解局 | 茶杯里的监管涟漪 招商蛇口与仁和人寿养老离合

观点地产网 来自监管层的规则变化，对招商蛇口(001979,股吧)的业务发展又激起一丝涟漪。

据9月14日公告，招商蛇口间接控股公司广州招商房地产有限公司，于近日与招商局仁和养老投资有限公司（仁和养投）订立部分房产整体购买意向，据此仁和养投将收购广州金山谷创意区项目6栋建筑物以及地下车位，交易对价5.27亿元。

仁和养投是招商仁和人寿进行养老产业投资的主体，此前7月上旬，招商蛇口才正式转让仁和养投49%股权。至此，从联合投资到单方面退出，再到剥离项目予合资公司，招商蛇口的养老业务在19个月内经历了一系列变化。

招商仁和人寿与招商蛇口产生交集是2018年2月，发生在招商局集团发展大健康业务的大背景下，招商蛇口涉足养老大约三年后。当时适逢“招商高利泽广州番禺国际康复颐养中心”在金山谷社区开业，这是招商局首个养老项目，也是旗下两大平台在该领域首次深度合作。

2019年1月，上述双方共同出资4.9亿元合资成立仁和养投，由招商仁和人寿持股51%。按招商蛇口副总经理、招商健康总经理张林此前接受观点地产新媒体专访时的说法，布局大健康产业的一种模式是通过招商仁和人寿重资产持有，公司进行园区配套建设及运营。

而对于如今退出持股并转让资产，有接近交易人士告诉观点地产新媒体，退出仁和养投系在银保监会的监管限制下的合规安排，并为转让金山谷养老项目做铺垫。该人士认为，此事不影响两家公司之间的合作。

这与招商蛇口9月14日终止向平安资管非公开发行股份的逻辑类似：为了遵守险资最新监管要求，招商蛇口修订条款，将原本通过引入平安资管募集现金调整为直接向深投控发行更多股份收购资产。

保险产品捆绑项目

招商仁和人寿之于招商有着独特的历史意义。1875年，轮船招商局创建中国最早的民族保险公司“保险招商局”，次年创办仁和保险。至2016年，招商仁和人寿开始筹建，2017年获得开业批复，招商将此解读为“‘仁和保险’成功复牌”。

2018年周庆之际，招商仁和人寿推出名为“仁和颐家”的综合养老计划，发展策略则为“统一平台、轻重并举、医养结合”。

在官方APP上，该公司还披露了五年规划，包括立足广东，布局北京（雄安）、广州、深圳、厦门/漳州、杭州、苏州、粤东新城等，运营2-3个养老社区，储备3-5个二线省会城市养老用地或者项目。

其中，位于广州番禺的养老社区（又名仁和颐家·和园），是招商仁和人寿落地的首个养老项目。

据观点地产新媒体对比，仁和颐家·和园的位置与广州番禺的招商金山谷项目高度重合。招商仁和人寿的客服人员也证实，公司在广州项目上和招商高利泽有合作关系。

其中，招商高利泽是2015年招商蛇口联合法国养老品牌高利泽成立的高端养老服务公司，而位于广州金山谷内的护理机构则是招商高利泽首个养老地产落地项目。2016年5月，时任招商蛇口总经理的许永军强调，金山谷养老项目是“公司级重点项目”。

2018年2月初，招商高利泽广州番禺国际康复颐养中心开业，招商蛇口代表在致辞时提及，该项目是招商仁和人寿“在养老领域产融结合的首发项目”。资料显示，广州金山谷养老社区总建筑面积约4.49万平方米，其中颐养中心占1.2万平方米。

招商仁和人寿在对外宣传仁和颐家·和园项目时，也重点突出颐养中心这一特色，强调这是招商蛇口与高利泽联合打造的护理机构。

在运营模式层面，招商仁和人寿的“仁和颐家”的综合养老计划主要将保险产品、养老社区相结合。

具体而言，广州金山谷的养老社区（仁和颐家·和园）仅针对买保险的客户开放，购买包括“招商仁和招盈金生年金保险”、“招商仁和和悦人生终身寿险”在内等十余种指定保险产品，且累计应交保费达到200万以上，才可获得养老社区申请资格。

这种将购买保险产品与入住养老社区进行挂钩的做法，过去几年在险资布局医养领域的进程中并不鲜见。在招商仁和人寿之前，包括泰康人寿、合众人寿、中国人寿(601628,股吧)、太平人寿等金融机构，均已陆续落地相应的养老社区。

而根据9月14日最新公告，招商蛇口出售予仁和养投的资产位于广州番禺区东环街东艺路139号7-12栋办公楼及酒店，地上部分建筑面积3.08万平方米，以及268个地下车位。

观点地产新媒体了解，12栋即招商金山谷意库，这也是招商高利泽广州番禺国际康复颐养中心的所在地。结合地址及面积推测，招商蛇口或许已经将金山谷养老社区转至招仁和养投旗下。

