博鳌·现场丨房企眼中的“多元化的光亮”

　　8月12日，由观点地产机构主办的2020博鳌房地产论坛举办，本次论坛以“地产远见：重启的世界”为主题。此次论坛上，联合主办方巨量引擎在博鳌房产论坛上重磅发布“美好家”品牌计划，为房企品牌打造一站式的营销服务。

　　当日下午的议程中，在题为“模式再造，多元化的光亮”的主题讨论会环节上，光华楼评出品人杨光华带领中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云、金地集团(600383,股吧)开发管理公司总经理蔡戈鸣、光大安石商业运营管理中心总经理林宝泰、蓝润地产副总裁刘瑞光、合生商业集团副总裁张西、中奥地产投资副总裁、首席战略官于志、搜狐焦点全国总编辑马霄倓进行了激烈的思想交锋。

　　对于杨光华提出的“住宅地产未来能走多远”，大家发表了自己的看法。

　　蔡云认为，未来的房地产开发：第一，预期是更加理性了；第二，随着新型城镇化的发展，农民进城的钢需和城市居民改善性的钢需，所以我们的住宅市场还是存在的，不是没有的；第三，随着城市的扩容，户口必须有条件、透明的放开了。在这样的条件下，住宅肯定是有市场的。接下来开发企业怎么做？蔡云分析称，以居住为主题的延伸服务会大行其道。“商业、文化、旅游、物业管理等多元化会围绕着行业去发展，但是，首先核心一点是围绕着住宅，以我们的主业为延伸，这才是我们将来发展的方向。”

　　马霄倓则基于媒体人的视角回答了这个问题，她认为购房用户接收信息的渠道是非常多元化的，同样开发企业在近年来的传播方式也发生了多元化的变化。

　　刘瑞光则举例称房地产的多元化基本上80-90%是失败的，他认为选择比做事情更重要。“选择行业的时候要有规模效应，还要有成功案例，另外，利润率不要太低。”

　　于志建议，房地产企业多元化要遵循两个原则：1.还得战略聚焦，围绕主业做上下游的适当产业配套。比如说现在谈得比较多的物业，如果自己不投物业，把物业交给第三方，就在后期交付品质上没有保证，如果追求品质和口碑，没有自己投资物业公司更有管控力。2.现在纯住宅的开发确实会比较难，越走利润率越薄，有其他的板块辅助，在合作方面也好，或者是在税酬方面，还是在多元的整合上，都可能会有一些积累，至少会对这个行业很熟悉。“我是建议多元化得看企业本身的体量和你的资金所在的状态，还要相对聚焦，不能太散了。”于志表示。

　　在房企多元化探索中，代建是一个重要方向，金地、绿城、朗诗在此领域就有布局。金地分享了做代建的感想。

　　蔡戈鸣表示，资本和代建的关系，可以理解为房地产开发要素的两个核心要素的协同要力。当一个业主方只有土地资源时，可能是缺资金，也缺开发能力，在这个情况下，资本跟代建业务的结合就可以很好的为土地方提供另外两个生产要素的补足。从资本的角度来看，资本投到一个项目时，往往希望所投出去的资本是有安全边际保障的，这时候有相对强有力的开发体育来进行项目的代建感觉，对于资本的风控、价值创造也是非常大的帮助。

　　“很多朋友或者是很多同行都提到代建只是认为工程管理，或者是工程施工本身，实际上我们所谓的代建业务是前端的项目定位到设计管理、施工管理、销售管理，甚至是到最后的物业服务，当然也包括过去当中的报批报建和成本，实际上是全专业的过程。您刚刚说为什么最近还有一些品牌开发商在开始关注代建这个领域，在发力，因为它也是一个符合社会化和专业化分工的趋势。”蔡戈鸣解释到。

　　蔡戈鸣进一步阐述，因为地产行业的业务核心来说是几块：前端融资和投资，这个是带金融属性；中间链条的开发业务，把一块土地变成项目；项目招商经营、运营和物业。目前国内的地产开发模式更多是大的开发，各个能力都具备，同时我们也看到欧美相对发达的国家，在投资和开发分离的趋势上，是比国内走得更早一些，这也是为什么这一段时间代建这个模式得到越来越多的认可。

　　再换一个角度看，中国的房地产走过这么一个阶段，应该说从最早的土地红利期到了之前通过高杠杆、高周转的资本红利期，再到目前进入到有无阶段到好坏阶段，我是非常认同的。购房群体对房子本身的要求越来越高，另外是这个行业要求越来越激烈，这个行业也逐渐进入到开发能力的红利期。在未来，谁的开发能力最强、谁能够去更好地帮这个行业缺这块能力的中小型开发商提供代建的服务，谁就可能顺应到行业发展的趋势。

　　林宝泰就商业下一步的趋势进行了分享。他表示，疫情带来的影响是消费者信心提升，最难是商家信心提升，“今年疫情出现之后，两级分化会越来越严重，整个市场的消费的饼是变小了，但是核心城市的核心商圈，或者是同一个城市的核心商圈和郊区商圈，核心商圈恢复速度快，以后两级分化越来越严重，上半年有很多的收并购，大量不专业的商业地产的投资人没有办法熬过这个时间和这个点，包括他的杠杆、利率、投入和支出，他只能通过这个时间段来做交易和止损。”林宝泰表示。

　　未来商业地产怎么样发展？蔡云建议要加强体验性的消费，做运营性的消费，让它们贴近老百姓(603883,股吧)。用一些新的产品，摒弃以前老百货的模式运营。，要着重加强商业地产运营能力。