地产江湖大变局：三道红线之下，谁兴谁衰？

对于很多地产老板而言，这个秋天有点冷！

之所以感觉冷，是因为监管层面的“三道红线”如泰山般压顶。

对于“三道红线”，相信大家早已有所耳闻：

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：现金短债比小于1.0倍。

如果三道红线全部命中，只能借新还旧，不能新增负债。

踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；

踩中一条，增速不得超过 10%；

一条未中，不得超过 15%。

从最初的传闻，到一步步被证实，三道红线的最终落地似乎已不可逆转。

而一旦三道红线落地，房地产行业的新时代或将就此开启。

行业大洗牌、大分化或不可避免

我们先来看一张图，这是某机构依据“三道红线”标准制作的各大房企的踩线情况。

如上表所示：真正满足监管红线要求，也就是三道红线一条都没踩的只有少数几个，典型如华润、中海、保利、龙湖、金地和滨江。

有人统计，目前百强房企中的61家上市房企，踩了一条以上红线的就有48家，接近80%。

挺触目惊心的吧。

这其实是中国房地产上半场的真实写照：高杠杆、高负债，拼命跑马圈地做规模。

这个时代的特点可以归结为一句话：撑死胆大的，饿死胆小的。

所以，这些年，我们经常看到，忽然之间，就跑出几匹黑马，今年刚过百亿，就喊出了明年冲千亿。

当然了，你也不能说这些房企不优秀，毕竟，其中的很多人都是上半场的大赢家。

问题是，上半场的游戏规则在下半场注定是玩不通的，比如“三道红线”的泰山压顶。

很多人问，这三条红线意味着什么？

答案其实相对简单：

1、这或许是房地产上下半场的真正分水岭：那个依靠高杠杆野蛮扩张，撑死胆大的，饿死胆小的时代再也没有了。

2、房企间大分化时代正式到来：部分负债高的巨头承压，增速会放缓甚至大幅下滑，中小房企尤其是小型房企再无逆袭机会。

3、稳健型的房企们，将获得丰厚回报。

再来看看这张表。

这是以今年中报为基准，并结合“三道监管”红线，对头部房企几个财务指标的梳理。

在这张表上，很清晰的体现了这么几个特点：

1、多数大型房企的财务状况良好，负债率也相对可控。

2、央企表现更为优秀，比如中海地产今年上半年的净利润超过了200亿，甩开了其他房企一大截，华润置地和保利地产(600048,股吧)的净利润也都突破了百亿大关。

3、综合实力强的房企盈利能力更突出。

在前10强房企中，只有华润，中海的净利润率超过20%，超出其他十强房企一大截。

这两家房企有一个共同点，在商业地产领域优势明显，其中，华润是商业地产领域绝对的老大，2019年商业地产板块的营收超过了100亿，有着“写字楼之王”之称的中海紧随其后。