养老轻资产

作为此番收购金山谷养老社区的平台公司，仁和养投被招商仁和人寿、招商蛇口寄予厚望。

2018年12月31日，银保监会同意招商局仁和人寿以资本金出资2.499亿元与招商蛇口共同设立仁和养投，双方分别持股51%、49%。

招商仁和人寿在2019年1月15日公告中称，这是公司“医养”战略的重要组成部分，仁和养投将作为公司养老产业投资的主体，从事养老社区投资新建、参股并购、养生护理、营养健康等养老产业投资。

时间过去一年，招商仁和人寿于今年1月6日披露，公司将收购招商蛇口持有的仁和养投49%股权，交易价格总计约4566.96万元。6月30日，该交易获得银保监会批复；7月10日，仁和养投正式由招商仁和人寿100%持股。

接近招商蛇口的人士对观点地产新媒体指，平台公司股权变更主要受“仁和颐家”综合养老计划的模式影响。

他解释，将保险产品与入住养老社区及服务费挂钩，意味着社区的收益主要通过保费收入呈现。仁和养投若持有社区项目，由于本身没有保险资质，监管制度规定保费收入不能入账，运营成本却会归入平台公司。

根据招商蛇口最新公告，仁和养投主要负责养老社区的投资、建设、运营及管理，重点发展以持续照料型养老社区（CCRC）为主的养老产品线，健全社会保障体系，创新养老保险产品服务。这反映出平台公司的服务性定位。

“相当于仁和养投是保险公司体系下一个成本中心，收入体现在其它业务线。蛇口作为上市公司，在合资公司只有成本没有收入，也不是好的安排。”

银保监会在6月底的批复函提及，招商仁和人寿应当按照监管规定和投资协议，深化仁和养投与保险业务相互协同；应当加强股权投资的持续管理，落实各项风险管控措施，确保偿付能力、财务状况等持续符合监管规定，防范市场风险、运营风险及操作风险等投资风险，切实维护保险资金和保险当事人的合法权益。

“蛇口之前共同投资仁和养投，是准备持有重资产，由仁和方面控股。但经过双方反复研究，蛇口决定退出，再把项目卖给仁和养投。”上述人士表示，这是“战术性调整”，股权出售属于监管下的合规安排，不会影响与招商仁和人寿之间的合作。

招商蛇口方面也向观点地产新媒体回应，出售物业不代表退出养老业务，招商健康在推进与招商仁和人寿更多的合作。

大健康业务作为公司近年来探索的新业务之一，招商蛇口鲜有系统披露它的项目发展、战略模式及拓展策略等细节。

2017年招商蛇口董秘刘宁曾提及，现阶段多停留在房地产概念，即通过商业综合体、产业园区、文旅等形式获得低成本土地，并将地产、金融植入商业、养老、医疗、教育等概念提升产品溢价，其实还是通过房地产实现高的溢价。

至今年7月初，招商蛇口副总经理、招商健康总经理张林接受观点地产新媒体专访就谈到：养老、医疗、健康业务是综合发展的重要组成部分，通过招商仁和保险重资产持有，招商蛇口园区配套建设及运营。

尽管如此，在轻资产道路上，招商蛇口与招商仁和人寿的合作仍限于广州金山谷项目。去年5月，招商仁和人寿方面对外表示今后将与招商蛇口共同探索落地医养产业建设；而在该公司最新的养老综合计划中，所列举的与保险产品挂钩的养老项目主要指金山谷项目。

在此之外，去年11月招商仁和人寿宣布与厚德医疗医生集团、华汉投资等股东，整合粤港澳台四地医疗资源，打造综合服务体系。同时该公司受托管理的首个医疗健康产业项目宣告顺利完成。

接近招商蛇口的人士指，仁和方面会根据保险业务及养老社区的需要而选择拓展形式和合作方，包括自建、收购及租赁等。若目标区域有招商蛇口合适的项目，会优先合作。

当前，招商蛇口在养老业务方面的拓展速度有所放缓，按照其过往规划，2020年前将完成养老战略布局，主要完成自营中端养老机构的产品及团队成型，并在北京、上海等一线城市布局；2022年完成扩张发展，2023年以后进入持续的提质增效的阶段。

招商蛇口目前披露落地养老项目的城市包括广州、深圳、杭州、武汉等。其中，2018年至今，广州番禺国际康复颐养中心、招商观颐之家蛇口颐养中心、蛇口美伦健康管理中心实现运营。

招商蛇口副总经理、招商健康总经理张林早前认为，养老产业公益性强，相对利润低，投资回报慢。企业当下最紧迫的是要提升运营能力，合理管控成本，争取在核心城市将网点密度提高。

解局 | 从局外到局内，观察和解读行业、企业与市场的真实一面。