央行抛出“345”新规 房企融资进入“至暗时刻” 购房者的好日子来了吗？

树欲静而风不止。

近日，住建部、央行召开重点房企座谈会，落实“345”新规，即3道红线、4类房企、5%的负债增幅间隔，控制过度利用杠杆、吸金能力强（往往能给出10%左右的利息）、土地市场摧城拔寨的房企。

近期，地王频现，房价也开始上涨了，但疫情后消费还未恢复，失业率仍在5.7%的高位，民间投资还在下行，“内循环”任重道远，必须对乱市施重典。按照这个标准，全国9.6万家房企，有2/3的融资要受限，四季度及明年，前期融资密集到期，如果增量融资收紧，赶快卖房就是唯一选择了。对于购房者来说，可以挑、可以选了。

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按央行给出的“三道红线”标准，统计上市房企发现，224家房企中，有51家均超过三条红线，45家超过了其中的两条红线，60家超过了其中的一条红线。只有68家划入绿色安全档。目前，全国有9.6万家房企，绝大部分是中小房企，超高杠杆运营是常态，保守估计至少2/3的超过了一条或多条红线。

超过三条红线的房企，2019年债务平均增长7%，超过两条红线的房企，这一增速为12%；超过一条红线的房企，平均增速为14%；安全区的，这一增速为15%。因此，除了安全区的，绝大部分房企未来融资将受限，想高举高打、摧城拔寨、高价拿地、“冲千亿”等等，都要歇一歇了。

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其实，“防范资金违规流入地产”，老生常谈了。这次，以如此严厉的姿态，搭建起资金和楼市的“防火墙”，甚至搞起“定量分配”，有一个重大的背景，就是要形成国内市场“大循环”的格局这个背景。资金是经济循环的血液，“7.30”会议强调，资金要直达实体，决不许跑冒滴漏。

但现在，要做到“资金直达实体”，而不是拐弯儿抹角进了楼市，可能非常不容易。一方面，疫情后各地纾困，本来已经花了很多钱，还要搞“减税降费”、新老基建加码。另一方面，现在可能是各地财政最紧张的时刻。即便像深圳这样的城市，税收或预算收入增幅也降到历史最低水平了。

7月份开发商资金来源增速首次实现“正增长”

因此，各地不得不把“压箱底”的好地块拿出来卖，比如2月份上海徐汇310.5亿的新地王，8月初北京大兴区拍出的总价79亿的新地王，广州2月初越秀南路拍出的64576元/平方米楼面价的新地王。近期火热的广州南沙，半个月拍出2个地王，最新楼面价高达19140元/平方米。

地王一旦频繁涌现，楼市调控就白干了。管理层在总结上一轮（2016-2018年）房价暴涨时，痛心地指出，地王接二连三，房价再怎么控，也控不住的，因为地价摆在那里。地方财政困难，花钱的地方又多，不可能实实在在“搞调控”的。近期，很多地方的限购开始破洞了。最典型的就是，有些地方的假证贩子又活跃了，搞个绿皮证书，大家都是人才了，购房就没有门槛了。

所以，房价也开始上涨了，70个城市中，7月有62个城市新房价格同比上涨。这个特殊的时候，“地价-房价”循环上涨，此起彼伏，绝不是好消息。目前，社会消费品零售总额还在呈现近两位数的负增长，占固定资产投资60%、就业80%（占新增就业90%）的民营企业投资，还在负增长，7月份城镇调查失业率仍持平在5.7%的高位。

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所以，二季度GDP“V型”反弹，靠的并不是经济内生恢复，而是地产、基建和大型投资项目拉动的（主要还是地产），这绝不是国内市场“大循环”的正常格局。疫情“常态化”，管控也常态化了，类似社会消费品零售、民营投资等等，这些代表草根层面活跃度的指标，恢复到常态，可能并不那么容易。这时，地产太繁荣，地王频现，意味着资金在往地产涌入。

二季度三大增长动力对GDP的贡献率?

