资色·评级 | 标普：中国金茂的强劲销售表现难以对冲结转收入缓慢的影响

　　香港，2020年8月27日—标普全球评级8月26日表示，中国金茂控股集团有限公司（中国金茂；BBB-/负面/--）强劲的销售业绩和稳定的债务管理，可能无法迅速抵消公司项目交付延期和结转收入缓慢的影响。

　　中国金茂今年全年的项目交付及结转收入持续令人担忧，因为过去两年二者一直落后于销售增长。2020年上半年中国金茂的合同销售额同比增长31%至超过1000亿元，展现出应对新冠疫情的韧性。但是，该公司的房地产开发收入较去年上半年下降了约40%。下降的原因包括：（1）疫情期间暂停建设施工，阻碍了项目交付进度；以及（2）项目高度集中于2020年下半年竣工。

　　中国金茂降低杠杆率的目标将继续依赖公司加速结转收入，使得息税与折旧摊销前利润更明显增长。此外，由于中国金茂的总合同销售额中土地开发权益比率可能下降，同时土地成本上升及促销举措挤压房地产销售利润率，公司的整体盈利能力或将进一步下降。中国金茂实现行业领先的销售业绩，今年迄今现金回款良好，以及审慎购地，为公司创造了健康的经营性现金流，以上帮助其保持债务水平稳定。

　　我们认为，中国金茂在城市运营模式取得的进展，将提高土储贡献，进而提升利润率。但是，仍需数年时间才能实现该类土地供应大幅增加至占新增土储的60%（当前约为25%）。因此，该类项目带动盈利能力改善，需要数年才能对冲当前迫在眉睫的利润率压缩压力。

　　对中国金茂的评级展望负面，反映我们认为，未来12个月其收入增速和利润率恢复进度或将低于我们的预期，鉴于中国金茂持续的增长偏好及收入难以预测，这或将导致其杠杆率改善幅度有限。