2020年上半年富力旧改转化货值高达460亿元 城更发力成长稳健

　　8月24日，富力地产发布中期业绩报告，根据财报，2020年上半年富力实现营业额336亿，维持稳定，物业销售营业额308.31亿，上升3%，物业销售毛利率33.5%，维持高位。

　　利润方面，期内富力实现净利润39.2亿元，基于稳健的业绩表现，富力董事会决定派中期股息每股人民币0.38元。销售方面，报告期内，富力协议销售金额510.6亿元。土储方面，权益土地储备可售面积为5683万平方米。

　　财报披露以来，富力股价连续两日出现上涨，截止8月25日，富力股价对比前一个交易日涨幅2.97%。外界认为，在疫情影响下，整个房地产行业的表现不尽人意，但富力凭借较强的竞争力维持了基本面的韧性，不仅如此，随着酒店经营净利润回正以及下半年集中推盘，富力未来业绩可期。

　　城市更新已转化土储460亿元

　　目前，我国城镇化率已经达到60%，经济发达的地区城更是超过80%，很多城市的土地开发强度均已处于高位。谁能抓住城市更新的机会，也就意味着抓住了未来楼市的主动权。

　　作为昔日“旧改之王”，富力多年来一直坚持多元发展的战略，是国内最具产业优势的大型综合性房企，可以在旧改前期做好产业配套规划，凭借多年经验积累，富力已经成为广州旧村改造实施项目最多，最具经验的开发企业之一。

　　以杨箕村为例，杨箕村改造是富力集团于2016年改造完成，并完成回迁工作，成功打造的富力东山新天地已成为新杨箕的标志性建筑。杨箕村在改造过程中除了建造有品质的住房，更是充分考虑到文化的传承，最终，项目获得了极好的社会效益和经济效益。

　　富力日前成功拿下广州番禺区石壁村的旧改项目，石壁紧邻广州南站，区位优势显著，此前吸引了万科、保利、方圆、奥园、华发等多个房企，最终，经过近一年的筛选，富力凭借良好的口碑和专业经验拿下该项目。富力在深耕广州城市更新项目的基础上，正逐步将城市更新作为集团发展战略方向之一，将城市更新事业延伸拓展至全国多个区域，比如西安、太原等地。

　　多年沉淀的旧改能力和经验正在助力富力实现更好的业绩表现，根据财报，2020年上半年，富力拥有80多个处于不同阶段的城市更新项目，融资区面积超4000万平方米，其中，92%位于一线及二线城市，以及54%位于粤港澳大湾区，并有3个项目转化为460亿元的可售资源，相当于129万平方米的建面，项目主要位于广州及长治。

　　富力集团董事会联席主席李思廉在年中业绩会上表示，接下来四个月，富力大概还能转化几百万平方米，包括广州、西安、太原三个城市是富力旧改转化的主战场。根据财报，富力于未来十八个月，目标增加建筑面积900万平方米的土地储备，对应人民币2000亿元的潜在可售资源。

　　有了旧改这条获取土地的最佳方式，在获取土地方面就可以有更大的选择权。根据财报，上半年，富力购买了243万平方米权益可售面积的土地，对应合同金额为60亿元。李思廉表示：“由于我们有大量的旧城改造项目在结转当中，所以招拍挂方面接下来会放慢一点，集中的招拍挂都是短平快的项目。”截至上半年，富力拥有的土地储备权益可售面积约为5683万平方米。

　　通过旧改获取的土地往往具备地段好、成本较有优势的特点，因此有利于保证企业的利润。

　　净负债率大幅降低

　　不仅业绩基础稳固，上半年，富力在财务优化方面也取得显著进展。

　　一方面，富力专注于透过寻求机会延长债务到期日，以降低其资产负债表风险。2月，富力利用有利的市场窗口发行4亿美元的优先票据以赎回于2021年1月到期的美元优先票据，以维持相若的债务水平。

　　另一方面，富力上半年处理了108亿元的境内债券，降低了整体负债规模。为继续解决短期融资问题，富力现已拥有境内资本市场中长期直接融资产品批文额度合计约180亿元，以在融资环境改善的情况下启动发行。

　　根据财报，截至2020年6月30日，富力总负债相比2019年底整体减少94亿元，净负债率约177%，相较上年年底降低22个百分点，在手现金360亿元，相对充裕。

富力历年资产负债率情况

　　在业绩会上，李思廉提出，在未来的一段时间，即今年2020年到2021年度，富力地产还是会再进行减轻负债。他指出：“我们希望再从这个比例大概到年底再下降10%，这是我们短期的目标。”

　　对于降负债，一向务实的富力给出了切实的目标和决心，说明已经有了降负债的策略和举措。

　　比如，7月15日，证监会批准富力H股全流通计划，富力获准将公司全部22亿股境内未上市股份转换为境外上市股份并于联交所上市。业内人士认为，H股全流通，有利于H股公司更好地利用境内外两个市场、两种资源获得发展，增加市场流动性；长期来看，有利于公司价值提升和回归；并提升H股公司在各项全球指数中的权重，更加吸引海外投资者。此举将进一步提高富力的流动性，有助于富力降负债目标的实现。

　　现金及货值充足，酒店现金流回正助力富力业绩增长

　　在上半年实现不错业绩表现和财务优化的基础上，富力下半年有望迎来可观的业绩表现。

　　根据财报，富力在上半年完成了权益协议销售额510.6亿元，保持行业水准。按照全年计划，富力推盘高峰主要集中在下半年。

　　富力高管在业绩会上表示，下半年计划推出16个全新项目以及2300亿元的可售资源。基于现时可售资源及新项目推售时间表，管理层对完成年度协议销售目标保持审慎乐观。

　　实际上，由于疫情得到遏制，房地产行业基本恢复到正常水平，销售反弹速度逐步加快。2020年7月单月，富力权益合约销售额约107亿元，销售面积达99.4万平方米，同比分别上升2%和4%，累计至2020年7月底，富力累计实现合约销售额约617.6亿元，完成率升至41%，销售面积约526.4万平方米。

　　此外，上半年受到影响的酒店业也逐步得到恢复。根据财报，截止七月份，富力酒店年度经营净利润已恢复正数。

　　作为全球最大豪华酒店业主，截至2020年中，富力集团共运营90家酒店，包括奢华品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家。业界认为，富力持有型物业整体资产规模庞大和长期经营稳定的特点，备受融资机构的认可。

　　值得一提的是，在物业交付面积方面，富力交出一份超预期的成绩，为完成全年业绩目标保驾护。

　　根据财报，2020年上半年富力物业销售营业额308亿，上升3%，营业额增加主要由于入账面积增加至335万平方米，较去年同期增加17%。具体来看，太原、重庆、宁波这三个城市，其入账的营业额最高，分别为27.66亿元、22.09亿元、17.82亿元，与去年同期占总营业额20%的三大城市（无锡、重庆、乐清）相比，当期营业额排名前三的城市营业额占比22%，集中度略有提升。