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史上首次细拆区域、首次披露多元化收入:龙头老大哥万科的行业价值

2020-08-31 13:07:30 和讯房产  苗雪艳

  每一次,龙头老大哥万科的业绩报和业绩会都备受关注。这一次的业绩会直播都达到了百万在看量,万科管理层也在视频中对大家的关注与关心表示了感谢。

  在万科首席执行官祝九胜的带队下,8月28日,万科召开2020中期业绩会。2020半年报,万科“稳” 和“突破”并举,前者主要指经营和财务指标,后者主要聚焦于新业务首次公开营收以及区域调整上。

  经过30年的发展,“稳”早已成为万科的基本色调、金字招牌,尤其在当下内外部不确定性因素增多以及调控已经开始覆盖B端市场主体的背景下,“稳”是对企业最大程度的褒奖和辛勤耕耘的回馈。

  但从中期报告以及业绩会管理层传达出的信息看,稳字边界的突破,将是万科未来继续活得好的重要保障,万科此次新业务取得的突破以及区域的细拆均传达出了这样的理念。

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  业内对万科半年报唯一提出质疑的是,万科下滑的毛利率。上半年万科结算毛利率为24.1%,同比下降4.2个百分点,较2019年末下降3.1个百分点。

  对此,万科财务负责人韩慧华解释称,这是由于结算均价走低所致,而且毛利率下滑是行业大势所趋。

  “2019年是毛利率的高点,2019年结算的项目大部分都是在2017、2018年销售的高点结转的。但是当今地价占售价比在持续上升,对于整个行业来说,毛利率下降是长期趋势。预计到年底万科毛利率还有小幅回落。”关于毛利率下降趋势,此次半年报,不少房企都提到了这个问题,这也成为行业不可回避的困局之一。

  抛开行业共同之痛毛利率的问题,万科其他经营指标还是相当稳健。上半年万科收入1463.5亿元,同比增5.05%;归属公司股东利润125.08亿元,同比增5.62%。在传说中的房企融资新规背景下,万科财务健康度排在行业前列:净负债仅为27%,融资成本5.8%,低于行业平均水平;现金短债比2.01;疫情影响下实现了226的正现金流,至此,万科连续11年保持经营性现金流为正。

  万科的“稳”在土地市场上的表现是,上半年,鉴于土地市场较高的热度,万科采取审慎投资态度,新增土储规模明显下降,累计斩获55个新项目,权益地价总额约321.3亿元,同比降50.6%,新增投资权益占比51.5%,较2019年有所回落。

  对于下半年投资计划,万科执行副总裁、首席运营官王海武业绩会上表示,万科会根据市场变化,在过程中不断捕捉良好的投资机会,既不会追高,也不会太保守。

  “万科会不会太稳了?”的提问依旧出现在本次业绩会上。对此,万科管理层表示,在我们内部广泛坚持“现金为王 手有余粮”,这是万科深层的制胜之道,特别是在今年疫情大背景下,给我们的最大启示是,现金流是一个企业的生命线,手上有现金,对于未来去捕捉业务发展的机会是非常有利的,这个政策在未来也会持续坚持下去,万科不会放大杠杆谋发展,还是会在安全、稳健水平下去发展业务。

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  业绩会现场,投资者和媒体关注点之一聚焦在了万科的区域调整上。

  就在业绩会的前一天,8月27日,万科宣布成立西北区域事业集团,覆盖陕西、甘肃、新疆、青海与宁夏五省。“区首”由万科西安公司总经理郭继勋就地升任,他既是西北区域区首,同时兼任西安公司总经理。这是万科历史上首次的区域细拆。此前,万科长期四大区域格局已维持十年以上。这同时意味着万科当前共计有5大BG。

  管理层对此表示,对于西北区事业集团BG的考虑,由来已久,西北5省有大概接近祖国的1/3的面积,在管理半径上还是相对比较大的。过去万科在西北区域的组织架构、设计上也做过一些探索,比如在去年两年成立了成立了西北招采中心,还做了包括银川、西宁、乌鲁木齐和兰州在内的一个小联盟的Y4联盟,更好的形成他们业务之间的互通、互助,这也是在西北地区在 的中西部区域下面的二级建制。

  所以万科在西北区域BG的成立,是对过去在这方面的探索实践的进一步的发展。目的就是为了更好发展西北区域业务。在西北BG成立之后,万科的5大BG目前管理的幅度和管理的半径大概都在高铁三小时,飞机1.5小时左右的半径,基本上符合了万科当下对于区域BG覆盖的管理范围的要求。

  2020年上半年,万科实现合同销售额3204.8亿元。其中,南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的销售金额分别达到491.6、1322.6、712.3、638.5亿元,占总销售金额的比例为15.3%、41.3%、22.3%及19.9%。上海贡献度最大,北方区域和中西部区域的销售金额贡献度也分别达到了20%左右。

