韩国房价暴涨52%，文在寅支持率下降，青瓦台遭清理，拥有一套以上房产一律赶走

　　疫情下的全球房地产市场出现了很多让人始料未及的变化。

　　近期最值得关注的，无疑是恐慌性购房蔓延的韩国楼市。

　　房价暴涨52%

　　据韩联社援引一份社会组织发布的报告，今年5月份，韩国首尔公寓售价从2017年5月的8.4亿韩元，跃升至12.9亿韩元，平均上涨4.5亿韩元（约37.5万美元），涨幅高达52%，为近30年来最高。

　　▲这份报告分析了34个公寓楼，共计约8万套公寓的价格波动。

　　房价急剧上涨的同时，还伴随着成交的大规模放量。韩国国土交通部发布的数据显示，7月份，韩国房产交易量达14.1万套，较去年同期大幅增长110%。

　　此外，7月的累计房屋销售量与去年同期相比增长了99.8％，与5年平均水平相比增长了40.0％。今年1-7月累计交易量更是高达76.2万套，较去年同期近乎翻倍。月度交易量和累计交易量双双创下有数据统计以来的最高水平。

　　当然，不可否认政府确实有降低房价的意愿，据统计，近3年来，韩国累计颁布了23项房产新政。

　　例如，2019年12月16日，韩国政府推出了一系列房地产市场调控政策，规定包括首尔多个地区，以及部分周边地区在内的政府指定的房地产投资过热区域内，购买市价超过15亿韩元，约合人民币900万元以上的房产时，禁止进行住房担保贷款。这个政策在当时被称为“最强力度的房地产调控政策”。

　　但没想到新规刚发布，第二天不到，首尔江南区等地高价住宅价格就出现暴涨，平均上涨20%—30%。

　　7月10日，韩国政府宣布将对拥有三套或以上住房或在投机盛行的特定地区拥有两套住房的人，将房地产税提高近一倍，达到1.2%至6%。此外，购买一年内的房屋销售将被征收70%的资本利得税，购买两年内的房屋销售将被征收60%的资本利得税。

　　7月调控政策一出台，立刻让住房刚需者解读为买房将更加困难，在韩国的首都首尔，更是上演着一出出“抢房大战”。据报道，一处高层公寓楼盘推出了110套房源，但购房者居然超过37400多人，竞争比例高达340:1。

　　首尔房价上涨显著（图源：statista）

　　而随着韩国购房热的兴起，韩国家庭负债规模再创新高。根据韩国央行8月19日公布的数据，二季度韩国家庭负债总额高达1637.3万亿韩元，约合人民币9.5万亿元。

　　在居外网挂牌的韩国首尔王国地产（Kingdom Inc）经纪人李镇禹表示，近期的确感受到了恐慌性购房的现象。在韩国，有钱人都想在首尔买房子。首尔楼市与中国部分中心城市一样，房地产市场供不应求，加之，政府的住宅供应政策方向与市场不适应，导致供求矛盾愈发突出。

　　文在寅清除内阁多套房产者

　　由于楼市调控政策引发民众不满，韩国总统文在寅的施政支持率近来持续下降。

　　一方面，文在寅为了稳定楼市而出台的政策产生了各种副作用，对于现金少、申购加分低的二三十岁年轻人来说，购买自己的房子是否会成为“希望的拷问”的忧虑越来越大。

　　另一方面，市民对多住宅公职人员的批判声一浪高过一浪，经调查，青瓦台公职人员中财产排在前10位的所拥有公寓价格平均为10亿韩元。

　　韩国经济正义实践市民联合敦促说：“如果青瓦台参谋们通过有力的房价获得了上亿韩元的收入，那么为了根除房地产投机和百姓居住稳定，应该立即更换这些拥有多套住宅的公职人员。”

　　对此，韩国青瓦台进行大规模人事调整，以扭转不利局面。8月31日，青瓦台发言人姜珉硕在书面简报中表示，文在寅当天更替6名青瓦台秘书。

　　文在寅支持率较疫情时期下降近20个百分点（图源：韩联社）

　　一天后，韩国《中央日报》9月1日指出，此次改组完成后，65名青瓦台秘书官级别以上的顾问无一持多套住房，实现了持多套住房者“清零”。并称，这场“要仕途还是要房产”的政策风暴最终以“只任用拥有一套以下房产的官员”画下了句号。

