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全国化扩张不力 正商实业选择重新退守河南

2020-08-28 08:40:27 财联社 

  全国化扩张未见成效,巩固大本营,似乎正在成为一些区域型房企新的战略选择。河南本土房企正商实业(00185.HK)是这一变化最好观照之一。

  正商实业近日发布的半年报显示,今年以来,其投资布局没有走出河南,并在这一省内拿下37宗地。今年上半年,正商实业在河南省内拿下19宗地,新增土储约746429平方米;今年7月继续加码,花了17.28亿,在河南洛阳、 南阳、商丘、邓州、平顶山、安阳及信阳等地拿下8宗地;8月,还是在河南省内,花了约15.87亿元拿了10宗地。

  随着土地市场竞争的日益激烈,区域型房企全国化扩张之路越发艰难。今年一个明显的变化是,区域型房企开始改变策略,投资重点开始回归大本营。

  比如河北房企隆基泰和今年新提出的战略布局,重点强调环雄安和环京。今年中期业绩发布会,江苏房企弘阳地产联席总裁袁春表示,弘阳已经将战略布局优化为“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”,开始更加强调大本营的规模效应。

  2017年,正商在北京豪掷41亿拿地,开启全国化扩张。这几年,相比于其他区域型房企全国化扩张成果,正商明显落后,截至目前也仅拓展了海南、青岛、北京及武汉市场,且土储寥寥。

  今年以来,正商实业未将触角伸向河南省外,但想抓住大本营红利也并非易事。调转船头后,正商也面临来自多年来一直深耕河南的建业地产的竞争。

  凭借河南这一省市,建业去年销售额突破千亿,今年上半年销售额达到429.51亿元,拥有土地储备建筑面积约5265万平方米,是河南市场当之无愧的房企一哥。

  相形之下,号称郑州市场规模第一的正商难以企及。在土储方面,正商地产早前布局重在郑州周边及某些一二线城市,不如建业地产深入。在规模方面,去年正商地产这一主体,在克而瑞销售排行榜单上,销售额为约510亿,位居第52名,今年上半年仅为151亿元,排名下降至第67名。

  在具体财务数字上,今年上半年,正商实业各项数据依旧波动极大。根据半年报,正商实业收益较2019年增长约582.4%,约为22.38亿元;毛利率约27.2%,毛利较2019年增长约309.9%,约为6.1亿元。

  上半年,正商实业拥有人应占溢利约为1.09亿元。其在年报中表示,这一数字较2019年增长约194.3%。而2019年全年,正商实业拥有人应占溢利达到11.52亿元,较2018年增长约3742%。

  截至2020年上半年,正商实业流动比率约为1.3,资产负债比率则为约42.5%,借贷总额304.48亿元,其中一年内短债达到187.61亿元。

  期内,为了清偿现有债务,正商实业发行过两笔年息12.5%的优先票据,一笔金额为2亿美元,另一笔为3.4亿美元。因此,其融资成本利率位于4.95%至12.8%之间。

  此外,今年上半年依旧有来来自直接控股公司、一间关连公司的无抵押免息贷款。

  今年上半年,正商实业以23.68收购兴城控股有限公司。深究双方关系可知,这应该是正商集团对正商实业的一次资产注入操作。

  根据公告, 兴城控股有限公司今年1月2日于香港注册成立,拥有五个河南郑州及洛阳发展中物业。2019年这家公司税后溢利约2亿元,净资产约6.85亿元,总负债约30.8亿元,拥有人是正商集团老板张敬国妻子HuangYanping。

  在这笔关联收购交易中,涉及财务资助——Joy Town与正商实业订立贷款协议,Joy Town同意向公司提供无抵押、免息贷款23.68亿元作为财务资助,Joy Town有权酌情要求即时还款。

  这笔无抵押、免息贷款与收购款金额一致,这说明正商实业无需为这笔收购关联交易花钱。而Joy Town也由HuangYanping成立并作为委托人的全权信托最终拥有。

  2019年正商集团和正商实业之间也涉及无息、免抵押贷款关联交易。

  界面新闻梳理发现,在正商实业的年报中,有一笔来自关联公司的贷款,2019年达到74.9亿元,而2018这一数字为12.8亿元。值得注意的是,这笔贷款属于无息无抵押贷款,2018年所支付利息仅为64.6万,2019年直接免息。

  正商实业在财报中写到:“本集团与关连公司河南正商置业有限公司 (「正商置业」,由Huang女士最终控制之公司) 签订贷款协议,据此,正商置业将提供无抵押贷款。该等金额为无抵押、免息及须按要求偿还。由于正商置业有酌情权可要求实时还款,故该等款项已列作流动负债。 ”

  多次资产注入加上扩张策略实行,正商实业总资产有明显增长,不过,估值却未见提升。近期市值于48亿港元左右浮动,其最近一次配股价每股也低至0.33港元。

  正商实业自2015年借壳上市以来已经进行了3次配股融资。

  第一次配售发生在2016年5月,正恒国际向8名认购人配售约7.95亿新股,筹资1.59亿港元。第二次配售发生在2019年5月,正商实业向股东配售41.18亿新股,占扩大后股本约40%,筹资15.65亿港元。

  第三次则是稍早前,拟配股融资超过4亿港元用于偿债,配售价低至每股0.33港元,较公告当日收市价折让约1.49%。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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