解局 | 上海滩风云 远洋时隔三年22亿再入沪

观点地产网 上海滩从来不缺故事，尤其是在金融与资本的加持下，在人们奋不顾身的奔赴与追逐下，这些故事更多了几分传奇韵致。

8月20日，远洋集团力压金茂、招商蛇口(001979,股吧)等房企，以22.66亿元的价格摘得上海青浦区一宗纯住宅用地，成交楼面价达到3.84万元/平方米，位列青浦区楼面地价前三位。

这是远洋集团在沪拿下的第九宗地块。

从跻身上海滩，到遭遇楼市调控的低调与沉默，再到如今“卷土重来”，远洋对这座沿海城市似乎有种莫名的情愫，十多年来，依旧辗转于此。

它来了，它走了，它又来了。

经历过首次到访的水土不服，远洋如今重回上海滩，它又能否克服市场的不确定性？又该如何面对较诸十年前更激烈的市场竞争？现在还没有答案。

它又来了，它还会走吗？

失足上海滩

8月20日，上海出让两宗住宅用地，总出让面积达到8.29万平方米，其中，保利发展摘得浦东新区地块，而远洋集团则以22.66亿元的总价拿下青浦区宅地。

据观点地产新媒体获悉，远洋拿下的地块为青浦区徐泾镇新开横河南侧26-04、31-01地块，总用地面积2.46万平方米，规划建筑面积5.89万平方米，起拍价16.84亿元。

该地块吸引了中国金茂、远洋集团、中华企业(600675,股吧)及招商蛇口参与竞拍。据悉，地块开拍后，四家竞拍单位争相报价，以此表明拿地的决心，而金茂、中华企业经过前面十余轮的激烈喊价后，报价速度慢了下来，随即慢慢转向观战台。而场上只剩下招商蛇口及远洋你争我抢。

远洋与招商蛇口不甘示弱，从112轮竞价开始，双方紧咬不放，一直持续到172轮，举牌价也从21.46亿元一路攀升到了22.66亿元，溢价率34.56%，楼面价3.84万元/平方米。

当172轮报价结束，竞拍也迎来的终局，远洋成了这场“叫价游戏”的最终胜利者。

分析人士告诉观点地产新媒体，青浦区地块在大虹桥西侧，附近有西虹桥商务区以及高端居住配套区，地理位置优越。加之，远洋在上海的土地储备不多，上一次在上海公开市场拿地还是2017年，当时也是在青浦区，未来两宗地块或许能够形成聚合效应，相互联动。

“一个是它有拿地的需求和迫切性，第二个，这次的地块溢价也算合理，徐泾的房价在六万左右，企业觉得能够算过来账“，上述分析人士补充道。

事实上，上海作为长三角的核心城市，一直都是远洋全国布局首选，2010年，该公司便如愿进入上海。

资料显示，2010年8月4日，远洋地产旗下项目公司以5.2亿元、13.77亿元接连竞得上海宝山区罗店新镇F1-4和F1-6地块，两幅地块成交楼面价均超过2万元/平方米，成为罗店区域内新单价地王。

在此不久之后的2011年1月份，远洋再于罗店新镇和杨行镇各新增一宗地，其中杨行镇地块总价高达31.3亿元。

但强势进驻上海之后，全国面临严格的楼市调控，随后上海“沪12条”出台，高地价项目陷入去化危机，远洋也未能置身事外。

对这位京城来客而言，命运总是如此“不公”，它只想看看大上海，却要被“逼”着上战场。

在楼市调控后的几年时间里，远洋沉寂不少，在土地市场上也几近空白。不惜重金布局上海的远洋，没有得到市场的同等回馈，楼市调控，更让远洋遭受重创。

2016年5月，远洋集团旗下盛洋投资的一份公告显示，公司以9.7亿元剥离上海北京等地11个项目，其中就包括了远洋早期在上海打造的上海远洋·香奈印象、上海远洋·博堡、远洋鸿郡三个项目。

远洋沪上风云

事实上，对远洋而言，北京和环渤海地区仍然是重点布局区域，该公司在华中、华西的土储占比仍然偏少，在以上海为代表的华东区域，更是华远的布局弱区。

数据显示，截至2019年中期，远洋集团录得土地储备3741.8万平方米，其中，北京区域的土地储备为1040.1万平方米，占比27.8%，环渤海地区的土地储备为958.4万平方米，占比25.61%，两地所占土地储备超过总土储的二分之一。

而该公司在华东一带的土储仅为363万平方米，占总土储的9.7%，排在六大地区的第五位。

数据来源：企业财报、观点指数整理

由于土储有限，远洋在华东一带的可推货值受限，这也导致在华东地区的发展受限。

据观点地产新媒体获悉，2020年中期，远洋集团录得协议销售总额为人民币418.40亿元，同比下降30%，而同期，该公司在上海地区录得销售额11.99亿元，在华东地区录得销售额96.35亿元。

过去五年，华远在华东地区的销售额呈现上下浮动的状态，2015年，该公司在上海录得销售额6.26亿元，在华东录得销售额75.72亿元，占总销售额的18.68%；2016年，该公司在华东地区的销售额为112.69亿元，占比22.37%.

2017年，华远在上海、华东销售额均录得近五年来的最高值，分别为44.91亿元、185.16亿元，占总销售额的26.24%。

数据来源：企业财报、观点指数整理

可以说，上海乃至整个华东是远洋集团的“短板”，是其布局较弱的地方，传导至业绩上，则表现出销售金额的弱势。

分析人士也表示，远洋在华东走过的这几年一直都是磕磕绊绊，每次高价拿地之后，市场正好进入一个低潮期，房地产调控是远洋在华东发展速度缓慢的重要原因，但远洋的决策、布局等等则是限制其发展的内因。

消息显示，今年7月，远洋集团宣布正式成立华西开发事业部，正式形成环渤海、北京、华东、华南、华西、华中六大开发事业部，开始力推“南移西拓”战略。

显然，远洋在努力调整土地的失衡，调整业绩发展的失衡，但这场“补短板”的战争在短期内还不能看到成果，远洋的战争还未结束。

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