质造·盘点 | 怀柔雁栖镇楼面价来到2.35万/㎡时代,谁会为此买单?

2020-08-18 09:20:22 和讯房产 

 

8月第3周第一个工作日,北京土地市场“静悄悄”地出了一块不限价地,雁栖镇陈各庄村HR00-0010-6040地块R2二类居住用地,起始价19.17亿元,底价成交,竞得企业是北京科控置地有限公司。

该地块位于怀柔解放军航天工程(603698,股吧)大学南侧,雁栖河西侧,本地块以挂牌的形式进行土地出让。总用地面积4.2万㎡,总规划建面为8.4万㎡,纯住宅用地无配建配套设施,容积率2.0,控高30米。该宗地挂牌底价中土地开发建设补偿费总额为174152.44 万元。不限房价。

为啥说是“静悄悄”?怀柔区年内首次挂牌出让不限价土地,却以19亿底价成交,静悄悄的来,静悄悄的成交。溢价率0.0%,可售商品住宅综合楼面价为23447元/㎡。

其次,纵观2019至今,怀柔共出让5宗商品房用地,竞得企业都有北京城建(600266,股吧)、北科建这类国资委企业的影子,今天拿地的北京科控,据天眼查信息显示,也是北科建及怀柔国资委控股的马甲企业。怀柔的新房,2019年至今似乎无“外人插手”,一直被北科建情有独钟的拿在手里深耕,在土拍市场上,怀柔土拍几乎无悬念0溢价的被“静悄悄”摘走。

楼面价从1万/㎡上涨至2.35万/㎡

本次出让地块楼面价是23447元/㎡,从二手房市场供应来看,周边小区并不多,链家7月怀柔区域的二手房挂牌均价为31284元/㎡。唯一有房源在售的是距离地块最近的二手房小区世嘉光织谷(2008年建成)房价2.8-3.7万/㎡之间,也只有3套。

存量房供应不多、加之今天出让的楼面价与现在二手售价对比,未来地块入市售价有一定想象空间。加之和讯房产整理发现,与2019年1月底底价成交的1.17万/㎡的楼面价相比,楼面价也是“稳步上扬”的状态。

和讯房产整理

不过,业内人士告诉和讯房产,楼面价稳步上扬是合理的结果,北京今年出让的地块整体楼面价都在涨,除主城区外,包括房山这样的郊区,受整体趋势带动,怀柔的楼面价合理上涨也是理所应当。

目前,怀柔区域在售楼盘仅3个,分别是北京城建·府前龙樾、翡翠华庭、山水首府;从价格方面看,除山水首府价格待定外,其余两个成交均价分别为4.3万元/平方米、2.9万元/平方米。

未来发展被看好

楼面价已经卖到近2.35万/㎡的六环外怀柔,会有人买单吗?地产营销人韩乐指出,比较看好怀柔未来的发展,拥有“三城一区”中科技创新中心的定位,未来发展可期。

怀柔从目前来看成交量不多,因为还没有到爆发的节点,未来随着土地供应增加、项目成熟度提高,区域市场更热,才会伴随成交量上涨。

从本次出让地块配套来看,中指数据指出,地块位于北六环外,雁栖湖景区以南,京加路东侧。周围有世嘉光织谷、育龙馨居、雁栖一品园等较为成熟的小区,超市、文化活动中心等设施配套齐全,生活氛围浓厚。该地块周围的学校有陈各庄幼儿园、一零一中学(怀柔校区)及航天工程大学,周围教育资源丰富,地理位置较好。

也有业内人士持相似观点,《新总规》正式推出“三城一区”的规划,而怀柔科学城成为重要承载地之一,被赋予科技创新的重要产业使命,区域迎来高速发展的又一契机。这或许是北科建、北科控等企业布局进驻怀柔的原因之一。

加之怀柔自然景观优越,泽龙评地称,北京怀柔,山清水秀;雁栖湖畔,国际会都。相比较南城的厮杀,怀柔宅地不存在万中取一的压力,实乃避开北京兵家之争的好选择。

的确,北京怀柔区前几年出让的土地并不多,但从去年开始土地恢复供应,从上图也可知,加上这宗共计5块,除一宗是共有产权地块外,其余都属不限价地块。

不过也有分析师持中性观点,贝壳研究院高级分析师潘浩认为,从历史数据看,近十年怀柔成交住宅用地仅12宗,2019年成交4宗,为历年来成交宗数最多的年份,土地市场热度有所上升,但从新房市场看,作为远郊区域,新房市场主力客户集中在区域内部,去化能力较弱,单项目去化周期大部分在5年以上,区域整体新房市场存量去化周期在40个月以上。由于去化压力较大,年内怀柔区大概率不会大量推出住宅用地。

怀柔的“腾飞”要待何时?楼面价2.35万/㎡的项目,入市后售价值得关注。

雁栖镇地块周边项目盘点

NO.1?北京城建·府前龙樾

地址:怀柔府前东街

开发商:北京城建

产品:105-165㎡三居、四居

均价:43500元/㎡

效果图(来源:诸葛找房)

样板间(来源:安居客)

165㎡4室2厅3卫户型图

NO.2?翡翠华庭

地址:怀柔区京密路辅路

开发商:北科建+北控置地

产品:88㎡两居、89-158㎡三、四居

均价:29438元/㎡

效果图(来源:搜狐

88㎡2室2厅1卫户型图

 

END

(责任编辑:徐帅 )
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