管理的老旧小区进入城市服务项目五强 宋都物业业务扩张的潜力有多大？

　　这两年，港股市场最热的就是物业股。多少股票的市盈率高达四五十倍，市值远超过同一控股股东旗下的房地产企业。在投资者眼里，物业企业不仅营业收入、利润每年高增长，还有让人眼馋的庞大用户资源。这些用户资源的价值，就相当于一个个中等规模的腾讯或者阿里，如果能充分变现，会产生非常高的收益。

　　物管企业的管理规模因此变得格外重要。很多上市物业管理公司，采取通过收购中小物管企业快速扩大规模，但显然也增加了成本和风险。

　　相比之下，一些物管公司通过良好的服务管理，赢得更多小区的物业托管合同，风险和成本要低很多。就比如杭州宋都物业经营管理有限公司（以下简称“宋都物业”）在杭州成片管理的36个老旧小区——采荷街道“金牌管家”大物业管理服务项目，不仅获得了业主的认可，当地政府也是交口称赞。第三方行业测评机构——亿翰智库也因此专门给公司颁布的“2020中国物业企业城市服务项目五强”。宋都物业是如何在原本物业管理水平低下的老旧小区实现“逆风翻盘？”透过优异的城市服务能力，物管公司是否开辟一条新的拓展之路？

　　老旧小区的春天

　　老旧小区通常是指单位制改革之前，由政府、单位出资建设的居住区，区别于新世纪之后由商业地产开发商新建的商品房，街老、院老、房老、设施老、生活环境差是老旧小区常见的"四老一差"。困局随着城市化的进程加速这些小区的物业管理，不仅是行业的管理痛点，也是政府城市治理的难点。杭州的采荷街道就遭遇了同样问题的困扰。

　　作为10年前杭州第一批试点实施老旧小区准物业管理的地方，按照规定，面向老旧小区居民收取的准物业费只能按照每月每平方米0.15元来计算。“收费偏低导致物业难以盈利，难以吸引到大的品牌物业，所以进驻的都是些小型物业公司。”洁莲社区书记张彪曾向媒体表示，物业需要日常的治安巡逻、停车管理，还有绿化养护、垃圾分类等成本。

　　采荷街道决定作出改变，从去年初开始探索“金牌管家”大物业模式。

　　“金牌管家”大物业，简单来说，就是将过去“低、小、散”的物业服务全部打包给一家品牌物业进行统一管理，实行政府定价制度和收支两条线制度，即物管公司替政府代收代缴物业费，。物管公司服务内容包括社区内的治安管理、路面保洁、工程维修、绿化养护等。通过社区托底以及市场化运作相结合，将现有的老旧小区整合，统一选聘品牌物业服务公司，一改以往“各自为政”的局面，进行集中管理。这也意味着物业责任片区更清晰、人员调配更快捷、服务质量更优质。

　　这样一个看上去是一个挑战与机遇并存的生意，宋都物业在半年多的实践中做得有声有色。

　　在疫情防控期间，由采荷街道和宋都物业共同打造的“金牌管家”大物业管理累计排查8万余人次，查实重点地区人员1641人，实现“零疑似”“零确诊”“零失管”，通过小区间、社区间资源整合、联防联控，防控工作取得优秀成绩。

　　江干区政府领导先后多次，对宋都物业和采荷街道合作的 “金牌管业”大物业模式加以肯定，称赞宋都物业在此次老旧小区的防疫工作中起到了举足轻重的作用，值得推广和借鉴。采荷街道的“金牌管家”大物业管理之所以受到各方面的一致称赞，很大程度是因为尽管公司进驻的是老旧小区，但物业的服务品质却和高档楼盘有一拼。

　　宋都物业借鉴了品牌物业企业内部服务标准以及街巷保洁、园林绿化、垃圾分类减量等行业主管部门工作标准，制订了《采荷街道老旧小区金牌管家标准化管理服务体系》，并采取“街道发包、社区考核”的结果考核，实现了“有事上报、有人解决、及时反映。”

　　业务发展的战略方向

　　除了采荷街道城市服务项目，宋都物业还在酝酿下一步的发展，争取落地更多的城市老旧小区的管理。在采荷街道“金牌管家”进驻签约仪式上，宋都物业展现了城市老旧小区改造运营和未来社区管理服务业务发展蓝图。

　　宋都物业“金牌管家”大物业服务全面进驻采荷街道36个社区仪式，标志着宋都物业未来社区发展战略的正式落地。

　　宋都物业的“金牌管家”大物业服务，以“人本化、数字化、生态化”的服务理念，以解决城市老旧社区物业管理服务痛点为导向，围绕建设未来社区邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务、治理九大场景，视业主和居民为家人，从关心家人们的生活起居、柴米油盐和衣食住行着眼，利用互联网、物联网、人工智能和云计算等现代先进技术，加大投入力度，全面推行智能门禁、智能停车、智能家居、智能安防、机器人保洁、节水保绿、移动终端呼叫等高科技服务，进行科技赋能，切实提升物业管理服务能力和水平。

　　同时，也积极倡导业主自治、共建共享，大力开展社区教育、社区康养、爱心义工、智享空间、智慧邻里等社区人文活动，不断提升辖区业主、居民生活的安全感、幸福感和获得感。

　　目前，宋都物业参与老旧小区的物业管理，除了城市服务模式以外，还有其他运营模式。

　　比如，顾问服务模式。在城市旧改与建设阶段，基于后期运营的可落地性为政府提供顾问服务；一方面规避了部分基础设施建设过后无人管理、无人应用的痛点；另一方面，针对当前物联网设备品牌繁多难以联通的现状，也确保新采购的设备能够接入政府城市管理的信息化指挥中心，避免了政府的二次成本支出，帮助政府实现基于物联网的城市治理。

　　虽然，老旧的基础物业管理较差，但是却通过开拓社区增值服务业务，创造了更多的盈利空间。以“金牌管家”大物业服务为例，街道允许物业通过收取出租社区公共广告位、运营社区配套用房等社区增值服务盈利。

　　而宋都物业对老旧小区的运营，是以盘活线下存量空间资源，并由专业的商管团队进行整体规划专业运营，将传统老旧小区的商业及配套升级为“类街区式全域商业网络”。打造专门服务片区内居民的线上生活服务平台，并将分布在各个社区内 “合署办公”物业服务中心作为前置服务点，为社区内居民提供“延伸至终端的O2O服务网络”。为居民提供特色“金牌管家”服务，为每一名居民配备1对1服务的专属管家，从而深入了解和服务居民的个性化需求，构建“温情的金牌管家服务网络”。三网共生、商服融合，将配套不甚完善的老旧小区变成了强粘性、深触达的服务运营生态，产生更高的收入和利润增长空间。

　　当媒体记者就采荷街道城市服务项目为代表的老旧小区盈利空间究竟有多大事，采荷项目副总经理方福荣给出了一个让人“脑洞大开”的答案：“当集中了周边几十个小区的服务，就可以产生庞大的流量和用户，通过对这些资源的运用，使配套的居家养老、医疗健康、亲子教育等服务成为可能。”

　　据住建部初步统计，全国共有老旧小区近17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。除了一部分需要拆迁，居民异地安置的项目外，大多数项目需要类似采荷街道“金牌管家”的城市服务。如果，宋都物业能充分开发这一市场，有机会后来居上，成为这一领域的龙头企业。