半年销售额上涨85% 京投发展TOD助力逆势稳增

京投发展·臻御府项目效果图

京投发展企业愿景：亚洲轨道物业专家

TOD智慧生态圈

京投发展·岚山项目鸟瞰效果图

京投发展·臻御府项目效果图 京投发展(600683,股吧)企业愿景：亚洲轨道物业专家 TOD智慧生态圈 京投发展·岚山项目鸟瞰效果图

京投发展相关负责人曾表示，轨道物业是慢周转的房地产细分行业，它的开发更像是一场持久战，需要足够的耐心。

正是京投发展在TOD模式领域十余年的深耕钻研，如今迎来了业绩稳健增长的回报。

8月27日晚间，京投发展发布2020年半年度报告，报告期内，公司营业总收入20.47亿元，较上年同期增加8.73亿元，增幅高达74.30%；归属于上市公司股东的净利润1.12亿元，同比增长25%。

大本营创佳绩 TOD优势凸显

2020年受疫情影响，全国房地产市场面临着下行压力，尽管当前楼市已经走出低谷，呈现出逐渐回暖的趋势，但上半年房企营销节奏被打乱，往后拖延却是不争的事实。加之北京新冠疫情反复，在上半年不被看好的楼市大背景下，期中行业大考里交出优异答卷的上市房企实属不多，京投发展凭借TOD轨交车辆基地一体化开发核心竞争优势，榜上有名。

公司资产规模不断扩大，房产主营业务盈利能力出色。中报显示，京投发展资产总额469.70亿元，较期初增加7.77亿元，增幅1.68%。此外，公司主营业务收入中，房地产销售结转实现收入19.71亿元；物业租赁收入0.42亿元。

尤其值得注意的是，从中报披露数据看，京投发展各项目上半年累计完成签约销售额44.37亿元，与去年同期相比增幅达85%，展现出良好的业绩增长韧性。其中，作为公司大本营的北京项目销售业绩极为亮眼，北京地区营业收入占营业收入总额的97.98%，成为上半年签约销售额及营业收入主要来源。

据悉，大本营北京地区的佳绩得益于丰台四环边的京投发展·臻御府项目，尽管上半年两次开盘都遭遇疫情暴发，但项目通过线上营销方式创新，首推300余套房源去化率高达90%以上，二期加推的100余套房源仅2天即售罄。

谈及销售情况，在2019年度业绩说明会上京投发展管理层曾表示，2020年京投发展计划销售额79.5亿元。结合半年报分析，京投发展2020年上半年实际签约销售额已完成预期计划的55.81%，已超一半额度完成。

项目热销与业绩增长的背后，是京投发展十余年专注于TOD模式探索，并不断努力为之实践的结果。其中，TOD模式在疫情期间优势尤为凸显，反哺公司在逆境中业绩稳健增长。

近年来，随着全国轨道交通的飞速发展及相关城市出台支持轨交车辆基地土地综合开发的政策背景下，TOD模式综合开发理念在各大城市之间掀起热潮。据统计，2019年全国城市轨道交通在建物业开发面积2269万平方米，同比增加近80%，武汉、成都、重庆等城市的TOD项目都在如火如荼的建设中。此外，一些龙头房企均已开始借助TOD模式进行相关物业开发。由此可知，轨道物业开发的细分领域正迎来重大发展机遇。

在此行业背景下，京投发展在TOD领域具有绝对的优势。京投发展是北京市基础设施投资有限公司旗下市场化房地产二级开发的唯一平台，由此自带天然“TOD基因”属性，如鱼得水般践行“根植北京，茂盛全国”的目标构想。

作为国内唯一以轨道交通车辆基地一体开发为主营业务的房地产开发商，京投发展实力不容小觑。前瞻性的发展布局让公司赢在起跑线上，先行发力，历经十多年的TOD实践发展，让京投发展对成本控制、品质管理、产品效果呈现等方面更加成熟。创新研发技术专利——减振降噪技术专利，让京投发展掌握核心技术，解决振动噪音问题，为业主提供舒适居住体验，成为“TOD圈”中的佼佼者。

针对京投发展TOD模式开发的优势及独特性，京投发展相关负责人表示：“京投发展始终坚持以TOD轨道物业导向开发为抓手来链接其他的发展、其他的功能、其他的场景体验和服务。”在独特性上，京投发展相关负责人指出：“与传统的房地产开发企业相比，京投发展的基底资源禀赋比较独特，所接触的社区规模较大，基本以50万平方米起步，入住的人群多样化，需求也更加的多元化，无论是在场景服务的内容上还是在空间的处理上，都给予了京投发展更多的机会来进行充分的开发。”

