资色·评级 | 标普：因市场地位提升、扩张审慎，宝龙地产的展望调整为正面；评级获确认

　　宝龙地产强劲的销售执行情况、稳健的收入增长以及审慎的债务增速有望在未来12个月内帮助公司改善较高的杠杆率。

　　我们还预计，该中国房地产开发商的商业运营业务的扩张将增加公司的经常性租金收入，从而支撑其利润稳定性。

　　2020年8月27日，标普全球评级将宝龙地产的展望从稳定调整至正面。同时，我们确认该公司的长期主体信用评级为“B+”，并确认其优先无抵押债券的长期债项评级为“B”。

　　正面展望反映我们认为，未来12个月内，宝龙地产将在改善杠杆率的同时继续扩张业务并提升自身市场地位。

　　香港，2020年8月27日—标普全球评级今日宣布，对宝龙地产控股有限公司（宝龙地产）采取上述评级行动。

　　我们将宝龙地产的评级展望调整为正面，缘于公司的偿债能力有望改善。我们预计，未来12个月内，公司的债务对EBITDA比率（并表后和权益并表联合营项目后）或将降至5倍左右或以下。我们还预计，公司将保持自身在长三角地区的市场地位，同时将继续进行扩张。

　　我们认为，相较于公司的收入和EBITDA增速，2020-2021年间宝龙地产的举债购地步伐相对更加审慎，因此将带动公司杠杆下降趋势。考虑到公司有充足的土储且在主要市场的土地竞争愈加激烈，我们预计，未来12个月内公司将继续审慎补充土地。截至2020年6月30日，公司共拥有约2,860万平方米的土地储备，我们认为这一规模将能够支撑公司未来3-4年的发展。我们估算，宝龙地产的调整后债务规模将从截至2019年末的525亿元人民币增长至2020年的610亿-630亿元。

　　我们认为，宝龙地产抵御市场波动的能力较强，这是因为公司大部分可售货值位于经济基础及人口流入强劲的长三角一带。凭借1,331亿元人民币的可售货值，以及50%-60%的去化率，我们预计宝龙地产将能够实现其设定的750亿元人民币的年销售目标。截至6月末，公司已经实现年销售目标的42%。

　　我们还预计，受2018-2019年间强劲合约销售交付拉动，公司2020年下半年的收入增速将保持强劲势头。但是，伴随公司过去几年通过联合营模式进行扩张，并表销售额在总销售额中的占比或将从2018年的65%降至2019年以来的55%。这可能会导致归属于公司的收入比例下降从而制约公司收入高速增长的可持续性。因此我们预计，公司2021和2022年的收入增速将分别降至24%-26%和18%-20%区间，低于前几年的水平。

　　因一二线城市楼市竞争加剧及实施限价令，未来1-2年公司的利润率可能收窄，从而可能限制其信用状况的改善。2020年上半年，宝龙地产的平均土地成本由2019年的每平方米5,517元人民币攀升至6,134元。我们预计公司的毛利润率将从2019年的37.3%降至2020-2021年的33%-35%区间。但是，公司的平均土地成本约占平均售价的20.8%，相较于其他可比房企仍然具有竞争优势。

　　宝龙地产持续投资商业地产，将继续为公司创造经常性收入，进而增强其财务灵活性。我们预计宝龙地产2020-2021年的租金收入将超过15亿元，可覆盖其总利息支出的约40%。但是，宝龙地产的覆盖比率依然低于拥有大规模投资性房地产的可比同业，例如新城发展控股有限公司（新城发展）和龙湖集团控股有限公司（龙湖集团）可覆盖60%-80%的利息支出。

　　宝龙地产在长三角地区稳健的执行和管理经验，应会缓解其商业地产大幅增长带来的执行风险和新冠疫情对市场构成的不利影响。该公司仍保持平均出租率逾85%以及出租保留率良好的过往记录。

　　对宝龙地产的评级展望正面反映我们认为，未来12个月内该公司将继续实现收入稳固增长，表明项目稳步交付。我们同时还认为，尽管公司未来12个月内的毛利率可能会从37%下降至33%-35%，但其能保持高于行业平均水平的利润率。

　　我们还预计宝龙地产将继续有序扩大其商业地产，提升旗下购物中心资产组合的经常性现金流入的稳定性和规模。

　　如果宝龙地产（并表后和权益并表联合营项目后）的债务对EBITDA的比率持续低于5倍，我们可能会上调其评级。如果未来1至2年公司通过项目交付实现30%以上的收入增速，同时毛利率保持在33%-35%区间，可能会触发上述情形发生。

　　如果宝龙地产（并表后或权益并表联合营项目后）的债务对EBITDA的比率未能下降至并持续低于5倍，我们可能会将展望调整回稳定。如果公司的销售和利润率低于我们的预期，或者其举债购地和投资的步伐比我们预期的更为激进，可能会触发上述情形发生。