宝龙商业：二十年后要进入全球前十（实录）

观点地产网 在宝龙商业中期业绩会上，我们看到了首次出席现场的陈德力。

8月19日，刚刚出席宝龙地产中期业绩会的许华芳和陈德力，又赶到了宝龙商业业绩会发布现场，两人身份也变更为宝龙商业董事会主席兼总裁，以及执行董事兼首席执行官。

此外，参与会议的还包括了执行董事兼首席财务官张云峰和副总裁唐剑锋。

“尽管面对疫情，经过我们的努力还是取得不错的成绩。”一开口，许华芳就为宝龙商业这半年的成果定了调子。尔后，再次强调陈德力加盟对于宝龙商业的意义。

“过去大半年有三件比较重要的事，一是公司赶在去年底完成了上市，这让宝龙商业有了更大的资源、平台和市场空间去布局。其次，成功把陈德力总引进到宝龙商业，进一步强化了宝龙商业的团队力量；第三是收购了一家轻资产管理公司。”

一番常规而简短的开场白后，许华芳把更多时间交给了陈德力。和上一场宝龙地产中期业绩会不同，在这里是陈德力的“主场”。

据其介绍，截至2020年6月30日，宝龙商业总收入为8.69亿元，同比增长16%，归属母公司股东利润为1.45亿元，同比增长66.4%；在管面积为698万平方米，物业管理面积为1165万平方米。

规模扩张同时，宝龙商业利润表现也在趋好，归母净利润1.45亿，同比增长66.4%。净利率同比增长5.1个百分点至16.7%。基于此，宝龙商业决定进行上市后的首次派息，每股派息0.1港元，派息总额占利润比例的43%。

让人有些意犹未尽的是，除了介绍业绩表现外，陈德力没有太多其他发言。

或许这也是宝龙商业现有高管架构中各自的分工；许华芳主抓大方向上的战略制定，而陈德力担当的是一个执行者或实干派的角色。

五年150家购物中心

作为宝龙集团分拆出来的商业上市平台，宝龙商业中最大业务自然是商业。

数据显示，在宝龙商业上半年总收入中，商业运营占比80.6%。项目布局上，截止到2020年6月30日，宝龙商业管理的零售商业物业有51个，其中包括45个购物中心和6条独立的商业街。

在前一场宝龙地产业绩会上，陈德力曾说宝龙商业会战略聚焦于长三角区域。如今，则对“为何要深耕长三角”给出了更为详尽的理由。

“区域分布上看，战略聚焦长三角，管理面积上长三角达到45.4%，运营收入占比高达64.6%。”

到目前，宝龙商业在整个长三角地区总共布局了65个项目，占比为68%。其中，江苏省项目16个，上海市项目12个，浙江省项目37个。

早在一年前，许华芳便提出过“2025年宝龙商业在营项目达到100个”的目标。在这场业绩会上，许华芳透露了另一个规模目标：“要在长三角范围内开超过150个购物中心，其中自持购物中心要超过100个，这是未来5年的一个重要指标。”

另外，宝龙商业这个平台内除了商业运营部分外，还包含住宅物业管理业务。值得一提的是，尽管这部分物管业务在宝龙商业上半年总收入中占比只有19.4%，但该部分有着不小的贡献。

数据显示，宝龙商业上半年实现毛利润2.55亿，同比增长28.8%。其中，商业部分增长幅度为19.8%，物业部分增幅则达到131%。从收入增幅来看，商业部分上半年同比增幅为12.8%，物业管理部分的收入同比增幅为31.5%。

与此同时，宝龙商业市值较半年前上市时翻了一倍，除了自身原因外，显然少不了物业股普涨带来的影响。

不过，陈德力指出，宝龙商业未来五年内仍会以商业为主，并保持每年开20个Mall的增幅。

物业方面，宝龙商业希望能够加大外拓力度：“现在的物业，很大程度上依托于宝龙地产，未来希望对外拓展写字楼、住宅以及工业园区，或是一些企业总部。”

轻资产与收并购

外拓是许华芳和陈德力为宝龙商业未来发展定下的关键词之一，具体看来，这个词包含了商业运营和住宅物管两层含义。

“今年一二月份已经实现了两个项目的外拓，其中有一个今年下半年会开业。6月份以后，新成立了两个轻资产管理团队做这个事。”

陈德力介绍，存量资产在全国尤其是长三角非常多，机会很多，但其实优质的存量项目并不多，所以未来更加倾向于新建项目的轻资产合作。

紧接着，他透露说，目前宝龙商业有几个意向项目已经签署，相信下半年会有一些好消息告诉大家。

在陈德力的介绍中，轻资产项目外拓其实只是收并购框架的一部分，除此之外，“外拓”对象还包括对轻资产管理公司的收并购。

根据既定方针，宝龙商业在收并购轻资产管理公司时会重点关注长三角范围的企业，即浙江、上海、江苏，以及广东等几个地方的轻资产管理团队。借此方式，宝龙商业希望能提高自身盈利能力和管理面积。