之所以把这两张表放在一起，是因为这张表大致代表了房地产上下半场两个时代：

踩中“三道红线”的多数都是上半场的大赢家，至少在规模上如此；

“三道红线”之外的稳健型房企在下半场拥有更好的未来。

房地产运行规则变了吗？

其实，监管层拟定的“三道红线”隐含着地产下半场的运行逻辑：

1、要控制发展速度，注重增长质量；

2、不要再寄望于高杠杆，要靠自己造血；

3、不要再野蛮生长，要靠精细化管理；

那么，趋势之下，哪些房企能在下半场胜出？我想大致的逻辑应该有这么几条：

1、一定的规模。

这个铁律在地产下半场仍旧管用，有规模不一定有用，但没有规模是万万不行的。

2、良好的盈利能力

简单一句话，不赚钱的都是耍流氓。

3、良好的财务结构。

这是本次监管的重点，再怎么强调也不为过。

4、良好的布局，得一二线者得天下。

未来的房地产市场将是一个大分化的市场，一二线城市高房价与三四线城市高库存并存。

未来，在人口、资金持续流入的一二线城市、在以北上广深为核心的大都市圈内，楼市还将持续繁荣，而绝大多数三四线城市将被遗忘。

5、强大的产品力。

地产下半场，既是战略的竞争，也是产品的竞争。

6、相关多元的综合实力。

未来的房企会分化为两类，一是平台型的巨无霸，二是机会主义者的小型房企。

以万科、中海、保利为例，所谓的平台型房企，就是除了住宅开发之外，写字楼、购物中心、酒店、长租公寓、养老、教育等众多业态都必须会，而且做得好。

7、独特的竞争力。

在地产下半场，每个活得好的公司，都会有自己独特的竞争力，比如碧桂园强于三四线，而中海则有独特的城市更新能力，有强大的大项目运作能力。

8、优秀的掌舵者和强大的团队。

这个不做论述，因为这是常识。

哪些房企能打跑赢？

很多人问，地产下半场到底哪些企业能胜出？哪些企业又将衰落。

其实任何预测都有点像算命，我们能做的只能是依据上面的逻辑，给出了大致靠谱的评级。

五星：

中海、保利、万科

中海可能是地产下半场最具想象力的地产公司。

核心看点在于，中海的盈利能力一直是一骑绝尘的，是今年上半年唯一一个净利润突破200亿的公司，甩开第二名一大截。

另外，中海的逆势加速能力也是其他房企无法比拟的。

数据显示，今年上半年的前十强中，销售正增长的只有中海和恒大。而在过去的2018、2019年中海的销售增速分别为29.8%、25.2%，也超出前10强一大截。

中海第三大优势是其商业地产板块的低调崛起，综合实力已仅次于华润。

关键是，中海还有行业内最好的财务结构，最低的融资成本，最高的国际信用评级。

保利地产和中海一样，综合实力强劲，无论是规模、利润还是对负债的控制都是顶级的，而且自2019年提出“不动产生态发展平台”战略后，保利的相关多元化也有声有色。

万科贵为多年的老大，这次踩中了三道红线中的一道，但整体影响不大，综合实力也没得说。

相对于中海而言，万科的综合盈利还有待提高。比如，今年上半年万科的净利率只有8.5%。

四星：

碧桂园、龙湖、华润置地

单就销售规模而言，碧桂园已是行业多年的老大，且领先的优势有扩大之势。

其实，当下的碧桂园颠覆了很多人的固有印象，和万科一样，三道红线只踩中了一道（剔除预收款后的资产负债率为83%，超了13个点），但在另外一些核心财务指标上，比如负债率、利润规模、现金储备等都处在行业领先位置。

当然了，在地产下半场，碧桂园也面临一些挑战，比如布局多位于三四线城市，相关多元化（农业、机器人）面临挑战等。

华润置地作为央企，各方面表现还是非常出色，尤其是在商业地产领域，领先优势十分突出，是唯一一家商业地产板块营收能过百亿的公司。

华润的问题主要在于规模不足，对于华润这样的央企而言，什么都不缺，缺的是决心。

龙湖可以看成一个是小型版的中海，各项指标都极为优秀，不足的是，龙湖的规模略小，而且近几年的进取心略微不足。

三星：

融创、恒大、世茂、金茂

融创和恒大一样，综合实力没得说，最大的挑战来自于负债，但这个问题解决起来难度不小，起码得和时间赛跑。

金茂也是一家央企，近几年快速崛起，今年上半年已不声不响的排到了前10。金茂走的是高端路线，这在一定程度上会限制规模的扩张。

自许世坛接班后，世茂的增速明显加快，并购也很猛烈，对负债端的控制也不错。

二星：

这一梯队的房企实在太多，就不一一列举了。

前面我们已经分析了，靠放杠杆野蛮扩张的时代已经结束了，因此，这一梯队的房企要想逆袭的可能性已经不大了，但其中也不乏好公司。

一星

这种公司的基本特点是，规模不大、盈利不好，战略布局也一般，但负债却不小，典型的代表是踩中三道红线的泰禾、富力。