楼市的吸金能力，无出右者、有目共睹。近期，国家在推进老旧小区改造，可以说，这是一项利国利民，打通国内市场“大循环”肠梗阻，中低收入居民纳入“大循环”的民生工程。但根据笔者调研，近期推进的，都是财政出资的“基本类”，即供水、排水、道路等小区基础设施建设。

开发商根本不参与，哪怕是建设停车场、收费电梯、社区商业和社康、社区教育等，都摇手拒绝。一致的态度是，算不过账来。背后一调查，都等着搞地产开发和销售。所以，一季度经济“失血”，地产将经济拉回到正常增长轨道后，必须要适时打住，以恢复经济增长的内生动力。所谓，“一业兴，百业衰”，当其他行业干不过地产，就要采取极端做法，定额配置。

特殊时期，没有办法。如果房价继续上涨，想趁着货币宽松大搞一把，做大规模、“冲千亿”，肆意造地王的开发商，就会涌现出来。正所谓，水往高处流，这个时候，只有开发商能给出更高收益率，资金自然绕道进入楼市，这是堵不住的。过去几年“去杠杆”、“去通道”，好不容易构筑起的防火墙会迅速坍塌。疫情后，好不容易降下来的资金成本，可能会异化为楼市盛宴。

愿意继续高举高打的，都是杠杆率高的房企。因为，对于他们来说，继续融资、继续跑马圈地，这是活下去的唯一路径。所以，踩到3条红线的，都是近年来奉行快周转、销售突飞猛进的房企。比如，泰禾、华夏幸福(600340,股吧)、融创、恒大、富力、绿地、金科、金融街(000402,股吧)、中南建设(000961,股吧)等等。

当然，也非一棍子打死。内外部形势严峻，地产对于支撑地方财政，支撑减税降费，支持新老基建布局，支持老旧小区改造，还有很重要的意义。特别是，配合“一城一策”，地产金融投放也要“有保有压”。杠杆率高的开发商，严控融资，再拿地时自己要真金白银地投入。

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我们最关心的是，还是地产融资新政的影响。

首先，倒逼开发商转向销售回款。今年及明年，2015-2018年高举高打时期举的债，到了要还的时候了。年初福晟卖身、7月份泰禾债券违约，大型房企违约事件，在今年首次集中地爆发了，这是所有高杠杆、快周转、上规模企业的缩影。即便不像泰禾、福晟那样的煎熬，但“融资收紧、调控高压”的背景下，转向内源融资的销售回款，这是开发商未来唯一的选择。

目前，销售回款占开发商资金来源的比例超过50%，能把这部分资金盘活了，续命的形势就缓和多了。而且，银行、信托的放款节奏也基本上集中在每年的前三季度，所谓“早放款、早收益”。所以，四季度也是融资淡季，而这时候，往往也是开发商冲击全年业绩最关键的时期。

销售回款占开发商资金来源的比例超过50%?

再加上，这几年强调“一城一策”，调控常态化了、频率也高了，所谓的楼市“金九银十”也暗淡了很多。今年更是如此，“7.24”房地产工作座谈会，加上“7.30”强调“房住不炒”、资金直达实体，管理层密集发话，在过去很少见。因此，预计3-4季度的楼市形势会更加平淡。

同时，当下楼市供求关系缓和很多，大城市每一个片区都有数个开发商的项目，相互之间竞争异常激烈。比如，尽管近期深圳、广州、东莞楼市升温明显，但平均去化率也只有40%左右，大家关注的只是那些“有卖点”的明星楼盘，其实大多数新盘项目，都要卖个一年半载。

因此，预计9月份开始，打折促销、折上加折、买房送装修或车位等，变相降价或直接降价的营销手法会愈演愈烈。当然，这种趋势也因城而异、因项目而异。比如，有的城市今年上半年去化快、库存低，整体需求已被疫后纾困政策（包括货币宽松）带旺，项目降价优惠的幅度小。

有的城市前两年涨得快，二手房挂牌价格高，新房售价略优惠一点，就出现了“价格倒挂”，这是未来一段时间新房最大卖点。再加上，新房有税费优势、户型设计好、全渠道营销，折扣不可能很大。

当然，如果新房营销力度大，对前期涨得太快的二手房市场，不是好消息。未来是去泡沫的时期，大家要关注二手房的3个指标，一是挂牌量，二是销售周期，三是议价空间。如果挂牌量大，销售周期长（5个月以上），议价空间大，要注意了，前期涨的真得太快，现在要去泡沫了。

注意的是，当下国家重点打造都市圈增长极，规划利好多（如轨道交通互联互通）、地方政府扶持大。因此，对于都市圈核心城市来说，各种需求比较旺盛，优惠力度也不大。非重点三四线城市，因疫情的冲击，错过了春节、五一、端午等返乡置业小高峰，一二线回暖还未传导至他们，却迎来了严厉调控，除了少数棚改力度大的城市外，估计四季度促销的力度会很大。

从项目来看，有的项目前期拿地价格低，此时定价相对合理，这些是应该关注的、值得买(300785,股吧)的。对于一些高地价项目，融资和调控双双趋紧的冲击下，开发商降价会亏损，不降价又卖不动。最后的结果是，可能会在装修上“减配”、社区公建上“减配”。这时，大家就要擦亮眼睛了。