高力国际：三期叠加抑制写字楼需求释放，金融街是中国内陆最好的市场

　　从今年一季度北京写字楼开始经历疫情的洗礼，高力国际就已经通过各种媒体指出，疫情对于北京写字楼租赁市场没有决定性的影响，其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏变化而已。进入二季度，随着北京防控逐步放开，市场活跃度明显提升，整个北京甲级写字楼市场吸纳量从一季度的-81,000平方米快速恢复到二季度的30,000平方米左右。然而，我们注意到，在剔除了自用和预租的影响后，全市场的净吸纳量依然为-14,000平方米左右，但需求恢复程度并没有那么强。截止到2020年二季度，北京甲级写字楼租金为366元每月每平米，环比下降1.7%，同比下降8%；空置率为16.6%，环比微降0.1%，同比上涨5.1%。就现在的市场环境来看，我们依然维持我们在疫情后对于北京写字楼市场的四点趋势性研判：

　　第一，供应高峰持续推高空置率才是市场本质。无论有没有疫情，逐步走高的空置率是北京甲级写字楼市场目前的现状，而这个持续走高的空置率则是由于集中的供应高峰所致。2020年下半年北京市场依然会迎来接近70万平方米的新增供应量，明年还有近80万平方米的新增供应入市。高供应的格局会一直延续到2021年，市场的空置率高点也会在2021年出现。

　　第二，市场需求长期存在，但疫情后需求释放目前不及预期。高力国际华北区董事总经理严区海在今年二季度曾指出，中国经济目前正处于三期叠加的影响下，即经济增速下行期，产业结构调整期和疫情防控常态化时期。在这样的三期叠加影响下，市场需求的释放需要更长的时间，但由于市场同时又处于供应高峰期，短期内的供应过剩在一定程度上意味着市场新增需求不足以支撑这样的新增供应体量。市场无法通过新增需求进一步去化空置面积。其实这个现象在2019年四季度的数据中就已经有所体现，因此我们不能一概而论把空置率高企全都归咎于高供应量和疫情的原因。目前，金融业，互联网和专业服务业依然是主要需求来源，特别是外资金融机构，相对成熟的互联网公司以及各类专业服务类公司。

　　第三，租金阶段性高位调整的大趋势保持不变。租金作为市场价格指标，租金上升需要有持续的需求作为支撑。市场需求能够在今明两年出现可持续性的回暖，需要建立在宏观经济增长符合预期，北京疫情防控有效和写字楼需求中性释放的三个基础条件上。高力国际华北区研究部董事陆明提出，虽然我们可以基本确认市场逐步走出疫情阴霾的大趋势，但2020全年的净吸纳量在剔除自用和预租的影响后可能仅为北京甲级写字楼市场历史平均水平的一半左右。在高供应量且需求中性的市场环境下，租金依旧会保持缓慢下探的趋势，但下方空间已经非常有限，2021年和2022年可能会成为本轮市场租金调整的真正底部。

　　第四，2021年后北京将迎来市场去化周期。高力国际华北区研究部董事陆明认为北京写字楼市场的发展大致经历了三个阶段：2002-2008年的供应量推动期，2009-2017年的租金推动期，2018年到2021年的第二个供应推动期。在2021年之后，北京市场将进入一个3年左右的去化周期，整体空置水平会随着需求的不断释放逐渐回落。

　　高力国际把北京甲级写字楼市场的大致分为8个子市场，在这些子市场中，有三个子市场对北京写字楼市场扮演着压舱石的作用。这三个市场的稳定，关系着整个北京写字楼市场的稳定，甚至影响着整个中国经济的稳定发展。这三个市场就是金融街(000402,股吧)，东城商务区和中关村(000931,股吧)，这其中首当其冲的就是金融街市场。

　　高力国际华北区研究部董事陆明表示，如果以十年作为一个维度来回顾整个金融街甲级写字楼市场的发展的话，可以说这个市场不仅仅是北京最理想的写字楼市场，其空置水平和租金收益在全球也是名列前茅的。从甲级写字楼的空置率的来看，金融街的空置水平超过10%的时候还要追述到2009年金融危机时期，过去十年间的空置水平长期保持在5%以下。截止到2020年二季度，金融街甲级写字楼平均租金达到670元每月每平米，环比下降-1.4%，同比下降4%；空置率依旧保持5%以下的水平，达到4.2%，环比上升0.6%，同比上升2.5%。 和甲级写字楼市场类似，金融街的乙级写字楼目前也保持非常低的空置率，仅为3.6%，租金维持在450元每月每平米左右。

　　在三期叠加的背景下，目前金融街租金出现了小幅下调，但我们认为这样的下调对于整体市场运行来讲是积极的。疫情过后，大部分企业普遍都面临着经营困境，对于各方面的成本也会更加敏感。租金的下调一方面可以从一定程度上降低企业租赁成本，也可以从另一方面提升整个金融街，甚至是整个北京的城市竞争力。我们不否认金融街市场也会有个别的楼宇出现租赁困难的局面，但这样的低效楼宇显然不能反映整个金融街市场的真实情况。西城区政府已经意识到辖区内部分低效楼宇的问题，更是在今年5月就出台了《西城区支持低效楼宇改造提升若干措施》（以下简称《若干措施》）。《若干措施》体现了北京市政府力求从存量中挖掘增长潜力的决心，也从实际的政策引导和真金白银的投入来精准助力北京楼宇经济的可持续性发展。高力国际认为，金融街市场的稳定是一种连疫情都无法撼动的稳定，这样的强势市场不仅仅得益于金融街的金融类企业强大的产业聚集效应，也得益于金融行业租户无可比拟的承租能力。我们一直认为，写字楼市场是经济的晴雨表，企业在办公市场的微观变化在很大程度上反映着经济波动和行业兴衰。因此，豪不夸张的讲，金融街市场不仅对北京写字楼市场有着举足轻重的作用，更可以从侧面把脉中国金融行业微观层面的企业变化趋势。

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