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融资新规渐行渐近,房企举债也将“一企一策”

2020-08-31 08:49:55 第一财经 

  房企依赖高杠杆举债扩张的捷径,正在走向终结。

  日前,住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会,相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。虽然相关细则尚未落地,但以控制增长为主要抓手的房地产融资精细化管理方案已在途中。

  根据市场传闻,“融资新规”指的是,为控制房企有息债务规模,监管设置出“三道红线”:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。再根据房企触线情况,分档设定有息负债增速阈值。

  据悉,有12家房企参与了这次座谈会,包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城(000671,股吧)。融资新规将于明年1月份开始实施,暂时不会全面铺开,而是在参会的12家房企中先行试点。

  最近的中期业绩会上,多数房企表达了对融资新规的密切关注,尤其高杠杆房企,不得不在焦灼中观望、自查,准备调整融资与经营节奏。

  绿地集团明确表示参加了上述座谈会,称融资新规主要目的是防风险,促进企业良好发展,而不是一刀切,后续会根据部委要求调整经营方向。

  万科董事总裁首席执行官祝九胜表示,对于重点房企资金监测和融资管理规则,监管机构是从规范行业和防范风险的角度出台,集团会认真研究、尽快适应。

  业内认为,一旦新规实施,房企信用资质将加剧分化,尾部房企融资压力越来越大,地产行业弯道超车的大门即将关闭。

  行业热议新规

  据此前消息,为促进房企形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为,增强自身抗风险能力,防范化解房地产金融风险,监管部门拟按“三道红线”对房企债务规模进行控制。

  具体措施为,将试点房企分为“红、橙、黄、绿”四档:若三道红线全部触及,则有息负债不能再增加;若触及两条,有息负债规模增速不得超过5%;触及一条,增速不得超过10%;一条未中,增速不得超过15%。

  市场消息还显示,12家参会房企需于9月底上交降档方案,包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。若未达标,监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。

  如果按上述指标衡量,融创中国(01918.HK)、中国恒大(03333.HK)、绿地控股(600606,股吧)(600606.SH)、富力地产(02777.HK)、华夏幸福(600340,股吧)(600340.SH)5家房企踩中3条红线,预计有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加。

  中南建设(000961,股吧)(000961.SZ)、佳兆业(01638.HK)、阳光城(000671.SZ)、金科股份(000656,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)(002146.SZ)同踩2条红线,预计有息负债规模年增速不得超过5%。

  对此绿地香港管理层在中期业绩会上称,公司了解到的情况是,相关部门与房企进行了交流,融资新规的实施目前还没有明确时间表。

  越秀地产财务总监陈静也表示,近期监管有收紧趋势,主要是控制房企融资规模,但细则没有出来,目前还在关注。

  “此前地产调控政策更多针对行业,而此次政策则更多面向企业。”旭辉集团董事会主席林中认为,新规会更有效地防控系统性风险,对依靠高财务杠杆来增长、盈利能力弱的企业,影响会大一些,但优秀企业会受益。

  中南建设CFO辛琦表示,这是针对房企、金融机构双管齐下的长效机制。限制负债增长规模,对于头部房企来讲,可能会更加稳定,但未来逆市飘红、弯道超车的机会可能越来越难,打消部分房企狂飙突进的念想。

  美的置业CFO林戈也认为,未来行业融资会更加分化,资产负债结构优质、经营绩效优异的公司,会更受资本市场喜欢,如果靠过度举债发展,经营质量不走好,可能会面临更不好借钱的局面。

  强控房企债务

  值得注意的是,尽管融资新规尚未出台,但涉房融资的闸门已经逐渐收紧。市场人士向第一财经透露,目前地产债不能按照全额度借新还旧,八月下旬以来,银行间市场已按拟还旧债的85%规模发行新债。

  极高的债务总额,犹如悬在房地产行业上方的达摩克利斯之剑,成为监管部门重点防范对象。Wind数据预计,未来5年房企债务置换和融资需求将不断增大,海内外合计债务到期规模将达3万亿元左右,2020年、2021年偿还规模分别达5286.19亿元、5874.37亿元。2020年数据计入短期债券后,到期规模还将更高。

  除去销售回款,房企应对到期债务的主要途径便是“借新还旧”。 贝壳研究院数据显示,今年前七月,房企境内外债券融资累计约7379亿元,占去年全年的62.5%。

  监管层稳定市场和行业的良苦用心,并未被房地产企业所体察。尤其上半年,流动性总量宽松的环境下,房企举债拿地积极性提升,在很多城市有推高地价的趋势。华创证券表示,今年4月,100大中城市住宅类土地溢价率达到25%,5月至今维持在15~20%,高于去年同期水平。

  对此,美的置业总裁郝恒乐称:“对房企来说,这是一种资金避险行为,其基本策略是有限的资金应投向高量级城市。”

  但土地市场活跃、销售快速复苏,带动居民中长期信贷大规模增加,已引发监管层对房地产金融问题的关注。银保监会召开2020年年中工作会要求,坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。

  华创证券表示,此次“三道红线”规定则是从供给端角度切入,从根源上减少信贷资源流入房地产市场,使土拍市场降温。

  “新规主要目的是稳住开发商的杠杆,从而把房价稳定下来,加快行业健康化发展。”龙湖集团首席财务官赵轶认为,此前限制开发贷、按揭贷款额度等措施,都是为了让行业融资体量有序增长,而不是爆发式增长。

  贝壳研究院高级分析师潘浩认为,被新规限制融资的房企可能延迟或取消近期土地投资计划;融资收紧使房企销售回款端压力骤升,房企大概率将启动加速销售模式。

  华创证券表示,对长期依赖杠杆经营的房企而言,短期内债务化解的难度比较高,房企或更倾向于借助增加少数股东权益来降低净负债率,这意味着今后房企联营、合营的事件可能增多。

  值得关注的是,不少踩线房企均开始对自身财务规划作出调整。融创中国表示,目前整个细则还没有公布,但对行业和企业来说是正向政策,主要目标是保持稳定,稳存量,控增量,而融创也会进一步以降杠杆作为公司重要工作目标,争取早日符合新规要求。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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