四大行发布房贷统一默认批量转换LPR公告 购房者未来月供增加或减少都有可能

　　8月12日，四大国有商业银行密集发文，对存量贷款LPR调整给予了规定。此次政策最大的变化就是规定了“批量转换”的概念，通俗来说就是“8月底房贷都要默认调整为LPR定价方式”。此类规定有效地提高了存量贷款换锚的工作效率。这也是相关购房者所需要关注的内容。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，各家银行的转化情况是类似的，这里以中国工商银行(601398,股吧)的政策为准，分析其政策要点。根据此次中国工商银行的公告，其明确，对于2020年1月1日前已发放的浮动利率个人住房贷款进行换锚操作。为简化客户操作，将参照银行业普遍做法，于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR定价方式。其中调整规则为：原合同约定的利率定价方式转换为以相应期限LPR为定价基准加点形成，加点值等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，加点值可为负值且在合同剩余期限内固定不变。重定价日调整为贷款发放日对应日。

　　由于此次调整的政策原文比较“拗口”，所以通过一个简单的案例来进行分析。张先生在2015年的时候买过一套房，向工行贷了100万，约定30年内偿付完毕，当时是参考“央行基准利率*（1+浮动比例）”的方式计算月供额的。而到了现在，由于工行的政策发布，那么后续将“被强制”调整定价公式，即参考“LPR+基点”的方式来计算月供额。其中LPR以每年元旦时的LPR为准，而基点=今年8月份的利率-去年底的LPR，这个基点在未来年份永远不变。

　　严跃进提出，此次工行等银行密集发文，实际上和工作安排有关。根据央行2019年30号公告，今年8月31日前必须完成换锚工作，当时政策的精神实际上是“在协商基础上督促客户完成换锚”。但是到了2020年类似政策风向有点变化，比如工商银行在2月29日《关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换为LPR的通告》中，增加了一句，“请自主判断是否转换定价基准，我行充分尊重您的选择权。”这句话存在一定的漏洞，或者使得购房者面临选择困难症。所以在今年关于“是否要转化为LPR定价方式”方面，各类购房者咨询不断、疑惑很多，尤其是普遍会问“调整后月供是否会增加”的问题，这使得类似银行客服和个贷部门面临很多咨询，甚至也影响了正常的换锚工作。所以此次工行的文件很清晰，即统一默认进行调整，除非客户申请。这样就减少了工作量。换而言之，到了8月份结束，各类购房者的房贷就会自动调整为LPR的计算方式，也减轻了双方的成本。

　　实际上此类文件后，购房者依然会有很多疑问，所以还是需要明确几个内容。第一、央行已经好几年没有公布基准利率了，后续的所谓基准利率就是LPR，也叫基础利率，一切要朝LPR进行调整，这是利率市场化改革的导向。第二、购房者后续被默认调整后，未来的月供可能增加也可能减少，其实和过去的月供还款情况差不多，所以不必过于担心，应该支持各家银行的信贷工作。第三、相关银行部门可以编制客户咨询的答复小指南，引导购房者理解政策改革的初衷，防范8月份调整完毕后9月份咨询量密集增加的风险。