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绿城中国“增长瓶颈”被打破了!业绩报当日股价上涨超10%

2020-08-31 09:19:16 和讯房产  杨羚强

  1-6月,实现合同销售金额912亿元,同比增长23%;总收入达到238.96亿元,同比增长28.1%;平均利息成本进一步下降至5.2%;净资产负债率66.1%,在百强房企中属于较低水平。新增土储总建筑面积1097万平方米,对应新增货值达1756亿元,较去年同期大幅增加181%,随着周转效率提升,绿城中国预期25%的新增货值可在年内转化为合同销售……

  当绿城中国(HK3900)8月28日公布了截至今年6月30日业绩时,人们发现这家一度曾经仅次于万科,处于行业前十位的地产公司表现出了极强的战斗力。不仅没有因为新冠疫情影响,造成营收或者合同销售额的下降,反而通过收并购,大幅增加了土储规模,并能将其中的一部分新增土储,转为今年下半年的合约销售额。

  另外,绿城在资本市场上的一套漂亮组合拳,也夯实了公司的实力,让绿城重新具备了冲击前十的能力。也许是看到了绿城出色的中期业绩单,以及苦练内外功所取得的成果。市场用股价高涨对管理层上半年工作给出了肯定。28日当日,绿城中国股价跳空高开,一路上涨,至尾盘达到10.12港元/股,全天涨幅超过10.84%,这也是今年内房股业绩公开后不多的高涨幅。

  开发销售规模大幅增加

  绿城中国早年被诟病的有三项顽疾,一是毛利偏低,投资精准度低,很多时候甚至不得不进行存货跌价准备处理,影响了企业的整体毛利水平;二是存货去化能力差,经常不得不靠大幅降价去库存;三是成本管控能力糟糕。品质好,但净利润率很低。

  而在今年上半年,这三项顽疾均得到了彻底治愈了。

  面对疫情突发和市场变化,绿城通过灵活的营销推广策略积极应对,开展专项推广活动,并通过“绿城+”APP、绿城云小程序等助力营销推广,成效显著。

  2020年上半年,绿城累计实现合同销售面积约431万平方米,合同销售金额创历年新高,达到912亿元,同比增幅23%,位列克而瑞半年度房企销售额榜单全国第十。

  其中,投资项目合同销售金额约661亿元(同比增长34%),权益金额约382亿元(同比增长43%);代建管理项目合同销售金额约251亿元,保持稳中有进;总体销售回款率达95%,现金回流加速。

  另外,绿城下达长库存房源去化专项指标; 上半年实现去化约62亿元,占投资项目销售额10%。

  得益于高效的运营管理及进一步完善的标准化体系,绿城的产品适配性得到保障,项目推进速度与效率也有提升。2020年全年预计新开工面积1125万平方米,预计竣工面积662万平方米,分别同比提升20%及14%,人均在建面积提升29%。

  未来净利润率有望进一步提高

  不仅如此,绿城中国的新增土储净利增长了3%,而且受益于过去几年提升效率的成果,有25%的新增土储会在下半年转化为当年的销售额。

  成本管控方面,通过推动战略集采,绿城中国集采成果应用率达96%,动态建造成本节余约29.5亿元,较目标成本降低1.2%。推进人事共享中心建设,集约提效,全年预计节约本体人员费用14%。

  此外,营销费用方面也分别下降了13.1%.和24.9%,效能得到非常显著的提高。与此同时,绿城今年上半年的平均加权融资成本仅3.54%,而同期克而瑞监测的行业平均水平是6.23%。

  除传统房地产投资开发业务外,绿城中国着力打造新的发力点和未来利润的增长引擎,积极开展特色业务,全力推进TOD、城市更新,以及产城融合项目的布局与落地。目前,绿城中国已落地TOD项目13个,分布在杭州、宁波、福州、佛山等多个城市。

  此外,绿城中国的小镇业务已确定“地产销售与产业运营双轮驱动”的业务发展模式,聚焦康养、农业、科创三大产业,截至2020年6月30日,已确权规划总建筑面积893万平方米。

  绿城新战略:三大产业协同发展

  围绕“理想生活服务商”的定位,绿城制订了2025战略。

  重资产板块(即房地产投资开发业务)方面,将重点强化投资力度与精准度,提高投资效益,实现高质量的规模增长。同时推进小镇、TOD、产城融合等特色特质业务发展,开拓新的利润增长点。

  绿城提出深耕长三角,积极布局环渤海、珠三角、成渝、长江中游等城市群,以及西安、郑州等 优质重点城市。 持续加强城市/区域前瞻研究和收并购能力,提升投资效益,带动盈 利水平。 投资项目以“短平快”为主,积极拓展“粮仓型” 项目,进一步优化土储结构。

  另外,TOD项目则坚持全国化、多类型、多业态的布局策略;紧握国家轨道交通战略机遇。城市更新以以未来社区咨询、投资、建设和运营等全链条开发模式为切入点规模发展。 产城板块则以“自有资源+合作伙伴”产业发展路径。 富集10类103家产业资源,协助小镇项目整体规划、 内容植入、产业落地及运营。

  轻资产板块(即房地产代建业务)方面,致力拓宽业务发展空间,提升代建模式研发能力,巩固行业龙头地位。

  “绿城+”板块(即围绕房地产的多元化业务)方面,将加长产业链、加粗产业束,挖掘房地产上下游价值点,为客户创造更多价值,培养新的业绩增长引擎。

  资本市场动作频频:进一步强化了实力

  在苦练内功的同时,绿城中国在今年的资本市场上也有非常突出的表现。

  先是于5月份引进了新湖中宝(600208,股吧),成为公司的战略投资者。后者的股权比例达到12.951%,是绿城目前第三大股东。

  常年参与城市更新的新湖中宝的入股,不仅有效提升了绿城的市值,也让绿城可以通过和新湖中宝的战略合作,获得更多优质的核心地块。在新湖中宝正式入股前,绿城已多次收购新湖中宝旗下的项目公司股权,由此获得了一批优质项目。

  “一举突破绿城自有资金不足的瓶颈。”绿城中国执行总裁张亚东评价说,新湖中宝的入股,让绿城变得更强。

  除了引入新湖中宝外,绿城还于七月份成功拆分上市了绿城管理集团。后者的上市进一步不仅进一步增加了绿城的总市值,也让更多资本对投资绿城旗下业务产生浓厚兴趣。让绿城在资本市场上有了更多长袖起舞的空间。

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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