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最惨省会,最惨楼市,这个城市拿什么逆风翻盘?

2020-09-15 11:59:01 和讯名家 

  当下最热门的两大城市群,与河流都有着千丝万缕的关系。

  长三角,位于长江入海口,沟通海陆运输的交界处,哺育了开放之都上海;

  珠三角,位于珠江入海口,一江两岸,孕育了广州与深圳两座超大型城市。

  但同样,位于黄河入海口的济南,却在整个山东半岛都挺不直腰杆,房价阴跌12个月,被称为全国最惨的省会城市。

  不过最近,这个最惨省会似乎迎来了转机。

  8月31日,政治局会议审议了《黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要》。

  这是自去年9月座谈会后的再次提及,政治局审议意味着这一惠及黄河流域的国家战略即将出台。其中,济南作为黄河中心城市的重要地位也多次被提及。

  这是,政策给济南助力的意思?

  济南,可以飞一会了?

  这一纸政策,确实落在了济南最需要的地方。

  济南苦黄河久已,“北跨”的心早已按捺不住。早在2006年,济南政府就将“北跨”写进城市规划之中,比郑州早了近十年。

  为什么?

  因为济南的位置太尴尬了。南部是以泰山为代表的绵延山区,往北又为黄河所拦,城区只能在夹缝中求发展,被迫向东西延伸,城区格外狭长。

  狭长的城市规划,使得济南城区格外拥堵,济南能拼过北上广深的,也就这一个“堵”了!

  城市腹地严重不足已经足够艰难,更难的是城区地质结构还格外复杂。济南地下为独特的喀斯特地貌,更要命的是,还隐藏着丰富的泉脉资源,这给与了泉城特色,但也极大放缓了城市的发展速度。

  济南的地铁也因此晚了将近二十年。

  2002年是济南最接近地铁的时刻,一度请到中科院与中国工程院的院士前来勘察,但得出的结论均是:济南的轨道交通要格外慎重,让泉水断流是千古罪人。

  直至2019年4月1日,济南才勉强迈入地铁时代,是15个副省级城市中最晚的一个!

  一个城市的想要壮大,是不可能离开土地的。济南的城区腹地受阻,地质又格外复杂,想要进阶,“北跨”是必然动作。

  黄河,是济南破局的关键。比起南部“移山”,北跨黄河更易实现。并且,跨过黄河后,迎接济南的是一片广袤的平原,更易纾解城区拥堵与承接产业人口转移。

  但想跨越黄河,远没有那么简单。黄河流域最大的痛点,在于生态恶化。

  中上游水土流失,带来巨量的泥沙,在下游段堆积形成了夸张的地上悬河。水量堪忧,时常断流,作为水运的价值实在堪忧,白白浪费了济南沟通内外水运的优质区位。

  并且,堆积的泥沙土质松软,抗洪压力巨大,北部不仅要留做泄洪区,即使想要通桥,技术难度也很高。

  这在很长时间内,限制了济南“北跨”的步伐。

  而黄河流域生态保护与高质量发展战略,恰恰要治的就是黄河生态的根。区域协同治理,对于下游的济南来说太重要了。

  2020年,济南将“北跨”战略升级为“北起”,黄河流域战略布局也呼之欲出!

  政策的春风,吹在了济南的心坎。

  但是这股风还得再吹一会,眼下济南的楼市似乎没有这么简单复苏!

  此刻济南的楼市像掉进了冰窖,凉的透透的。

  说是惨淡,一点也不过分!二手房房价持续阴跌近12个月,8月均价1.5w元/㎡,同比下滑17.15%,下跌势头仍未停止。

  新房市场表现稍微好一些,但波动中回落趋势依旧明显,尽管8月新房价格有所抬头,但是成交量没有太大突破,新开盘成交率持续走低,去库存压力持续攀升。

  这份低迷早有预兆,这些年济南的发展实在平平!

  直至2018年,济南GDP才勉强超过烟台,堂堂省会城市终于排到全省第二的位置,何其艰难。2019年,依靠兼并莱芜,济南GDP涨至9443.37亿元,才进一步拉开与烟台的差距,跟上青岛的步伐。

  今年是十三五的收官之年,也是济南的关键之年。济南立志2020年加入GDP万亿俱乐部和冲击千万人口的目标已在眼前。GDP上的差距依靠兼并勉强缩小,但人口流入上的乏力实在难以掩盖!

  济南人口净流出已经持续8年之久!至2019年年末,常住人口还不足900万人。同样是副省级城市的成都,已经远远甩下济南700多万人了!

  济南真该急了!

  济南也确实急了!为了吸引人口流入,济南采取了最为简单粗暴的方式,就是放松落户。

  5月28日,济南市发布了落户细则,基本实现“零”门槛落户,提供人才、高校学生、居住、就业、亲属投靠等六类途径落户。

  中专及以上学历人员即便在济南市无房也可落户。

  济南的大中专院校(含技工院校)在校学生,均可在就读学校学生集体户落户,外地的在校学生,可在济南市、区(县)人才集体户落户。

  无产权房屋的可选择在租赁住房等地落户

  录(聘)用、务工经商、创业等人员,可多途径选择方式落户。

  将亲属随迁范围扩大至配偶、已婚子女、父母。

  6月1号,该细则正式实施,当月落户人数1.52万,这竟然已经是近年来济南的流入新高,实在是太惨了!

  落户人口有了回升,楼市是不是得热闹起来了?

