博鳌·现场丨乐观or悲观？林中、田明、潘军对租赁市场发表看法

　　8月12日，由观点地产机构主办的2020博鳌房地产论坛举办，本次论坛以“地产远见：重启的世界”为主题。在题为“并非唯一的房地产”的博鳌铿锵行主题讨论环节，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲带领阳光保险集团首席经济学家邱晓华、旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席林中、中泰证券首席经济学家李迅雷、朗诗集团董事长田明、花样年控股集团有限公司董事局主席兼首席执行官潘军进行了观点碰撞。

　　对于房地产市场需求的新趋势，林中、田明和潘军发表了看法。

　　林中从此次疫情对业主生活影响出发，他认为，科技、智能打造的智慧住宅和智慧社区进程正在加快。从刚需来看，受收入增长预期以及职业的不稳定性影响，一些需求会出现滞后。从未来几年来看，一二线城市的刚需是有个趋势，就是面积要更小，确保总价能承受得起，所以现在会开发更加经济、高效布局的刚需的住宅，来应对这种购买力、支付能力的变化。

　　租售角度上，林中认为，从目前来看，租赁市场碰到了比较多的困难，因为今年一线城市住宅的租金普遍是下跌的，疫情对租赁市场还是有影响的，从长期来看，租赁的需求还是会稳步增长的，因为在购房之前还是要解决居住的问题。不过，林中也提出，中国的租金跟房价都会面临很大的挑战，租金和收入有非常敏感的关系，如果未来几年中国居民的收入很难高速增长，未来两三年租金或许会停止增长。

　　在田明看来，现在房地产是“两高一低”行业（高投入、高风险、低收益），已经不是当年的“三高”行业。想在这样的行业里面存活下来，是要在品质改善方面和在企业的产品创新方面有突破，行业里面也将迎来一个比较残酷的调整、并购阶段。

　　对于租赁市场的发展，田明同样持乐观态度。“现在我们的购房者当中，买房的动机大部分还是投资性的，真正为了居住目的买房的比重不大。坚持房住不炒，必然带来投资性的购买房屋下降。而人们解决居住类问题，更多的是要通过租赁的方式去解决，这是一个长期的趋势。”不过，田明也表示，租赁市场需要经历一个阵痛来实现租金跟房价之间的新的平衡。

　　潘军则认为，疫情推动了买房这件事，但对办公楼、产业园会有重大冲击。

　　在租赁市场上，潘军则持悲观态度，“现在还能在北京建长租公寓只能在五环、六环外，因为城区已经建满了住宅，年轻人需要低房租，你就需要住得更远，现在在北京开车进到金融街(000402,股吧)、CBD，需要两个小时，按道理来讲应该是年轻人住在市中心，老年人住在郊区。我们现在是人都住在市中心，越穷的人住得越远，如果说现在能有租赁的土地，也只能是放在远郊。如果你用住宅地来做长租公寓，年回报率只有百分之一点多，所以未来的租赁性住宅在未来的一二线城市，我认为是没有资源的，政策根本不匹配，市场环境没有。”

　　潘军进一步阐述到，“深圳为什么不让城中村再改造了？如果扒掉城中村，市中心就没年轻人了，因为只有城中村能给年轻人有更好的生存空间，所以只能做综合整治，就不能再做城市更新了。比如说华润大冲旧改项目，现在卖13万一平米，按现在几千块钱的租金，根本没办法做租赁。所以未来整个的租赁性住宅应该政府来做。”

　　“现在深圳已经在倡导把多余的写字楼允许改造成公寓，为什么做不成，是因为租金上不去，在国外的租金收益率能到4%、5%，深圳连1%都到不了，北京也到不了。怎么市场化？我们能不能在产业园区就近配套非出售性的租赁，同时把比例提高一些，这样对一些一线的城市、二线的城市，他的企业的员工可以就近居住。如果没有地价的公寓，回报率做到4%、5%是没问题的，如果按住宅的地价供应，而且还不允许在商场里居住，不允许在办公楼里居住，就近居住是无解的。所以如果能把政策打开，我认为未来租售并举的方式才能真正落实。”