土地储备足量 首次进军无锡

2020年上半年，在中央层面，房地产市场继续坚持 “房住不炒”，切实落实城市主体责任，实现“稳地价、稳房价、稳预期”。地方层面以助力稳财政、稳经济、稳就业为核心，“因城施策、一城一策”，20多城户籍制度放松，购房补助政策频出。土地出让方面，出现取消限制性规定、增加优质土地供给、延期或分期缴纳土地款、延长竣工期限增加优质土地供应等政策。房地产交易方面，则出现放宽预售、限价放松、购房补贴、公积金政策调整等政策。

顺应国家宏观稳健发展的政策要求，京投发展结合自身实际情况，房地产土地储备情况足量，项目开发稳步推进，运营模式日臻完善，夯实了公司在TOD模式开发轨道物业领域的地位。

报告期内，持有待开发土地的区域为北京市门头沟区潭柘寺镇地块，180851平方米待开发土地的面积，其中合作开发项目的权益占比40%。此外，京投发展拥有13个房地产项目开发投资，其中包含2个新开工项目、7个在建项目，总项目用地面积为215.22万平方米，总在建建筑面积为148.50平方米，所有项目总投资额为905.49亿元。

值得关注的是，京投发展在茂盛全国发展战略指导下，走出北京，进军无锡，成为全国布局进程中的重要一站。在下半年亮相的无锡愉樾天成项目首次应用“TOD智慧生态圈”开发理念，同时也代表了京投发展“TOD智慧生态圈”5.0版本的实施落地。据悉，无锡愉樾天成项目将以“生态、智慧、幸福“为主题，考虑五类客户和四个特殊人群的居住痛点，实现全龄全周期的幸福闭环，构建社区智慧运营体系，布局更多幸福场景，全方位提升城市人居的幸福效率。

京投发展相关负责人介绍无锡项目时说道：“2019年底，京投发展第一次走出北京，来到无锡，把在北京过去十年累计的经验成功走出来。在打造无锡项目过程中，京投发展把更多的精力和投入聚焦到给客户提供产品、空间、场景、服务。”

早在2018年，京投发展提出全新开发理念——“TOD智慧生态圈”，从4.0到5.0，从北京到无锡，基于对城市、地铁和市民三方提供可持续性服务，不断进行理念进化，并将进化成果应用于实践，从而不断创新实现“TOD智慧生态圈”产品的升级迭代。

京投发展相关负责人表示：“不同的城市有不同的商业环境，如果我们只拿一种产品、一类服务去套全国的市场那绝对不可行。京投发展确立的是技术层面的标准化，而不是产品和服务层面的标准化，在具体项目上还应该充分尊重市场、尊重客户。”

同时，深研客户需求是践行“TOD智慧生态圈”理念的重要基准，也是持续打造轨道物业开发核心竞争力的关键。尤其疫情导致人们居家时间拉长，房子的产品社区服务和场景营造短板暴露出来，京投发展客研团队为此第一时间启动关于疫情下客户居家体验的深度调研，通过一对一深访，描摹出业主对社区深层次的需求与愿望，精准研判疫情下业主的新需求，多方面、多维度进行了品质升级。

融资结构优化 模式利好支撑

京投发展在半年报中分析，公司通过发行永续信托贷款及银行贷款等融资方式，有效控制公司的综合融资成本，京投发展各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项。

TOD模式带来的利好降低了京投发展的拿地难度及融资难度。例如将原来单纯由政府投资的地铁停车场或检修段，变为可以建设的土地资源，以较低成本建造高品质生活空间，通过轨道交通车辆基地一体化开发模式，和纵向拓展多元化发展模式，形成多种功能的“一站式”全新生活体验。京投发展高效多元利用地块，因开发潜力大、慢周转、易融资等特点，弥补了疫情周期空隙，同时进一步增强了企业的抗风险能力。

据京投发展对北京作的全面站点梳理显示，目前北京约有84个地铁站点可进行一体化设计，京津冀地区可推行一体化设计的站点数量则更为庞大。京投发展已经在进行相应的探索，因地铁站点多位于人流量较大的区域或城市的核心区域，预测商业将成为开发项目中相当重要的部分。京投发展所描绘的宏伟蓝图清晰可见，未来可期。

此外，实力雄厚的国企背景背书，一定程度上也降低了融资难度，使得京投发展融资成本持续保持低位，不断实现融资结构优化。据资料显示，作为北京市国资委100%持股的公司，京投公司是北京市城市轨道交通建设的投资运营主体，承担北京市轨道交通等基础设施项目的投融资、前期规划、资产管理、资本运营及相关资源开发管理等职能，京投发展在北京市城市轨道交通行业处于优势地位。

据京投发展相关负责人介绍：“2020年京投发展主要做三件事：一、更加专注轨交物业户外空间营造和专项研究；二、疫情期间客户居家客研研究和对房地产品牌升级；三、从传统房地产项目的开发变成生活方式品牌试点。”

京房售证字（2020）79号