经济内循环，房地产要靠边站吗？

中房智库 苏志勇

最近在经济学界和房地产界炒得最热的词汇莫过于“经济内循环”了。

7月30日，中共中央政治局会议明确提出，“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。这次政治局会议的主要议程是研究关于制定“十四五”规划和2035年远景目标的建议，因此“经济双循环”很可能成为“十四五”规划制定的战略方向。

与以往经常提到的“扩大内需”相比，“经济内循环”有着怎样的不同？中房智库认为，这不仅是内涵和外延的延展，更是从战术到战略的升级。关于“经济内循环”对房地产业的影响，中房智库认为，“经济内循环”战略，房地产行业不可能缺席，但也绝不会成为短期刺激经济的手段。

一、启动内循环上升到国家战略

“经济内循环”概念的提出主要源于以下几方面原因。

首先是疫情的冲击，暴露了全球化产业链的脆弱。新冠肺炎疫情从年初至今已经持续了半年多，虽然国内疫情得到了有效控制，但中国主要贸易伙伴仍在疫情的水深火热中挣扎。对于产业链跨国布局的企业来说，不管是原材料、设备进口还是商品出口都受到极大影响。任何一个环节出现问题都有可能导致整个产业链陷入瘫痪。

其次是中国与美国等经济体的贸易摩擦不断，逆全球化浪潮升级。美国及其“盟友”对中国企业和产品展开大面积制裁和封杀，英国脱欧，澳大利亚与亚洲贸易脱钩，印度与东南亚国家脱钩……凡此种种，显示出经济全球化发展至今遇到了前所未有的困难，中国经济必须摆脱外部依赖，在国内构建完整的产业链体系。

上述原因只是外部因素，构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，不是短期应对经济下行采取的权宜之计，用中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆的话说，“这是国家层面筹划以更深层次的改革、更高水平的开放加快形成内外良性循环的战略抉择”。

其实关于经济内循环的表述从5月份开始屡次出现在高层的表态中。5月，习近平总书记曾在不同的会议上两次提到“构建国内国际双循环相互促进的新发展格局”；6月18日，国务院副总理刘鹤在陆家嘴(600663,股吧)论坛致辞中透露，“一个以国内循环为主、国际国内互促的双循环发展的新格局正在形成”。由此可见，构建双循环发展新格局的构想早已在高层达成共识。

二、经济内循环需打通梗阻

那么“经济内循环”与以往提到的“扩大内需”有什么不同呢？笔者认为至少有两方面的差别：一是“扩大内需”是从消费需求的一个点发力，而“经济内循环”则是从生产、分配、流通、消费等各个环节入手。二是“扩大内需”只是从战术层面解决问题，而“经济内循环”则上升为长期战略，其重点在于补短板、调结构、提质量、增效益，打通经济内循环的各种障碍。

在生产环节，很多行业存在局部产能过剩、供给结构不合理、产品质量不高等问题，因此决策层此前也提出了供给侧结构性改革的思路。此次强调“内循环”，就是要在生产环节要尽量摆脱外部依赖，开展技术创新、产品研发，提升产品品质和科技含量。

在分配环节，收入差距拉大，严重制约了消费水平和消费结构。当前居民收入结构呈金字塔结构，低收入群体占大多数。尽管国家统计局早已不再公布基尼系数这类反映收入差距的数据，但从各地公布的人均可支配收入来看，城乡差距、东西部差距显而易见。此外，在要素市场配置上同样存在诸多不合理现象，资本、劳动力过度向发达城市倾斜，造成区域发展严重不均衡。因此，从分配环节将更加注重公平和资源配置的合理。

在流通环节，在产品市场仍存在流通环节过多、信息不对称、物流成本过高的情况。降低流通成本，提供效率是流通环节需要解决的问题。

在消费环节，人们对未来预期的不确定性也是影响消费的重要因素，如收入的不稳定、社会保障不足、消费结构中住房消费占比过大导致其他消费不足。此外，消费环境、消费渠道、消费服务等也是影响消费的重要因素。消费环节是整个内循环的着力点和落脚点，有效扩大内需也是解决内循环问题的难点。

