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卖项目、少拿地、降杠杆 踩到融资“三道红线”的房企急了

2020-08-26 21:23:29 财联社 

  财联社(北京,记者 李洁)讯,财联社此前独家报道央行、住建部召集部分开发商在北京座谈,了解房企对融资新规的反应,随后该消息被央行、住建部官宣证实。

  在监管部门召开座谈会前后,多家房企发布2020年中期业绩报告,房企高管在业绩会上频繁提到融资收紧对企业以及行业的影响,部分踩线企业已经开始着手应对融资新规。

  其中,踩到“三道红线”的富力地产将通过卖资产等方式降低负债,该公司董事长李思廉在中期业绩会上表示,年内拟出售一些投资性物业和地产项目,规模在120亿元左右。

  华创证券分析师周冠南指出,若“三道红线”政策实施,房企存货周转有望提速,引入联营、合营投资者的案例可能增多,销售回款周期或将缩短。

  TOP50里踩线房企已达34家

  日前,央行、住建部在北京召开重点房地产企业座谈会,会议指出,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

  另据财联社记者从知情人士处获悉,会上监管部门听取了房企的意见,并提出希望房企控制负债,不要继续快速加杠杆。

  虽然会议并未明确具体的资金监测以及融资管理规则,但据此前21世纪经济报道称,监管部门将对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理,并根据剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比三项指标,设置“三道红线”,管控房企的有息债务增长和债券发行。

  天风证券根据2019年财务数据,按照剔除预收账款资产负债率为70%、净负债率为100%、货币短债比为1三条标准对销售额较高的50家房企进行了划分。

  其中同时踩到“三道红线”的房企共14家,包括恒大、融创中国、绿地控股、中梁控股、华夏幸福、富力地产、融信中国、绿城中国、佳兆业、新力控股、首开股份、华发股份、金辉集团、泰禾集团。

  而踩到两条红线的房企共有10家,分别是阳光城、中南建设、金科股份、中国金茂、雅居乐、奥园、荣盛发展、融侨集团、首创置业等。

  踩到一道红线的房企有14家,全部不踩线的房企仅为12家。


  “如果按照上述3条标准对房企进行管控,大型房企的债务融资将普遍受到影响。”天风证券分析师孙彬彬表示,行业的债务融资本身下半年就会明显减少,如果再进一步收紧,房企下半年的现金流将更为紧张。

  周冠南也认为,在2019年的30强房企中,多数房企有息负债的增速超过了15%,这意味着融资新规一旦全面实施,房企整体降杠杆的压力可能比较大。

  “调整负债结构无论如何势在必行,但财务指标不能实现短期迅速调整,需要长期的债务结构优化。”贝壳研究院高级分析师潘浩指出,“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式或将逐渐退出企业战略,而拆分业务板块上市、合作开发、多元化模式等为目前房企采取的长期应对风险的方式。

  “房企应该认真对待,尽快按照指示调整自身的负债结构。但负债率短期内是很难调下来的,短期融资会受到很大冲击。”一家TOP20上市房企副总裁告诉财联社记者。

  孙彬彬则表示,融资收紧可能将加剧房企将债务向表外转移的力度,从房企近几年财报来看,大型房企的净负债率整体处于下降通道中,房企少数股东权益占比却明显提升。无论是表内通过少数股东权益进行明股实债融资,还是将债务放到表外规避表内债务增长的现象,可能都将进一步加剧。

  开发商“出招”应对融资收紧

  近日,上市房企陆续发布中期业绩报告,多位房企高管在业绩会上表示,为应对融资收紧,已将降负债作为首要目标。

  对于三项指标均超出阈值,在8月26日举行的2020年中期业绩会上,融创中国行政总裁汪孟德表示,“融创从去年开始就一直在降低杠杆,调整负债结构,降低融资成本,比央行要求的已经提前开始。”

  财报显示,融创2020年上半年资产负债率为86.56%,较上年同期下降4.28个百分点;净负债率为149%,较上年期末下降23.3个百分点。

  同样踩到三道红线的富力地产,则面临较大的债务压力。除了拟出售资产降低债务,李思廉在业绩会上表示,“未来9个月,会在国内外处理250亿到300亿的债务,中间超过一半已经会有一些重组的安排,其他的都会靠资金和销售来抵消。”

  尽管今年上半年富力地产净负债率有所下降,但仍高达177%。“2020年到2021年度,我们还会再减轻负债,到年底富力的净负债率能在177%的基准上,再降10个点左右。”李思廉说。

  而踩到两道红线的房企,也在通过多方面举措,包括拿地、项目合作调整等方式来应对新规。

  中南建设CFO辛琦在业绩会上指出,“融资新规落地后,要求我们在项目的合作层面,进一步增大权益类的合作;也逼着我们在‘股+债’的模式里,可能在‘股’的端口需要做更多的努力。”

  他进一步表示,“这是针对房企、针对金融机构的双管齐下的长效机制。限制负债增长规模,对于头部房企来讲,可能会更加稳定,而将来逆市飘红、弯道超车可能变得越来越难了,也打消部分房企狂飙突进的念想。”

  有两项指标踩线的雅居乐,在拿地方面会更加谨慎。“我们现在不能乱拿地,因为拿错地是很痛苦的一件事情。”雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林在业绩会上称,下半年如果没有好地、好项目,就到明年再拿地,目前拿地一定要把负债比控制在70%左右的合理水平。

  “今年下半年,对于开发商的融资环境应该不会太好,监管部门不仅是对房企有息负债的增加进行限制,同时借新还旧也进行了一定比例的限制融资,主要还是为了引导资金流入实体经济,控制流向房地产。”一家总部位于北京的房企高层如是说。

(责任编辑:李显杰 )
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