  看看济南的楼市,你就知道自己有多天真!济南的楼市依旧稳在谷底,纹丝未动。

  7月、8月成交量没有任何起色,甚至还有所下滑,开盘成交率持续下跌,已破20%。可见,调低落户门槛,来者不拒的人口引入,对此刻的楼市来说,收效甚微,或者说根本没用。

  此外,“房住不炒”之下,济南想要解绑限购刺激楼市的法子也行不通了。3月,济南尝试先行区限购松绑,但不幸遭遇一日游。

  落户放松,泛不起楼市涟漪,限购也无法松绑,短期的政策的突破口全部被堵死。

  济南的楼市像一潭死水,想要回暖,路还很远。

  那,济南的楼市完全没机会吗?

  楼市虽然萎靡,但只要济南不倒,一切都还有转机。

  而当下,可能是济南最好的时机。

  为何这么说?

  因为山东省终于意识到济南的宝贵了!国家战略也哐哐砸向济南!

  济南最缺乏的关注度,终于有了!

  一直以来,济南在山东都是不受宠的二儿子,省会首位度常年位居全国倒数第一。顶着省会的帽子,没有享受到山东的倾斜与重视,还要被省内其他城市嘲讽没省会样,何其憋屈。

  山东沿海一圈的城市,不说青岛,连烟台和潍坊的关注度都快高过济南这个省会了。以固定投资为例,济南的固定投资不及青岛的一半就算了,2016年低烟台1322亿元。

  眼瞅着隔壁家底不如自己的河南,砸锅卖铁捧着郑州一路反超,济南看在眼里,心里满是羡慕嫉妒恨。

  如今,郑州早已是全国九大国家中心级城市之一,而山东,纵使有济南和青岛两座城市去竞争,又有什么用呢?两座城市都差点火候,经济在万亿附近徘徊,人口未破千万,辐射能力都差了点意思,想要成为第十座中心城市?难!

  所幸,山东终于明白过来,当下城市竞争比的绝不是核心城市的多少,而是核心城市的大小,紧锣密鼓的搞起了强省会战略。

  这几年,济南的春天似乎真的来了。

  2018年6月,撤销济阳县,设立济南市济阳区,济南北岸腹地增加;

  2018年,济南新旧动能转换综合试验区获批,济南开启北跨建设元年;

  2019年8月,中国(山东)自由贸易试验区济南片区正式启动建设,济南迎来自贸区利好;

  2019年10月9号,济南兼并莱芜,直接在行政区划上为济南“扩容”;

  2020年5月,济南再迎黄河流域生态保护和高质量发展战略。

  十六年没有大动作的“北跨”也真正动了起来。早在2003年,济南就想要北跨,扩大城市格局。但是直到2018年,新旧动能转换先行区落地,才得以真正施展。

  一部济南“北跨”史,充分折射出济南发展困境:济南欠缺的从来不是技术,而是国家与省会的政策关注。

  此刻,济南终于等到了,头顶三大国家战略利好,济南的省内关注度也得到了提升,翻盘的机遇点已经加满!

  虽然此刻,济南的楼市只是一摊死水,但随着强省会战略,济南未来发展潜力巨大,楼市随时有盘活的可能!

  那么,当下入场济南,板块应该如何挑选呢?关注点在于核心与改善板块。

  济南“北起”战略如此火热,买房要向北吗?

  非常不建议。其一,北跨是一个长时间动作,真要发展到北岸,少说也得十年;其二,城市北面多工厂,环境混杂,居住体验较差,当下选购的方向依旧在东部与南部。

  东向是济南这些年主打的方向,跟着奥体CBD买肯定没问题,如果资金实力有限,可以顺着东拓轴线考虑。奥体CBD板块,是济南的政务中心与商务中心,因此买房离它越近越好。此外,紧挨着该板块的高新核心区也是优质的选择,在2019年济南整体阴跌的情况下,降幅依旧可控。

  东部的选筹逻辑是奥体CBD板块(2.6w/平)>汉裕板块(2w/平)>唐冶板块(1.3w/平),根据自己的资金实力去选购,注意避开北部变电站、炼钢厂等污染源。

  南部市中区南二环板块也可以关注。南二环板块的价值点在于居住舒适度的稀缺性,整体基本面较好,居住环境优美,靠近高校,人才集聚。并且由于南控战略,南部山区成为房地产禁区,后续供地稀缺,作为传统富人区,保值能力还是比较强。

  但是随着济南办公中心的东迁,该板块未来暴击机会不大,优点就是居住属性稀缺,保值能力强。

  北向关注重点在天桥区的小清河流域,均价在1.5万附近。北跨战略实施最先惠及的肯定是城区北部的天桥区。上半年天桥区的拍地成交率高且去库存周期较短,在整个济南省还是很能打的。但天桥区很大,重点关注小清河流域,因为不同于天桥区政府板块的脏乱差,小清河流域各板块环境不错,距离市中心的距离尚可,可以持续关注。

  总的来说,此济南的投资逻辑是:优先东部,侧重南部,关注北部。

  此刻,想要投资济南的楼市,短期预计要降低,长期要宽容,济南的发展势必是一条充满波折、痛苦又上升的道路。

  眼前房价挤水未必是坏事,毕竟只有健康的楼市才能托起一座昂扬的大城!

  对于优质的板块和项目,现在可以开始布局了!

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:季丽亚 HN003)
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