博鳌·现场丨管清友：房地产目前面临的问题是政府、企业和居民很难达成共识

　　8月12日，由观点地产机构主办的2020博鳌房地产论坛举办，本次论坛以“地产远见：重启的世界”为主题。如是金融研究院院长、首席经济学家管清友作了题为“从住得开到住得好、住得起——以长周期眼光看待房地产”的主旨演讲。从住得起这个维度来看，管清友认为中国大城市的房价无论从绝对数还是相对数来讲，在全球都是处在前面的，这是必须承认的客观现实。“从买得起的角度来讲，房价上涨已经大大超过收入上涨的水平，这也是房价上涨过快引发政策调整的根源。”管清友表示。

　　“从中央银行的策略来看，是从需求层面去抑制房价的一个非常重要的举措，从需求层面来看，人口因素还是非常重要的，特别是刚需人口，我们未来还面临一个人口塌陷式的变化，对整个房地产行业冲击是比较大的。”管清友分析称。

　　单从数据来看，住得好不好呢？管清友认为实际上是不够好的，但还是有提升空间。管清友从供给端给出建议，比如说从目前住房结构来看，商品房面积的占比也就刚过1/3，大量的存量的老旧公房、小产权房亟待从体制、机制、建筑质量上升级。所以现在看来，这些存量的房地产，它的改造、投资其实空间还是比较大的。“从供给上还有一个比较重要的事情是要改善土地供给的结构，这些年房价上涨固然有金融因素，其实跟供给端的变化也有很大的关系。我们的整个土地供应，住宅土地供应不到15%，在这么小比例的住宅土地供应当中，你就很难抑制房价的上涨。”管清友表示。

　　监管、管理角度，管清友提到，主要的方法应该是降杠杆，也就是说从体制上降杠杆，比如说拿地，房地产开发商的自有资金是不是可以提高，不用再像以前这种非常低比例的自有资金。比如说卖楼花这种情况是不是可以改进，以降低杠杆率。

　　同时，管清友对不同的市场主体进行了分析。他认为现在对企业的限制太多，比如限购和限售，“用限价来限制市场，就会产生几个结果，第一个结果是市场供需失衡，第二是偷工减料，减少成本，第三是腐败。所以我建议要去掉一些不必要的过度的管制和限制。”从政府角度来看，政府觉得房价上涨过快引发社会争论，他们需要给社会公众一个交代，同时大量收入比较低的群体无法购房，会积累社会矛盾，所以房地产市场以及房价的过快上涨在任何国家都是一个民生话题，从居民角度来看，房地产的问题则可能是收入分配问题。

　　“这三个主体大家的诉求是不一样的，出发点也是不一样的，你从不同的诉求、不同的出发点建议，很难达成共识。现在房地产很大的一个问题是很难达成共识，就是政府、企业和居民三大部门很难达成共识。”

　　那么未来如何从住得开到住得好和住得起呢？管清友认为需要这三方达成共识，他建议政府要抓住降杠杆，抛弃原来很多不必要的限制，从企业这个角度来讲，一定要认识到高周转、高杠杆的时代过去了，未来房地产就是一个制造业、服务业。从居民角度来讲，当然不希望房价过快上涨，但是也不要期望房价剧烈下降。