生产、分配、流通、消费是一个完整的循环，针对每个环节存在的问题逐一解决，方能打通整个内循环的梗阻，使之形成良性发展。

三、内循环绕不开房地产

针对“经济内循环”对房地产行业的影响，存在着两种截然相反的观点：一种观点认为，房地产作为国民经济支柱产业，在拉动经济中有着不可替代的作用，只有房地产才能救经济；另一种观点则认为，房地产业过度透支了居民的消费能力，在经济趋向内需为主的大背景下，应当严格限制房地产。

持第一种观点的人，以原国家房改组组长、汇力基金董事长孟晓苏为代表。他在近期接受中国房地产报记者采访时表示，“房地产市场是链接国内大循环的关键环节，楼市活跃能带动相关产业繁荣，发展出国内超大规模市场的优势”。他认为，在国内经济内外严重受阻的情况下，启动楼市而非抑制楼市应是正确的政策选项。房地产业作为一个拉动力很强的主导产业，它能起到一把钥匙开多把锁的作用。

对此也有人持不同观点。粤开证券首席经济学家李奇霖在解读内循环的文章中指出，“高房价的负面影响显而易见，对消费的拖累更是如此”，他认为，近两年尽管出现了局部性的地产调控放松，但“房住不炒”的总基调没有变。在推动内循环的战略下，后续在中央层面放开房地产调控的概率很小。

尽管管理层在反复强调“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，但启动经济内循环，房地产始终是绕不开的话题。客观地说，房地产整个产业链自身就是一个完整的内循环，每一个环节都可以在国内完成。因此只要解决了房地产自身的循环机制问题，就会走上良性发展的轨道。

四、如何解决房地产内循环

房地产作为特殊商品有着与其他商品不一样的属性，因此其内循环机制也有所不同。首先，房地产既是消费品也是投资品，某种程度上其投资属性更强。其次，房地产作为消费品，其消化周期非常长。食品等快消品的消费周期可能只有几天，服装消费周期可能一两年，大家电消费周期通常在三五年，汽车消费周期在10年左右，而房地产的消费周期可能是一生。此外，房地产对资源消耗最大，占用资源时间最久，特别是对土地和资金的占用。基于上述原因，解决房地产内循环问题难度更大，对宏观经济也更为至关重要。

首先是生产环节（供给端），房地产市场存在几个不平衡。一是城市之间的不平衡。由于城市发展水平、资源配置、人口数量、收入水平等方面的差异，造成热点城市住房长期供不应求，房价高企，而一些中小城市则库存严重，两者房价出现巨大差异。二是商品房与保障房之间的不平衡。由于历史原因，保障房建设严重不足，更多的人需要通过购买商品房满足住房需求，导致商品房价格上涨。三是商品房与租赁房之间的不平衡，租赁住房始终是住房市场的短板。

其次是流通环节，存在一定程度的梗阻。本轮房地产调控实施4年取得了显著效果，“房住不炒”的总基调深入人心。单从调控手段看，目前大多数城市仍然以行政手段取代长效机制，有的城市对限价、限购限制得过死，不仅“限涨”，甚至“限降”；有的城市限购政策不科学，使区域市场陷入死循环。过度的行政干预很大程度上限制了刚性需求和合理的改善需求，成为房地产市场正常运行的梗阻。

最后是消费环节，最大的制约因素是房价。房地产作为居民家庭最大宗的消费品，往往需要每个家庭倾其所有，掏空“六个钱包”，再加上二三十年的贷款。虽然最终实现了房地产的内循环，但确实严重影响了其他消费需求，对整个经济的健康发展造成严重影响。随着房价不断上涨，购买力下降，房地产的内循环也将无法实现。

解决上述问题，简单来说就是补短板（补保障房的短板，补租赁住房的短板）、调结构（调供地结构，调产品结构），最终实现降房价的目的。当然，在这个过程中必须坚持的原则就是“房住不炒”，强化房地产的居住属性，削弱投资属性，净化市场，引导合理消费。

五、房地产在内循环中的机会

内循环的落脚点是扩大内需，对于房地产来说就是释放与住房相关的消费需求。在经济内循环中，房地产存在哪些机会？如何把握这些机会？笔者认为至少有以下几点值得把握。

首先是城市群、都市圈的机会。房地产市场从总量上看似乎已经饱和，但一二线热点城市仍存在供不应求的状况。去年国家发改委出台关于培育发展现代化都市圈的指导意见，都市圈范围内的城市和周边郊区正在迎来历史性机遇，房地产需求将爆发式增长，这也是业界的共识。

