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住建部发布《住房租赁条例(租房意见稿)》整理了这9条重点内容,值得关注!

2020-09-09 07:30:00 和讯房产 

本文转载自公众号:“公寓次世代”

昨天住房和城乡建设部(住建部)发布了住房租赁条例(征求意见稿)。如果大家对这部条例的重要性还没感觉,那我们先简单谈一谈这项“条例”的重要性。

大家都知道国家在租赁领域迟迟没有立法,而这次租赁条例的发布,实际上是为租赁立法而准备的,也就是说如无意外,该条例正式通过后的条款将成为租赁法中重要的组成部分,因此对所有从事租赁领域的从业人员来说,了解并学习该条例都有很强的实际意义。

从目前来讲,此次即将发布的住房租赁条例将是国家在租赁层面的最高指导性文件。公寓次世代特地整理了文件中涉及到大家日常经营的重点内容,供大家参考。

01.关于装修标准,“甲醛房”

第二章第六条:

出租住房的室内装修应当符合国家有关标准,不得危及承租人的人身健康。

禁止将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租。

第七章第四十七条:

出租人将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租,或者将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租的,由房产管理部门给予警告,责令限期改正;情节严重的,对个人处1万元以上5万元以下的罚款,对单位处10万元以上50万元以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

解读:

明眼人都看的出来,这条针对的就是“甲醛房”。2018年“自如甲醛房”事件轰动一时,引起广泛讨论,后续因为出租房甲醛问题国内亦是官司不断,但一直以来甲醛房问题并没有明确的法律界定。

此次住房租赁条例(征求意见稿)的发布,明确禁止不符合室内装修国家有关标准的住房出租,并明确了处罚标准,让甲醛房引发的纠纷可以有理可循、有法可依。

02.关于明确房屋权属关系

第二章第七条:

住房出租人和承租人应当依法签订书面住房租赁合同。

签订住房租赁合同前,出租人应当向承租人出示身份证明、不动产权属证书等证明住房权利归属的材料。

解读:

对租赁企业来说,数字化是公寓行业发展的大趋势,大部分的租赁企业已通过公寓SaaS管理系统实现无纸化签约,次世代认为在线签约和书面签约具有等同的法律效力,不应强制使用书面合同(该条例尚在意见征求阶段,后续或可修改。)

在提供住房权属关系层面,国内住房租赁企业均采用托管或者“二房东”模式经营,并无房屋所有权。从目前的实际业务上看,在签定合同时住房租赁企业必须提供权属证明有一定的难度,但从长远来看,租客有权了解租住房屋的权属关系,该规范也有助于租赁企业规范化发展。

03.关于租金监管

第二章第八条:

在住房租赁合同期限内,除法律规定和合同约定的情形外,出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同,不得单方面提高或者降低租金。

第六章第三十八条:

直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度,定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。

对于租金上涨过快的,可以采取必要措施稳定租金水平。

解读:

前段时间深圳6号线开通后,曾出现房东要求下个月涨租200-400不等的要求。这种单方涨房租行为违背了“契约”精神,不合理也不合法,本次住房租赁条例(征求意见稿)也明确了这一点。

关于租金层面,此次国家释放出的重大信号是:政府将对租金价格进行强监管。这也难怪,在过去的3-4年,大量的资本进入长租公寓行业,有些企业野蛮扩张,以不合理的市场价收房、出房,扰乱了市场价格,不利于行业整体发展,政府监管势在必行。

04.关于租客约束

第二章第十四条:

承租人应当遵守管理规约。不得有任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、高空抛物等损害他人合法权益的行为。

解读:

不是所有房东都是坏房东,当然也不是所有租客都是好租客。租客任意弃置垃圾、规定饲养动物等行为经常诉诸报端。此次发布的住房租赁条例(征求意见稿),对租客此类行为进行约束,保证了房东们的合法权益。

05.住房租赁需备案,最高罚1万

第二章第十六条

出租人和承租人签订住房租赁合同的,应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的,由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。

