未来已来、年报综述等系列研究成果，与大家一起感受房企在此会计期内的心路历程。

附：38家部分已公布业绩预告企业利润情况