其次是城市更新、旧城改造的机会。房地产经历了20年的高速发展，新建住房市场逐渐趋于饱和，但存量房市场潜力巨大。2000年之前建设的老旧小区从安全性、环境、品质等方面存在大量问题，大部分需要更新改造。据官方统计，至少有40亿~60亿平方米老旧小区需要加装电梯，仅这一项就是万亿级的市场。今年，住建部正在实施3.9万个小区的改造计划，重点是完善小区配套和市政基础设施、环境、提升养老社区、托育、医疗等公共服务水平。此次改造涉及居民700万户，去年和今年两年国家财政投资600多亿元，而这仅仅是一个开始。据媒体统计，截至目前百强房企已经有超过半数涉足城市更新和旧城改造。

最后是细分市场的机会。随着消费升级，房地产相关消费需求也将得到释放。例如旅游消费的升级带动酒店、度假、民宿等旅游地产，养老服务的升级带动医疗服务、大健康、养老等相关房地产需求，消费的升级带动商业地产等等。

构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，是一项长期的国家战略，房地产行业身处其中不可缺席，必须主动应对，将企业发展、行业发展融入国家战略，方能把握机遇，立于不败之地。

专家观点

樊纲：房地产最值得重视的就是迁徙需求

8月12日的博鳌房地产论坛上，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲在主题演讲中表示：最近大家都在谈双循环，特别强调的是当前要加强中国经济“内循环”。目前，包括房地产在内，很多都是以内循环为主，国内市场要做好需要扩大内需，把方方面面的需求调动起来。房地产最值得重视的需求就是迁移性需求，就是在城市化进程中人口迁移带来的需求。农村的人进城，小城市的人到中等城市，中等城市到大城市，毕业生到大城市，迁移的过程远远没有结束。在迁移过程中，就产生了租房甚至买房的需求。而中国的城市化进程，将使这个需求具有相当的持久性，我们需要给予高度重视。

“循环”这个词相比扩大内需有它的优点。过去出现了很多梗阻，流通不畅，资金说要到哪儿也不到位，有需求没供给、有供给没需求。循环就是让它能够协调起来，这样才真正能把我们国内的市场开放出来，能够使我们的企业有更大的空间得以发展。

孟晓苏：房地产是链接国内大循环的关键

原国家房改组组长、汇力基金董事长孟晓苏近日在接受中国房地产报采访时，针对经济内循环谈了自己的看法。他认为，首先买房本身就是消费，相当于把构成房屋的钢筋水泥、电气管线、钢板玻璃都买了下来，后续的装修、家具、空调电器也都要花钱购买。其次，购房活动拉动了相关产业。居民购房款并不是交给开发商就消失了，而是从此开始了货币的传导过程：开发商把钱交给营造商，营造商交给部品制造商，再交到原材料生产商与能源提供商……这种货币传导机制作用不仅盘活了多个产业，而且每个环节都有对劳动者的支付，劳动者拿到薪酬去养家糊口，又拉动了居民消费。这正是“经济内循环”的具体表现。

在楼市调控上因城施策、精准施策很重要，抑制居民购买力对一些城市是降温冷水，但对楼市与经济还没起来的城市可能是一记大棒，会把人们打懵。

李奇霖：内循环需从扩大内需和推动创新两方面入手

近日粤开证券首席经济学家李奇霖针对经济内循环话题撰文表示，推动内循环，至少包括扩大内需和推动创新两个方面。扩大内需不外乎从消费和投资两方面入手，与以往短期刺激消费、拉动投资的各类政策不同，推动内循环需要建立能够促进消费和投资的长效机制，让各类主体自发地去消费和投资。

促销费，关键是提高居民的购买力，具体的长效机制包括三点：一是收入分配向劳动倾斜，尤其是低收入群体。二是促进居民消费的配套政策改革。三是严格落实“房住不炒”政策。

扩投资方面，重点是促进更具生产性的制造业投资，而传统逆周期调节中常用的房地产和基建，需要和新型城镇化结合起来。发展城市群是中国新型城镇化的未来选择，在推动规模经济扩张的同时，也会带来一些固定资产投资需求。

（此文刊于中国房地产报8月17日11版