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这是一份房企“价格战”的防坑指南

2020-09-10 08:03:56 90度地产微信号  李宇嘉

房企又双叒叕开启“降价卖房了”。相比之前逢年过节“8折”、“7.5折”卖房,这次来得更狠。

有人算了一下,一套原价100万元的房子,如果享受所有折扣优惠,在活动期间购买,只需要58万元左右。也就是说,约等于打了58折。这优惠,比疫情期间的力度还要大,史无前例!一夜之间,“降价”再次成了所有人讨论的话题,“7折卖房”也上了热搜的头条!

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对于房企的降价,一位TOP30房企的营销总接通笔者电话后,开口便说,“搅局的人又来了!自打2016年以来,逢年过节就来搅一次局,这几年没有消停过,我们都习惯了。”他告诉我,去年下半年,另外一家头部房企掀起“比竞品便宜3000元”的策略,逼得我们不得不跟着降,但这次我们跟不了。

该营销总气愤地说,“这两强所到之处,对其他开发商的经营生态,可谓寸草不生”。不过,他也反驳到,别看吹的猛,一定不是全部7折,可能有广告的成分。我查了一下这家房企年报的数据,上半年销售均价9029元/平方米,比去年底的单价下降1000元/平方米,与去年同期比下降了16%。

确实,降幅未达到20%。我翻阅了一下,抛开不参与活动的热卖楼盘,上半年降价应该有20%。因此,从9月7日打响的“全国7折”,是靠谱的。打到骨折的“7折卖房”,很多人看不懂,上半年疫情那么严重,优惠才8折。再说,即便按现在节奏,全年任务(6500亿)也无忧啊,何苦呢?

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降负债,这是业内谈到“7折卖房”时,公认的导火索。笔者咨询了这家房企珠三角区域的一位投资副总裁,他告诉我,8月20日的“房企融资监管”座谈会上,其不仅是在座的房企,而且是TOP3中唯一踏中3条监管红线的。所以,站上如此高位,必须要带头下狠心、降负债。

据悉,该企业9月份已递交了方案,也是第一批加快调整负债结构的。带头大哥要表现模范,其他的才好管。3个指标都要降的话,首先融资就得放缓了,同时账上的现金流还要充裕起来。怎么办?只能快快卖房。好在,土地储备多,成本低(据悉仅1000多元/平方米建面)。

“心脏没那么大,我们学不来”!

这是某TOP50房企珠江中区域营销总接通电话后,对我说的第一句话,语气显得很无奈。她告诉我,她们江门恩平的项目,是2018年拿的地,楼面价就3000多/平米,现在卖5000/平米,基本不赚钱。今年,珠三角外围市场不太好,他们一周卖5套左右,每次批预售只有30-50套。

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已经到来的“金九银十”,预期很不妙,几次“座谈会”的新式调控下,热点城市(深圳、东莞、杭州、沈阳等)都出台了调控政策,力度都很大,比如增值税免征期“2年改回5年”,接下来的四季度只会紧不会松;“8.20”房企融资座谈会,房企生存的命根子——融资,也全面收紧了。

论产品力,这几年你学我、我学你,多数房企都差不多,加上房价涨幅慢了,购房客看的就是哪家价格低。因此,估计开发商促销会明显加速,特别是踏中3条融资监管红线的,都得靠快快卖房,回笼资金了。毕竟,销售回款(定金和预收款),占了资金来源近50%的份额。

今年卖得最好的项目,就是一二手房价格“倒挂”的。可见,直接或变相“价格战”已打响,只不过这家房企说干就干,从不拖泥带水。问题是,这家房企这么出牌的话,把纠结留给同行了,到底跟不跟?前面讲了,政策和融资环境,双双骤变,金九银十已到来,多数房企估计在熬夜开会了。

凡是前两年拿的地,地价很高,估计多数跟不起,只能在气愤和纠结之后,给一个不起眼的折扣优惠,拿几套出来暖暖场。财务状况好、土地价格不高的,应该会跟的,但降价幅度、涉及的楼盘,不会像这家降价房企那么“有诚意”。资金链紧绷,触及红线的,都会跟,特别是项目地价不高的。

