博鳌·现场丨管清友:房地产目前面临的问题是政府、企业和居民很难达成共识

2020-08-12 16:09:53 和讯房产 

  8月12日,由观点地产机构主办的2020博鳌房地产论坛举办,本次论坛以“地产远见:重启的世界”为主题。如是金融研究院院长、首席经济学家管清友作了题为“从住得开到住得好、住得起——以长周期眼光看待房地产”的主旨演讲。从住得起这个维度来看,管清友认为中国大城市的房价无论从绝对数还是相对数来讲,在全球都是处在前面的,这是必须承认的客观现实。“从买得起的角度来讲,房价上涨已经大大超过收入上涨的水平,这也是房价上涨过快引发政策调整的根源。”管清友表示。

博鳌·现场丨管清友:房地产目前面临的问题是政府、企业和居民很难达成共识

  “从中央银行的策略来看,是从需求层面去抑制房价的一个非常重要的举措,从需求层面来看,人口因素还是非常重要的,特别是刚需人口,我们未来还面临一个人口塌陷式的变化,对整个房地产行业冲击是比较大的。”管清友分析称。

  单从数据来看,住得好不好呢?管清友认为实际上是不够好的,但还是有提升空间。管清友从供给端给出建议,比如说从目前住房结构来看,商品房面积的占比也就刚过1/3,大量的存量的老旧公房、小产权房亟待从体制、机制、建筑质量上升级。所以现在看来,这些存量的房地产,它的改造、投资其实空间还是比较大的。“从供给上还有一个比较重要的事情是要改善土地供给的结构,这些年房价上涨固然有金融因素,其实跟供给端的变化也有很大的关系。我们的整个土地供应,住宅土地供应不到15%,在这么小比例的住宅土地供应当中,你就很难抑制房价的上涨。”管清友表示。

  监管、管理角度,管清友提到,主要的方法应该是降杠杆,也就是说从体制上降杠杆,比如说拿地,房地产开发商的自有资金是不是可以提高,不用再像以前这种非常低比例的自有资金。比如说卖楼花这种情况是不是可以改进,以降低杠杆率。

  同时,管清友对不同的市场主体进行了分析。他认为现在对企业的限制太多,比如限购和限售,“用限价来限制市场,就会产生几个结果,第一个结果是市场供需失衡,第二是偷工减料,减少成本,第三是腐败。所以我建议要去掉一些不必要的过度的管制和限制。”从政府角度来看,政府觉得房价上涨过快引发社会争论,他们需要给社会公众一个交代,同时大量收入比较低的群体无法购房,会积累社会矛盾,所以房地产市场以及房价的过快上涨在任何国家都是一个民生话题,从居民角度来看,房地产的问题则可能是收入分配问题。

  “这三个主体大家的诉求是不一样的,出发点也是不一样的,你从不同的诉求、不同的出发点建议,很难达成共识。现在房地产很大的一个问题是很难达成共识,就是政府、企业和居民三大部门很难达成共识。”

  那么未来如何从住得开到住得好和住得起呢?管清友认为需要这三方达成共识,他建议政府要抓住降杠杆,抛弃原来很多不必要的限制,从企业这个角度来讲,一定要认识到高周转、高杠杆的时代过去了,未来房地产就是一个制造业、服务业。从居民角度来讲,当然不希望房价过快上涨,但是也不要期望房价剧烈下降。

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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