套路深！“新家少了一个卧室” 青岛一小区业主质疑开发商虚假宣传

房子还没交付，业主和开发商之间的矛盾就已经积累颇深。

8月中旬，一篇名为《新房竟然少了个卧室？开发商：对不起，盖房子太着急了》的报道在网上发酵，引发众多媒体关注。文章说的是青岛市即墨区刘女士购买了即墨区岭海香澜郡瑜院项目房子后，发现新家“少了个卧室”，即宣传图上的“三室二厅”变成了“二室二厅”。

与此同时，该小区三期项目36幢业主小雪（化名）也向中国房地产报记者反映了一些项目问题：一、合同原定交房日期是2019年12月15日，截至目前仍未交房；二、现场实际户型和宣传彩页不符，入户门厅没有了，管道井由楼梯间转移到餐厅位置；三、36幢与43幢楼住宅的公摊预测算达37%，与销售此前说的17%差距过大。

业主小雪表示，原本宣传彩页上的入户门厅没有了，变成了公共门厅，右手边就是管道井

8月21日，针对业主提出的诸多问题，中国房地产报记者采访了岭海香澜郡瑜院开发商青岛海泉置业有限公司（以下简称“青岛海泉置业”）徐姓总经理助理。他解释，延期交付问题比较复杂，我现在不方便回答；我们向房管部门报备的设计图纸与实际是一样的，所谓的“三室变二室”是因为刘女士认为其中一个室是储藏间住不了人；“餐厅变管道井”的说法不客观，设计的确有改动，但政府也批准的，没有虚假宣传；公摊的计算表是测绘中心出的，不是我们公司，而且是预测不是实测，所以并不是最终数据。

对于双方存在的矛盾，中国房地产报记者致电负责处理该问题的即墨温泉监督管理所，其工作人员表示，公摊等问题不归我们管。目前正在多方取证调查开发商是否存在虚假宣传问题，如果问题属实下一步会进行处罚。

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户型变更之争

刘女士提供的所购商品房宣传画册

业主刘女士在此前接受媒体采访时曾介绍自己的经历。

2017年10月份，她与家人一起去青岛市即墨区岭海香澜郡瑜院售楼处看房，由于房子还没动工，置业顾问就带他们看了各个房型宣传册，综合考虑自家人口和经济情况后，刘女士选定了一套小高层三室两厅的房子，并很快交了钱。“2019年12月15日，到了交房时，开发商却没有交，我们就到小区去看看。到那里发现小书房只有95厘米宽，这个时候才开始留意网上备案信息，发现这套房子是2室2厅1卫，少了一个书房。”刘女士说，这间书房可以当作卧室用，相当于少了一间卧室。

对于户型变化有质疑的不只刘女士一人。

三期项目业主小雪（化名）介绍，2017年12月，在即墨岭海香澜郡售楼处，置业顾问给我看了带有标注尺寸的宣传彩页，我看好的是36号楼2单元入户玄关设计，入户右侧是餐厅、客厅，交了全款。

“合同交房日期是2019年12月15日，现在已经延期8个多月也没有交房。不仅如此，上个月我们去现场看房时，发现入户门厅没有了，变成了公共门厅，餐厅没有了，变成了水电管道井，水电管道井宣传彩页是在楼梯间，现场和宣传彩页明显不符。宣传彩页显示这个户型94.33平方米，现在少了门厅、餐厅，面积没有变小反而变大了，现在面积是97.65平方米。”

关于户型的改变小雪有几个疑问：一、宣传彩页的入户门厅怎么变成了公共走廊？二、楼梯间水电管道井怎么改到了餐厅位置？三、后期图纸变更为什么不告知业主？

业主小雪告诉记者，岭海香澜郡瑜院宣传用户型图纸与实际交付户型不符

彼时，有媒体报道称，开发商回应说“当时一共30多个户型，有5个户型出现错误。出现错误的户型就包括刘女士购买的那套，之所以会出错是因为盖房子太着急，把图纸弄错了。”

中国房地产报记者在采访青岛海泉置业的徐姓总经理助理时，却得到了否定答案。他解释称，我们向房管部门报备的设计图纸跟实际户型是一样的，所谓的“三室变二室”是因为刘女士认为的其中一个室是储藏间，住不了人，我们曾给出过解决方案，比如换洋房补差价或者打通储藏间和阳台做成一个卧室，但都被刘女士拒绝了；“餐厅变管道井”的说法也不客观，的确有改动，但政府也是批准的，没有虚假宣传。