当下,降价是一定能收获业绩的。就在昨天,南宁的朋友说,五象新区2019年4月龙光拿下的地王项目(楼面地价1.44万元/平米)——龙光天瀛,开始降价了。今年4月份开盘时,均价为2.1万元/平方米,销售价格一直维持“2万+”。上周六(9月5日),项目推出30套特惠房。

这批特价房起售1.6万元,均价为1.6-1.9万元,考虑到1.44万元的楼面均价,大概率是要亏损的。据悉,这批特价房很快卖光了,看来只要有诚意,客户就会痛快地下单。“7折售房”或许只是降价更疯的开始。

早在8月底,南宁青秀区的保利领秀前城,就推出1.2万+的特价房。这个项目的均价在2019年一直是1.6万元,今年上半年降到了1.5万元。在珠三角区域,核心6城(广州、深圳、佛山、东莞、惠州、珠海)还不错,但外围就差一些了。

去年底,限购相继松绑、今年上半年疫情纾困、深圳需求外溢等利好不断,到了年中,购买力释放殆尽。近期,折扣力度加大,折上加折等,外围市场也开始降价了,估计金九银十会更明显。

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“7折卖房”的强力引爆下,预计后续会有更多房企加入促销大军,房企决战“金九银十”,购房者的“春天”来了吗?如果单从价格来说,“金九银十”是不错的购房季,加上上半年因疫情影响,很多楼盘没有入市,TOP100开发商业绩完成率只有40%,都铆足劲想把失去的抢回来。

因此,接下来的市场上,购房者有得挑、有的选,可以货比三家后,从容地再下定、掏钱、签字。但是,要记住一句话,没有多少房子会亏本出售,也没有哪家开发商会把热卖的房子降价。即便是这家降价房企,也绝非全国项目都是7折销售,笔者咨询这家降价房企广深的项目,一致回答是,“不参与活动”。

对于降价促销的项目,一定要防止有坑埋伏:一是开发商借装修和车位溢价回补降价部分,特别是要防止捆绑精装修、车位等隐性的“霸王条款”。不久前,深圳宝安区某限价新盘,项目咨询阶段,对外口径是,“可以选择是否加装修费”;然而,在签订认购书时,上面的条款却是“买房即默认加装修费”,不交的话,不仅放弃买房机会,定金也不能退,导致购房者不得不签。

二是要防范特价房陷阱。担心老业主维权,现在开发商降价,往往采取拿出十套二十套特价房做优惠,但这很可能是陷阱。实际上,这些房子往往存在很多问题,就比如采光通风不好、楼层位置不佳、楼间距窄、房间在犄角旮旯、阳台不方正等,但这些是沙盘看不出来的,一定要到样板房看,还要问清楚,因为样板房是美化过的。

三是要防范装修减配。比如,利用装修合同里“可更换同等材料”、“非交付标准”等借口,在建筑材料、地板砖、厨房卫生间用具等上面减配。不要过于迷恋销售宣传的精装修品牌,这都是浮云,因为同样品牌的,价格差异很大;再比如,样板绿化段和小区绿化,也可能存在着质的差距。

前两天,我在朋友圈看到,某小区业主维权的图片。刚好有同事买了这个项目,我就打微信过去问了一下,他很淡然地说了一句,“因为政府限价,二期减配了,我们一期没有限价,所以没问题”。真的很诧异,这家开发商很知名,居然用纸皮做房间门,看来限价害人不浅啊!

四是要关注降价房的配套设施。首先,要关注物业,这是你的房子未来能否保值增值的主要考量。现在,好物业往往是楼盘溢价的卖点,入住前几年,开发商往往补贴物业。对于特价房,要防范指定的物业管理公司服务期限不足一年,就退出了,由差的物业公司取而代之的情况。

其次,要防范公共空间被开发。看房的时候,各种配套说的都很好,但是入驻之后你会发现,天下果然没有免费的午餐。对于特价房,如果开发商损失了,一定会在其他地方补回来,比如物业、会所、绿地等,当大家看不懂或没仔细看小区规划图时,这些本来承诺的公共空间,就可能成为开发商抵补损失的渠道了,美名其曰只对业主开放(比如会所),其实就是薅业主羊毛。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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