禹洲集团的多元拿地术：15亿投入、230亿货值、明年可贡献收入

　　8月26日，“正考虑将分拆物业管理服务及商业运营服务业务在香港联交所独立上市”的公告，再次将禹洲集团（01628.HK）推上各大媒体的头条。上一次禹洲集团成为媒体关注的焦点，源自7月份的一笔收并购业务。

　　彼时，禹洲集团以收购方式，获得长江实业位于成都的南城都汇项目资产包。据了解，该资产包总规划建筑面积近100万平方米，位于成都市高新区，是成都市主城区第一大盘，不论是地段、配套，在成都都极为优质。可以说禹洲收并购的这个资产包含金量极高。

　　在8月25日的中期业绩会上，禹洲集团高级副总裁、首席财务官及公司秘书邱于赓就表示，“我们实际的出资额只有15亿元左右，这个项目总货值在230亿元左右，今年就能有一部分预售，明年即能有确认收入，可以说这笔交易非常漂亮。”

　　国际知名投行花旗也指出，禹洲集团通过践行多元化策略积极补充优质土储，对合约销售表现带来强有力支持，花旗预计禹洲集团未来两年合约销售额将持续提高，对禹洲重申“买入”评级，目标价4.75港元。

　　禹洲的拿地秘籍：新增货值近700亿元优质土地储备

　　一直以来，禹洲都始终秉持以销定产、稳健审慎的拿地策略，并建立了一套完整的客研方法论，通过对城市进驻、周期研究、城市解读等，来解决为什么要进这个城市？该在什么时候拿地？该在什么时候出货？哪里土地现状较好？哪里土地未来规划是重点？进而达到进对的城市、在合适的时间拿地、在合适的地方拿地的目的。

　　基于这套客研方法论，禹洲上半年把握窗口、多元化拿地。

　　禹洲今年推出的1,800亿元货值都是在手货值，年初补货压力不大。4、5月份同行在冲向招拍挂市场抢着补货，并导致溢价率极高时，禹洲始终保持理性克制。6月中下旬土地市场回归理性时，禹洲才出手购买优质、能确保毛利净利润指标的土地。

　　截至业绩发布日，禹洲新增15幅优质地块，全部位于一二线核心城市，货值接近700亿元。

　　多元化拿地也是禹洲的特色。上半年，禹洲以收并购方式获取了多个优质项目，其中收购长江实业成都南城都汇资产包，用不到15亿元的价格带回来接近230亿元的货值，今年就能有销售贡献，资产包地段和市场需求非常火热，这也显示禹洲收并购极具眼光。截至业绩发布日，禹洲收并购与招拍挂形式获得的土储货值比例接近1:1。

　　至业绩发布日，禹洲集团总土储规划建筑面积约2,144万平方米，总货值约4,143亿元，足够未来三至四年的发展需求。

　　聚焦深耕的回报：销售强劲增长50.49% 营收再创历史新高

　　上半年，禹洲集团实现合约销售人民币428.50亿元，同比大幅增长50.49%，销售规模再创历史新高。

　　数据显示，3月份，禹洲集团实现合约销售金额57.17亿元，同比上升11.7%；4月份，禹洲销售快速反弹，实现合约销售金额96.27亿元，环比增长68.39%，同比增长87.41%；5月份，禹洲销售同比涨幅超过1倍，并创下历史新高，合约销售金额达到107.51亿元；6月份，禹洲销售同比增加68.57%，达到121.10亿元，再创历史新高。

　　销售金额放量增长,创下历史新高,增速领先行业，这主要得益于禹洲的聚焦一、二线城市持续深耕的前瞻性布局。

　　分区域看，长三角区域依然是禹洲合约销售贡献的主要区域,合约销售总额为人民币267.67亿元，占集团合约销售金额的62.47%。禹洲于2004年首次进入长三角区域，至今在区域内布局16年。在合肥，深耕16年的禹洲在上半年实现合约销售额和权益销售额，双双稳居市场第1名的成绩，合肥也有望成为继苏州后，禹洲的第二个百亿级城市。禹洲区域深耕成果显著。

　　在合约销售创新高的同时，禹洲的营业收入也再创新高。

　　上半年，禹洲集团的总收入为人民币140.07亿元，较去年同期上升20.36%，创历史新高。禹洲的利润水平也延续稳健风格。报告期末，禹洲集团实现毛利为人民币32.76亿元，毛利率为27%。

　　知名投行招银国际在近期的研报中也指出，上半年禹洲集团凭借对风险的精准研判和迅速应对，疫情期间仍保持了稳定的销售表现，并在行业复苏时呈现了强劲的增长趋势；上半年完成了全年千亿销售目标的43%，完成率高于同业公司，坚定看好禹洲长期发展前景。

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