  业内人士表示,此次万科进行区域拆分,成立西北区事业集团,相信在内循环以及一带一路背景下,在其中的重要支点城市,万科将更好深耕和发展业务,西北区域也将为集团业绩贡献一份力量。值得一提的是,目前,西北区事业集团覆盖的省市中,从半年报业绩看,西安这座城市的销售额超过100亿元,位列万科中期销售金额前十大城市。

  从行业角度看,万科也为同行提供了一个思路:在国家级战略城市沿线上,为更好地发展业务,提高效率,原来稍显庞大的事业部可以进一步细拆,助力集团业务的增长。

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  万科的新业务发展是每一次业绩会的焦点。基于市场形势的变化,万科于2018年年中提出“收敛聚焦,巩固提升基本盘”,强调认清、顺应大势,明确、聚焦力量,各个业务线条都明确各自的基本盘。万科董事会主席郁亮的逻辑是:”我们先求得根基的稳固,才能更好地开枝散叶;我们先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功,才能为转型奠定更坚实的基础。”

  2012年起,万科大举探索多元化业务,最终形成了多个BU(业务单元),具体包括商业地产、物流、长租公寓、冰雪、海外业务以及教育等。上半年,万科布局的万科物业、长租公寓(泊寓)、物流仓储服务、商业开发运营(印力集团)等多元业务均有上佳业绩,且初具规模。

  而且,本次业绩报中万科首度披露多元化业务收入。其中物业收入占比最大。

  截至上半年,万科物业累计签约建筑面积6.8亿平方米,已接管面积5.2亿平方米。实现营业收入67.0亿元,同比增26.8%,其中55%来自于万科以外的项目。

  值得注意的是,2018年10月份,万科物业首次发布“住宅商企两翼齐飞”战略,本次报告期内,万科物业发生裂变,由住宅商企"两翼齐飞"升级为"三驾马车"的发展战略,加快“物业城市”业务发展,新增厦门鼓浪屿、青岛动车小镇等项目,持续拓宽城市空间业务发展格局。截至目前,“物业城市”业务已拓展至7个城市。管理层表示,接下来万科也会加大在这部分的拓展力度,去真正形成三驾马车并行的状态,更好促进物业业务的发展。

史上首次细拆区域、首次披露多元化收入:龙头老大哥万科的行业价值

史上首次细拆区域、首次披露多元化收入:龙头老大哥万科的行业价值

  租赁业务,上半年万科在33个城市累计开业泊寓12.73万间,新增开业1.89万间,规划和在建中泊寓尚有5.77万间。已开业项目整体出租率为88%,成熟期项目(开业半年及以上)出租率93.7%。截至上半年末,万科租赁住宅业务营业收入10.5亿元。

  物流仓储服务领域,上半年万科物流仓储服务累计开业建筑面积616万平方米。其中,高标库开业582万平方米,稳定期出租率89.1%;冷库开业34万平方米,稳定期使用率81.5%。物流仓储合计服务客户涵盖电商、快递快运、制造业、餐饮、零售商超等各个领域。截至上半年末,万纬物流所管理项目(含非并表项目)业务营业收入8.3亿元,同比增长36.9%;其中高标库租金收入5.7亿元,冷库租金及服务收入2.6亿元。

  商业开发与运营板块,截止上半年末万科(含印力集团)累计开业商业项目面积836万平方米,同比增11.1%。商业(含非并表项目)业务营业收入30.5 亿元,同比增0.3%;整体出租率90.6%,其中开业3年以上商业项目出租率91.8%。此外,规划中和在建商业建筑面积543万平方米。

  上述多元化业务的总营收为116.3亿元,占比为7.9%。虽然相比地产业务,万科的多元化业务还有很长的路要走,但在近一年来不少房企搁浅或收缩或放弃多元化的背景下,万科的量化数字在行业中已是很大的突破。

  业绩会上,从管理层传达出的信息看,万科的多元化业务并非仅仅只是单打独斗,未来协同的作用力能够展开更大的想象空间,以支撑集团业务以及相互业务之间的发展。

史上首次细拆区域、首次披露多元化收入:龙头老大哥万科的行业价值

  比如,以万纬物流为例,祝九胜就表示,只要高标仓建造是合格的,运营是高效的,租金收入是合适的,ROI比例是合适的,就有机构投资者愿意来持有,帮助发行公募REITs的产品,这么一来,有万科物流股东持有变成了社会投资机构人的持有,只要把这个活干好了,不愁没有人给钱,给了钱不在自己的资产负债表内,当然管理在万纬物流的手上,赚了管理的钱,赚了管理能力的钱、运营的钱,不光是对物流有好处,对万科长租公寓、商业以及其他相关业务均大有好处。

(责任编辑:徐帅 )
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