第七章第五十条

住房租赁企业、房地产经纪机构未按照本条例规定办理住房租赁合同网签备案的,由房产管理部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处5000元以上1万元以下的罚款。

解读:

住房租赁备案对大家来说都很熟悉,但由于各种各样的原因,租赁备案执行落地程度却并不顺利。此次发布的住房租赁条例(征求意见稿)明确了租房必须备案,可预见将来在落地执行层面会进一步加强。

06.持租赁合同,可办理居住证

第二章第十七条

承租人可以持住房租赁合同,按照有关规定申领居住证等,依法享受基本公共服务和便利。

承租人按照有关规定申请享受基本公共服务和便利的,相关部门应当通过房屋网签备案系统查询住房租赁合同信息。

解读:

租房无法办理“居住证”是租客面临的痛点问题。目前在实际业务中,往往需要业主持产证才辅助租客可办理,处于各种原因往往业主不愿出面,办理的成功率很低。

此次住房租赁条例(征求意见稿)明确经备案后的租赁房源,从流程上,租客可不通过租赁企业/业主,只要持合同办理居住证,有效解决这一难题。

07.规范经营主体,不存在个人“房东”

第三章第十七条

住房租赁企业应当依法办理市场主体登记,取得营业执照,经营范围中明确有住房租赁经营业务。自然人转租住房套数或者间数达到城市人民政府规定规模的,应当依法办理市场主体登记。

解读:

租房市场本质上是“长尾市场”,大量的“个人二房东”从事房屋出租业务,并且实际上掌控着市场上绝大多数的市场房源,这些是法律监管的“盲区”。根据住房租赁条例(征求意见稿)规定要想从事住房租赁业务,必须取得营业执照,并在经营范围中有住房租赁经营业务,引导从业者正规化发展。

08.不可违规使用“租金贷”,最高罚10万

第三章第二十三条

住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

商业银行发放住房租金贷款,应当以备案的住房租赁合同为依据,贷款期限不得超过住房租赁合同期限。

第七章第五十二条

住房租赁企业违反本条例规定开展住房租金贷款业务的,由房产管理部门责令限期改正;逾期不改正的,责令停业1个月以上6个月以下,可以并处2万元以上10万元以下的罚款;情节严重的,由市场监督管理部门吊销营业执照;属于金融违法行为的,由金融监管部门依法给予处罚。

解读:

首先,可以看到租金贷并非“违法”,国家并没有强制不能使用租金贷,而是住房租赁企业不能故意隐瞒、欺骗、强迫租客进行租房贷款。

关于“租金贷”的问题,次世代一直强调这只是一种金融工具,工具无分好坏,重点是使用工具的人,租金贷不能滥用,不能成为“长收短付”的帮凶,必须放在监管的“笼子里”让风险可控。

09.鼓励商办厂房改建租赁住房

第五章第三十二条

国家鼓励通过新增用地专门建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建租赁住房,利用整幢既有房屋用于出租,将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式,多渠道增加租赁住房供应。

解读:

明确了鼓励商改租、工改租等存量盘活措施,鼓励增量租赁住房建设以及住房租赁金融的多元化发展。这对集中式租赁企业来说是明确的利好消息,意味着有机会获取有更多的商办房源,在政策上也可以获得便利。

长租公寓长期处于市场混乱,缺乏监管的时期,从业人员结构复杂,金融工具被滥用,行业缺乏监管等问题一直存在,今年以来“高收低租”的骗局,更是把整个行业推上了风口浪尖。

国家对租赁立法,加快政策落地已经迫在眉睫。今年以来先是杭州、西安落地/颁布住房租赁企业资金监管办法,再到昨天住建部发布《住房租赁条例(租房意见稿)》,都说明了国家整治长租公寓的决心。

当然“自由惯了,都不想被管”,这是人的天性,但想要长期可持续发展就不能与大势为敌,拥抱政策,相信明天会更好!

END

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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