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新一轮调控后,新力控股的解决之道

2020-09-03 08:32:11 和讯房产  杨羚强

  6月24日,银保监会发文强调“严控违规资金流入房地产市场”。7月24日,房地产工作座谈会召开,首次提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。8月20日,央行、住建部召开重点房企座谈会,研究落实房地产金融审慎管理。

  调控的重拳正在精确地指向房地产融资。而对那些财务足够健康,净负债率、现金覆盖比例、扣除预售款后负债率都在红线之内的企业来说,新一轮的调控,却很有可能成为后者凭借效率优势,实现弯道超车的重要机遇。

  去年上市的新力控股(HK2103)在进行了一系列行之有效的效率革命之后,有机会以更高的运营效率,来实现盈利和规模的双重增长,给股东带来更高的回报。

  管理精细化:后端要能体现数字

  今年的中期业绩,新力控股在盈利指标上实际上取得了非常不错的业绩。比如,总营收增长了24.6%,净利润增长76.2%,股东应占核心净利润增长71.5%,每股盈利增长53.3%。以增幅指标计算,都处于行业前十位。再比如净负债率降至66.9%,现金短债比1.4倍。

  但在8月31日举行的中期业绩会上,务实的管理层,把更多的注意力集中在了推动科学管理与决策机制,逐步完善提升核心运营管理标准,实现高效率的高周转。

  对于新一轮调控后产生的效果,联席董事长、行政总裁兼执行董事陈凯作出了两个判断:房地产市场总体仍然保持相对稳定,但开发商的竞争将变得非常激烈,主要表现在土地投资端,房企拿地会很迫切。

  在这个大格局下,房地产企业要延续原来的模式会很难。新力次开始加强管理力度,实现更高的管理效益。

  陈凯希望,新力的人均效能进一步提升,严格成本控制,提高人均效能;精简化组织,使管理扁平化,权力进一步下放;减少部门和职能壁垒,强化协作沟通,提高决策效率;优化IT系统,提升工作效率。

  另外,产品标准化+模块化,加快现金回流速度,减少融资成本及自有资金占用。他提出了新力的核心价值“新五力”:客户导向、结果导向、务实担当、协同合作、阳光诚信,保持团队竞争优势

  通过流程管理、计划管理、成果标准、决策、项目评估、信息管理等六大管理体系建设,形成了快速度、高周转、强效能的高效运营体系。

  新力拿地到开盘时间变得更快了,江西南昌5到6个月,其他区域6到8个月;去化率也变得更高,项目首开需要达到3万㎡以上,月均去化需达到80套/月;首开一个月内签约去化率85%以上。

  新力非常注重管理的数字化,与SAP、德勤拟共同打造智慧企业/项目级主数据平台,实现业财融合一体化。陈凯说,后端要体现数字化的管理,要往管理精细的方向努力。从供应的结构、对案场和施工的管理、ERP的管理、成本管理,都要充分地运用大数据。

  投资精准:有所为有所不为

  在土地投资方面,新力也一改以往全面扩张策略,精选投资城市,尤其对三四线城市“有所为有所不为”。

  陈凯说,目前的土地投资以一二线为主,其中过万亿的城会优先考虑。

   “三四线不是不能做,三四线要看区域。”

  新力选择的三四线城市主要在长三角和大本营南昌。

  长三角的三四线相对健康,而且上海人口增长有严格的预期,和控制,这样一来,以上海为中心的周围城市的发展其实是可期待的。上海最近附近的城市,包括嘉兴,湖州,甚至杭州附近的三四线城市人口流入很快。杭州附近的富阳,宁波附近的余姚,温州附近的台州,江苏的江阴、常熟、扬州、泰州等三线,都是新力重点发展区域。

  除了上海附近的三四线城市,江西省的三四线,也是新力重点发展区域。江西的供应商体系、物业覆盖了大量县市。尤其是物业甚至已经服务在当地县城里面的开发商,新力物业的市场占有率大于其他企业。因为具备这方面的资源,江西的三四线城市,新力也具有开发优势。

  相比之下,大湾区的三四线城市虽然也可以开发,但新力的团队不够熟悉当地市场。至于武汉、长沙、成都周围的三四线城市,新力也是相当谨慎。所以,新力目前的投资重点还是长三角和江西的三四线。

  除了提高投资精度和效率外,新力对现金流的管控也有非常高的要求。

  今年上半年,新力新增土储共22个,权益拿地金额只有92.94亿元,不到同期权益销售额的一半。对此,陈凯表示,是因为年初就制订的以回款的40—50%作为资本开支拿地的原则。

  陈凯说,在目前金融环境下,不适宜加大杠杆去拿地。新力要充分观察土地市场的周期,争取在相对热度比较低的试点,比如今年的九十月份去拿地。他认为,调控会让土地市场的热度下降,九十月份应该是适合拿地的时点。

  下半年,新力还会通过全面提升“高品质地产开发”水平以及针对不同层级员工提供专项的培训和激励计划,进一步提高产品品质和人均效能。用效率代替杠杆,为股东带来更丰厚回报。

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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