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销售增65%,盈利降59%,仁恒置地规模突进后失衡

2020-08-14 08:53:59 和讯房产  郑娜

本文转载自公众号:“地产深度报道”

开始提速的仁恒置地,在追求规模的过程中,逐步丧失着过去的优势。

8月13日,仁恒置地发布了今年上半年业绩报告。

数据显示,截至今年6月30日,仁恒置地收入同比增加18.2%至91.17亿元;上半年股东应占溢利为4.93亿元,同比大幅下降59%;毛利率为35.9%,较2019年同期的46.5%下跌超十个百分点。

财务表现虽有所下滑,但仁恒置地的销售表现却保持了2019年的高增长。2020年上半年,其实现合同销售金额为297.73亿元,同比增加65%;合同销售面积为83.1万平方米,平均销售金额为3.6万元,按年增长26.2%。

开启加速模式

股东应占溢利下挫近6成,这对一直精耕细作、看重利润的仁恒置地来说,并不多见。

在业绩报告中,仁恒置地对这一情况的解释是产品组合的变化。在地产分析师严跃进看来,这一变化其实意味着仁恒置地在做大规模的需求下,对产品组合“从长计议”。

仁恒置地的销售表现也确实颇为亮眼。报告期内,仁恒置地实现合同销售金额为297.73亿元,同比增加65%。

规模扩张的加速模式开启自2019年。此前销售额多年维持在250亿元左右的仁恒置业,给2019年定下了500亿元的销售目标。

仁恒置地的这一目标显得有些冒进。以截至2019年4月时公布2019年销售目标的40家房企为例,其销售目标增长率均值仅为18.36%。

所幸,仁恒置地2019年以557亿元的合同销售额完成了销售目标,销售增速则达到了116.1%

2020年上半年,仁恒置地的销售表现依然远超行业平均水平。中达证券发布的研报数据显示,2020年1-6月,TOP100房企实现销售额5.15万亿元,同比下降3.3%;其中,累计销售额排名前50的房企中,仁恒置地以65%的销售额增速位列首位。

能在当前市场环境下取得如此销售增速,诸葛找房数据中心分析师陈霄认为,从仁恒的布局上来看,其在长三角、珠三角等区域均有布局,集中于一二线热点城市,而业绩贡献最多的城市集中于南京和上海,相对而言受到疫情影响小,疫后恢复也更为迅速。

“仁恒在规模扩张上加速前进,通过收并购以及招拍挂拿地实现规模的迅速扩张;同时通过加强合作模式,降低投资成本的同时也扩大了规模。”

在借合作推动规模快速增长的同时,权益占比降低也成为仁恒置地不得不面对的问题。

以克而瑞发布销售榜单粗略计算,2017年、2018年间,仁恒置地的权益占比分别为67.82%、67.81%,而在其开启规模追求的2019年,其权益比骤降至48.2%;2020年上半年,这一比例进一步降低至43.41%,处于行业较低水平。

负债水平走高

除了权益占比下降之外,加速发展的仁恒置地也没能逃过负债率难题。

数据显示,截至6月末,仁恒置地的净负债比率达到88.2%较2019年末的80.1%上涨了8.1个百分点。

事实上,2020年初时,国际评级机构穆迪曾将仁恒置地的展望从“评级列入审查”调整为“负面”,其认为,“负面”展望反映出公司在未来12-18个月执行其雄心勃勃的去杠杆计划能力存在不确定性。

而据仁恒置地披露,截至2019年末,其流动负债为531.59亿元,同比增长46.1%;短期负债146.06亿元,同比增长68%

仁恒置地也已开始在意这一点。8月13日的业绩会上,仁恒置地管理层表示,今年下半年将加快销售回款,争取降低负债率水平。

同时,报告期内,仁恒置地的毛利率水平也出现明显下降。2020年上半年,其毛利率为35.9%,较去年同期的46.5%下跌逾十个百分点

这一下滑态势其实在2019年已经有所显现。数据显示,仁恒置地2019年的毛利率较2018年下滑4.8个百分点至41.2%。而此前受益于企业重点高端产品的打造,仁恒置地毛利率多年处于行业较高水平,2018年其毛利率为46.0%。

这些并未打消仁恒置地对规模的热情。公司管理层在线上业绩会上披露,截至7月底,仁恒已完成合约销售金额400亿元,就全年700亿元的销售目标,公司很有信心在剩下的5个月达成余下300亿元的销售任务。

作为仁恒置地最早进入的上海市场,2020年也将对其全年销售有所贡献。公开信息显示,仁恒置地2019年以34.32亿元拿下的上海静安区市北高新(600604,股吧)技术服务业园区N070501单元18-03地块,已经被打造为“仁恒·静安世纪”,预计均价约9.2万元/平方米,近期开启认筹。

毗邻该项目的融创静安映在6月初开盘,均价为9.12万元/平方米,项目认筹率达102%。截至8月13日,网上房地产数据显示,该项目共有314套房源,已成交约258套,去化率约为82%。相邻的仁恒静安世纪未来或也能获得较好的去化表现。

即便该项目表现不佳,仁恒置地也已经通过引入投资者提前实现了部分回血。今年6月,华润置地、招商蛇口(001979,股吧)披露,分别获得了静安区市北住宅项目20%的权益。由此计算,目前仁恒置地在该项目所占权益为60%。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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