今年7月，宝龙商业宣布收购浙江星汇商业管理有限公司60%股权，这也是宝龙商业的首单收购。该公司共有14个在管项目，在管面积为89万平方米。

为何收购浙江星汇？

除了标的公司资质较好外，陈德力解释称，该公司主打产品是商业主题街区，而宝龙主打购物中心，二者之间能够形成产品线互补。借此，宝龙商业希望未来能够实现“5年百街”的管理目标。

“除此之外，我们已经接触了好几家轻资产管理公司，正在洽谈中，包括一些区域型轻资产管理团队，以及社区型轻资产管理团队。”

一切才刚刚起步，但许华芳有了一个更大的目标：“我们要通过20年努力成为全球前10的商业地产商，未来5年的规划其实只是通往大目标的过程而已。”

而陈德力这位曾帮助万达、新城商业实现快速扩张的职业经理人，负责将许华芳的目标落到实处：“我们希望未来能在每个城市、每个省份有一家轻资产管理公司跟我们合作，这（浙江星汇）只是第一个。”

以下为宝龙商业2020年中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：新的五年规划下，希望把宝龙商业打造成一家怎么样的企业？如何配合宝龙集团的战略规划？关于轻资产外拓，今年大环境下，市场上的好机会多不多？

许华芳：对于未来5年宝龙商业的战略，其实我是想得更长远一点。我们今年定下一个很大的愿景，就是要通过20年努力成为全球前10的商业地产商，所以5年只是这个愿景里面一个重要阶段而已。

总的来讲，未来5年第一是要保持行业前5的江湖地位。其次，要在长三角范围内开超过150个购物中心，自持超过100个，这是未来5年的一个重要指标。

陈德力：现在存量资产在全国尤其是长三角非常多，所以轻资产外拓和并购机会非常多。我们接触的公司也非常多，今年是接触项目最多的一年。

我们选择项目非常挑剔，希望未来收并购的项目是非常优质的，而且不是简单的财务投资，更看重的是管理团队。

因为轻资产管理更重要的就是看管理团队，并购以后要能够实现双方的强强联合，实现非常良好的互补。

今年一二月份已经实现了两个项目的外拓，6月份新的组织架构发布以后，新成立了两个轻资产管理团队。

同时，未来更加倾向于对于新建项目的轻资产合作，因为优质存量项目数量并不多。希望未来跟一些地方的房地产项目、房地产公司，对于新建项目进行合作。

目前有几个意向已经签署，相信在下半年会有一些好消息告诉大家。

现场提问：公司上半年毛利率有所提升，是什么原因？上半年政府补贴和社保减免对毛利率这一块影响有多大？分两个业务板块来看，毛利率的展望怎样？上半年在社区增值服务方面有所进展，未来增值服务主要拓展方向是什么？增值服务现在毛利率大概是多少？未来在收入中的占比可以达到什么水平？

张云峰：毛利率提升分两部分，首先在商业部分，上半年虽然受疫情影响，收入有所下降，但是成本控制是比较好的。

第一是销售营销费用，疫情期间我们做了强管控；第二是行政开支，应该说管理得很好，同比略有下降，住宅物业这一块毛利率上升得更快一点。

第二个是关于住宅增值服务发展方向，今年已经开始加大了，未来也会增加，主要的方向还是跟住宅小区管理相关的领域。

现场提问：公司收并购策略是怎样的？接下来是否有进一步的收并购计划？未来对商业运营管理和物业管理方面的比例是多少？

陈德力：现在的重点是轻资产管理公司收并购和项轻资产项目拓展这两个方面。

轻资产拓展方面，跟集团战略一样，维持在1+1+N的层面，就是以长三角为主，加上在大湾区、广东省以及其它一些机会型城市。

对于轻资产管理公司收并购，主要侧重于长三角范围内，关注浙江、上海、江苏，以及广东这几个地方比较优秀的轻资产管理团队，从而提高宝龙商业盈利能力和管理面积。

目前已经接触了好几家轻资产管理公司，正在洽谈，其中包括一些区域型轻资产管理团队以及社区型轻资产管理团队，有下一步消息的时候，会给大家公开。

第二个方面是商业物业，未来5年肯定是以商业为主的，5年之内每年开20个Mall，5年后实现100个Mall的开业。

物业方面，未来5年首先是聚焦长三角，把全国布局逐渐调整为聚焦长三角。

第二，在现有物业基础之上，提高管理水平和质量，获得更多业主和甲方的认可和支持。

第三，现在物业很大程度上依托于宝龙地产，聚焦长三角，提高服务水平、盈利能力以后，希望更多外拓。对外拓展写字楼、住宅小区以及工业园区，包括企业总部。

现场提问：外拓并购是公司重要的增长点，是否有测算过可供外拓并购的潜在规模有多大？长三角和珠三角的商场密度大概是什么水平？

陈德力：对于并购的测算，是基于整个宝龙商业的发展情况，希望未来在长三角地区，浙江省、上海市、江苏省和广东省，能在每个城市、每个省份有一家轻资产管理公司跟我们合作。

第二，今年上半年的开业数量，长三角占了全国接近1/3，但是跟前几年相比已经下降了很多。

同时，根据长三角经济的发展速度和规模以及人口导入，现有购物中心的水平，尤其是优质购物中心的水平，远远还不能满足需求，所以我们对于在长三角的进一步发展，非常有信心和希望。