　　去年12月，韩国总统秘书室长卢英敏要求青瓦台秘书官“卖出多余房产，只留实际居住用房外”。当时，青瓦台内部共有20人拥有多套住房。截至今年7月底，这一数字减少到8人，并在8月底减少至0人。

　　在减少房产的过程中，卢英敏曾因出售自己在清州的房产，而保留在首尔盘浦区的住宅被批“精明”。对此，卢英敏把盘浦房产一同出售，成为无房产人士。

　　而未出售多套房产的三位高官则离开了青瓦台：时任国政宣传秘书官余岘镐、前民政首席秘书官金照源、以及前市民社会首席秘书官金巨性。

　　对于余岘镐离职，青瓦台相关人士表示，“余秘书官不断降低出售价格，努力把位于首尔麻浦区的房产售出，最终未能成功”，“最终自己提交了辞呈”。

　　根据韩国民调机构Realmeter31日发布的一项调查结果显示，青瓦台进行大规模人事调整，总统文在寅的施政好评率达到49%，较两周前上升6个百分点。执政党共同民主党的支持率为40.4%，也较上周提升0.7个百分点。

　　文在寅施政支持率走势图（图源：Realmeter）

　　值得注意的是，此次人事调整中，青瓦台负责房产政策的政策室只更换了一名国土交通秘书官，一度提交辞呈的卢英敏保留了原职。

　　对此，韩联社评价说，“负责楼市调控政策的青瓦台政策室没有列入人事调整对象，难免遭到在野阵营批评。”

　　全球房价上涨

　　事实上，今年以来房价上涨的不仅仅是韩国。

　　根据Refinitiv数据，二季度，包括纽约、洛杉矶、伦敦、东京、首尔、多伦多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市房价指数连续两个季度“逆势”上行。

　　图源：Refinitiv

　　大城市特别是国际大都市的房产成为资金的“避风港”。据韩联社报道，国际货币基金组织（IMF）8月发布的最新数据显示，以去年第三季度为比较基准，全球实际房价指数为167，创下2000年开始相关统计以来的最高。在统计的63个国家和地区当中有45个房价上涨，占比超过七成。

　　其中，菲律宾房价涨幅最高为20%，葡萄牙10.5%、拉脱维亚10.4%、德国3.4%、法国2.3%、中国2.3%、美国1.6%、日本1.0%，意大利房价上涨0.1%。

　　这份分析指出，多个国家和地区房价上涨主要是因为各央行大幅下调利率并采取货币宽松政策，引发流动性增加，导致各国股票等多种资产价格普遍飙升。

　　据悉韩国这次房价上涨原因同样是降息引发的资产慌乱，尤其是在疫情后，韩国的借贷成本愈加低廉，所以大家开始争先恐后的借钱买房。

　　韩国房屋销售走势图（图源：techword）

　　于是我们看到，当房地产市场出现房价暴涨的时候，韩国政府虽然采取了房地产调控，包括划定了投机过热区域的范围，强化了居住条件的限制，包括降低了房地产抵押贷款的比例等等。但实际上最终的结果是导致韩国的很多普通人，特别是刚性需求的那些买房者买房变得越来越困难，而在限购区域周边，比如说经济到周围的一些地区，反而出现了公寓价格暴涨的现象，这实际上是一种房地产的挤出效应。

　　而在这样的情况下，韩国政府又推出了房产税等一些政策，上调了房产综合税、购置税和房产税，这些税收他们可以加在房价里，想买房的还是只能接盘。从银行借钱买房，把税收累加进房价，如此一来韩国房价是越调控涨得就越高。

　　不过，即使韩国房价经历了此轮上涨，相对于中国还是比较便宜的，要知道目前韩国人均GDP已经超过3万美元了，最低月薪都1.1万人民币

　　据统计，韩国房价最高首尔房价收入比8.8左右吧，也就是不吃不喝9年才能买一套房子。即便首尔市瑞草区、江南区、龙山区等富豪区，房价收入比为，瑞草区为20.8、江南区为18.3、龙山区为13.1。

　　韩国房价地图

　　相比之下，2019年深圳房价收入比35.2，三亚27.6，上海25.1，北京23.9，厦门22.8，福州19.9，石家庄16.0，太原14.1……

　　韩国首尔房价暴涨给我们以警醒，但中国的情况还远远没到“幸灾乐祸”的时候，今年以来一些城市房价涨幅不小，我们的情况比韩国更为严峻。

本文首发于微信公众号：FX168。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。