博鳌·现场｜管清友：大牛市来了吗、房企估值为何上不去、下半年调控思路是什么？

    8月12日 ，2020博鳌房地产论坛直播间，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友分别就宏观经济政策、地产调控思路、股市大牛市、房企估值逻辑等问题，与在场媒体进行了充分交流。

　　宏观政策为何保持克制？

　　上半年中国经济复苏超出预期，前低后高，一季度-6.8%的增长打出了一个底部，未来一年的走势应该是稳步回升。二季度3.2%的增速来之不易。说明中国宏观政策把握得当。今年强调守住底线。

　　管清友认为，中国宏观政策还是保持了比较克制的态度，货币政策从6月份开始边际上收紧，本来可以继续宽松，但并没有那么做，原因如下：泡沫经济在国际上已有先例，上世纪80年代末期，日本房地产出现泡沫，经济遭受重创，几十年缓不过来；国内，过去十几年，中国经历过三轮大宽松和资产大泡沫，有着深刻的历史教训，从中国整个宏观面上看，不能再出现大的资产泡沫；中国宏观政策可操作性还是有的，货币政策和财政政策的空间也是有的。

　　“这就像一个人生病了，先吃点药，但后期主要靠强身健体提高免疫力，不能灌猛药，是药三分毒。而且在全球经济体中，中国资产收益率还是比较高的，也没有必要学习国外的无限大宽松。”

　　下半年调控思路？

　　今年中国首次没有制定宏观经济目标，原因如下：疫情冲击导致两会延迟，滞后了两个月不太好制定；疫情之下，通过设定目标要求各地完成，方式不太得当；今年强调了就业优先，强化了就业的“指挥棒”，十四五期间也应该强化就业指标，强化就业就是强化民生。

　　房地产在疫情冲击后，是恢复得较快的行业之一。行业供给需求基本平稳，需求在下滑，但下滑没那么快。国家对于房地产政策思路明确，就是房住不炒，不会允许房地产出现房价上涨过快，出现泡沫的情况；但也绝对不允许出现大跌，就此衰落下去，因为房地产行业涉及到30多个其他行业。总体来看，政策操作不可能完美，只能两害相权取其轻。房地产已经进入平稳发展时期，要以长周期眼光看待房地产。

　　怎么看待高房价问题？

　　中国现在人均建筑面积37平米，但人居居住面积只有20多平米，与国际上与中国人口密度差不多的国家还有差距。中国房地产居住层面的趋势，已经从住的开，到住的好，再到住的起。特别是让年轻人住的起。

　　2013年以后，中国刚需人口出现净下降，供应增加，需求减弱，斜率变平了，价格波动自然也会变平。年轻人对于核心城市的房价的抱怨，就像我们抱怨纽约、伦敦房价贵一样。因为整个市场涨过20年了，大部分年轻人都是从0开始，你当然会觉得贵。这也是一个痛苦的经济规律。

　　今年是大牛市吗？

　　过去一年股市涨得很多了，过去一年都是大牛市。7月份以后大盘指数的上涨，也可以说是一个牛市。

　　中国老百姓(603883,股吧)也会进行资产池的转换，不动产比例降低，金融资产比例提高（包括股票资产）。这几个月是大牛市，原因如下：资金推动，政策宽松，流动性大，但这种来得快去得快；疫情期间投资出口少。

　　股票是经济基本面变化的提前反应，表现出大家对于经济复苏的预期，这种预期好于此前的判断。

　　IPO的加快，注册制的加快，就是为了稀释泡沫。加入新的资产，就能稀释已经释放出去的流动性。　　 

　　房企的估值逻辑逆转？

　　中央调控思路，就是摁住房地产，让其他行业流动起来。所以，地产企业估值逻辑就会发生变化。

　　房地产慢慢有点像制造业和消费行业，杠杆加不上去了，拿地自有资金提高，赚不到金融和杠杆的钱了，所以估值上不去，因为估值逻辑发生变化。历史上按照金融逻辑估值，现在要按照制造业和消费行业估值。

　　这是中国房地产必须经历的阶段。为何内地和香港上市企业，表内杠杆率，香港不到40%，但大陆超过70%。因为香港和内地发展阶段不一样；监管不一样；香港企业吃过大亏，特别是经历过亚洲金融危机。现在房企正处在一个痛苦的降杠杆的过程中。