对于双方就户型问题存在的矛盾，中国房地产报记者致电负责处理该问题的即墨温泉监督管理所，其工作人员表示，户型问题归根到底就是开发商卖房子时的承诺是否与现在相符，是否涉及虚假宣传问题。目前，我们正在多方取证调查开发商是否存在虚假宣传，如果问题属实下一步会进行处罚。

在业主看来，即使确认了开发商存在虚假宣传对自己也并没有帮助。“监督管理所没有权力让开发商给我们赔偿，也无权让他们整改。”

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公摊面积之谜

房屋测绘报告书中的房屋分套建筑面积计算成果表（预测）

实际上，这已不是业主们第一次求助于媒体解决问题。

就在上个月，数十名三期项目业主曾向当地电视台反映过该小区存在的延期交付、交付标准缩水、户型不对版等问题。节目中，青岛海泉置业一位陈姓负责人表示，愿意和业主们进行沟通协商，交房在即，所有问题早晚都会直接面对。目前是按照图纸施工，但有些配套标准可以再提升一下。

他的回应并没有让在场业主满意。其中36幢和43幢临街楼住宅业主就“37%公摊”问题再次发问。

在业主提供的一段对话视频中，记者看到，36幢和43幢楼住宅业主向陈姓负责人出示了一份房屋测绘报告书。这份报告显示，36幢、43幢临街楼高层住宅分摊系数达37%。“一楼没有底商的其他几幢楼住宅的分摊系数只有22%左右，我们这两幢楼高层住宅的分摊系数是37%，一层的商业用房分摊系数却只有4.7%。等于我们90多平方米房子需要交30多平方米公摊费用，底商70多平方米房子却只用交3平方米左右。这合理吗？”

对于业主质问，陈姓负责人表示，“这个数字不能这么算。”

小雪告诉记者，“开发商说这是测绘公司测绘出的结果，和他们无关。”

随即，业主们来到出具房屋测绘报告的即墨城建房地产勘察测绘有限公司了解情况，要求该公司出具详细计算公式，工作人员则回复“数据是根据电脑公式计算的”。在沟通无果后，有业主从测绘报告上又发现，36和43两幢楼下不仅有底商，还有公共厕所、再生资源回收站、社区服务用房、物业、环卫工人休息场。

“这些都是我们买房时不知道的，当时置业顾问只说有底商，且分摊不会超过17%，根据现在的测绘报告，我们住宅的分摊系数是37%，而底商、公共厕所、物业、社区用房、再生资源回收站、环卫工人休息场分摊系数是4.7%，测绘中心人员解释底下这3层用房仅仅分摊了部分外墙，整栋楼没有分摊任何公共面积。”

业主们认为，“这意味着，36幢、43幢楼住宅业主要多花10多万元与公共厕所、物业用房、再生资源回收站作邻居，以及污染的环境。”

对于业主们的担忧，徐姓总经理助理表示，预测不是实测，所以并不是最终数据。

不过，记者在请教一位房屋测绘行业从业人员时该人员表示，我国尚无法律对公摊面积加以约束。如果计算方法不变，公摊预测算和最后测算结果不会有很大差别。

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律师建议诉诸法律

业主与开发商之间的矛盾仍无法调和。

就该事件中存在的法律问题，中国房地产报记者采访了北京市汉华律师事务所律师齐正。

齐正告诉记者，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

“如果确定业主选定的户型与开发商交付的不一样，开发商属于违约和虚假宣传，开发商应当为自己错误买单，而不是让买房人承担开发商错误，开发商应当赔偿买房人损失。如果开发商拒绝，买房人可以选择到人民法院起诉开发商。”

其他问题又应该如何解决？

记者向青岛市即墨区青岛市即墨区住房和城乡建设局反映了上述情况，住建局工作人员表示，户型不符、虚假宣传和公摊面积都不在管理范围内。

记者了解到，在房地产市场，公摊面积不透明引发的矛盾屡见不鲜。由于法律法规对公摊系数并未设定上限，公摊面积的操作范围很大，有开发商甚至将独立使用的地下室、车棚、车库以及作为人防工程的地下室都计入了公摊面积。

对此，有不少业内人士呼吁，在商品房买卖合同里应规定公摊面积出现误差的处理办法，避免开发商把不该分摊的部分分摊到消费者承担的范围内。