一份罕见的拿地公告 粤港湾控股更名后转向住宅主赛道

毅德国际在正式更名“粤港湾控股”半个多月后，这家深圳房企开始迈出转型的又一步。

9月16日晚间，粤港湾控股发布业务发展最新情况公告，包括与潜在卖方订立谅解备忘录，拟以5800万元收购深圳盐田区沙头角街道北部的城市更新项目；以及东莞虎门项目的城市更新方案已经提交给东莞市自然资源局审批，预计11月可获得最终批准。

这种信息披露的做法，展现了粤港湾控股与过往截然不同的气质，实际上自2013年10月在港交所申请上市以来，该公司仅4次公告披露项目进展。上一次公告要追溯至2015年6月29日，毅德香港就泰国潜在物业发展项目成立合资公司订立谅解备忘录。

而与过往披露内容主要涉及商贸物流项目不同，最新的公告均为商住类城市更新项目，且均集中在珠三角地区。

其中盐田城市更新项目公司的主要股东嘉信福实业集团，与粤港湾控股的股东有千丝万缕的合作关系。此前粤港湾控股接受观点地产新媒体专访时也指，公司股东在湾区“有比较多的城市更新资源”。

这被粤港湾控股解读为落实新战略的里程碑事件之一，去年该公司引入了号称“在文旅、康养和城市更新方面拥有优势和经验”的战略新股东粤港湾区控股，据此由商贸物流向多元产业转型。8月份该公司在官网提及，住宅开发是新发展战略的“核心主赛道”。

在最新公告中，粤港湾控股还描绘了未来的业务蓝图：今年合约销售同比增长约30%至40%，并将确认收入约30亿元；2021-2022年全年合约销售将按复合年增长率约70%-80%增长。

住宅赛道与城市更新

与粤港湾控股转型思路类似的，还有另一家深圳企业——岁宝百货。

2015年，百货连锁企业岁宝百货设立子公司，正式进军房地产开发；2018年，郝建民出任岁宝百货联席主席，该公司开始推行地产业务集团化运作，同时将两个地产项目由合作转独立开发。今年9月初，深圳福田区的“岁宝壹品苑”获批预售证，均价约8.98万元/平方米。

在外界看来，这或许又是一次“地产造富”的逻辑回归。高毛利、高周转、高杠杆的发展模式，使得房地产成为中国最赚钱的行业之一。同时，开发业务能为房企探索多元化业务提供现金流支撑，万科因此称其为“基本盘”。

过去多年间，毅德国际以三四线城市的产业地产为经营主业，住宅主要作为其中配套的一部分。以2017-2019年为例，该公司分别录得合约销售金额约27.19亿元、28.55亿元以及28.05亿元，主要来自赣州、济宁、玉林、兰州、柳州、梧州、菏泽等地商贸物流中心贡献，销售分类包括综合交易展示区、住宅、独立交易展示区单元以及其他商业。

上述模式面对国内经济结构性调整时也遭遇过挑战，包括房地产行业低迷、电商等多种新兴产业对商贸行业造成冲击等。2019年下半年，毅德国际引入粤港湾区控股，后者由客天下国际、瑞信海德集团合资成立，他们背后站着来自梅州的地产大佬。

观点地产新媒体了解，新股东此后开始介入到毅德国际的房地产业务。

去年，时任董事会联席主席兼首席执行官的蔡鸿文，亲自部署“营销冬季大会战”，主抓销售工作。毅德国际对此称公司在阶段性回款、全年目标回款、签约率方面“取得了快速的实效”。蔡鸿文持有客天下国际60%股权，客天下国际的代表作包括占地2000公顷的“梅州客天下”项目。

今年7月18日，毅德控股集团召开上半年度述职会议，“销售回款”成为关键词之一。总裁杨三明于会上表示，各项目要基于利润、现金流，进行结果导向性管理，以及千方百计促进销售回款；蔡鸿文在发言时也提出项目“跟投”机制，推动全员营销，大力推进销售回款等。

8月上旬，毅德还组织对深圳深湾汇云中心、深圳华润城润玺、梅州客天下项目参观学习交流活动，目的则是对标其它项目的成本工程、招采、产品研发等内容。毅德对此称，蔡鸿文“非常重视集团品质管理工作”。

根据9月16日最新公告，毅德国际更名粤港湾控股后，已开始实质性地落实土地获取要求。其中深圳盐田城市更新项目土地面积约1.56万平方米，更新方向为居住和商业，项目位于在建地铁8号线沙头角站500米范围内。

观点地产新媒体查询，上述盐田项目现由深圳市嘉信福实业集团有限公司持股70%，嘉信福实业的董事长为周福新，梅州五华县人。

而周福新与粤港湾控股的新股东们也有合作的历史。2015年，嘉信福实业与客天下、瑞信海德集团共同兴建“客天下·河源水晶温泉国际旅游度假区”，总投资额约50亿元。

除了深圳盐田项目，粤港湾控股自今年二季度起就潜在东莞虎门项目的城市更新开展工作，目前已取得东莞市城乡规划局出具的《东莞市建设用地规划条件》，用地性质为居住，可开发用地面积3万平方米；此外，项目的城市更新方案已经提交给东莞市自然资源局审批，预计11月可获得最终批准，12月签署《土地出让合同》，完成项目确权。

虎门项目预计容积率2.76，计容建筑面积8万平方米，总建筑面积约12万平方米。粤港湾控股称，该项目及盐田项目的发展，是集团在大湾区发展城市更新项目的“重大里程碑”。

在今年的博鳌房地产论坛期间，粤港湾控股总裁杨三明接受观点地产新媒体采访时指，公司去年引入的战略股东，背后有比较好的资本资源，以及文旅、康养产业的运营经验，加上在粤港澳大湾区有比较多的城市更新资源，所以将作为战略储备。目前在大湾区已有3个项目。

一位熟悉城市更新的人士透露，粤港湾控股在大湾区有布局一些项目，但甚少披露。

“粤港湾”和“毅德”

在业务转型后，粤港湾控股将战略布局概括为“1+3+N”，其中1指聚焦粤港澳大湾区，3指重点深耕“赣湘桂”三大区域，N则为精选发展长三角区域、环渤海区域、中部区域、西部区域以及山东区域等有潜力的区域内城市。

9月16日当天，粤港湾控股在深圳总部举行揭牌仪式，会上董事会主席王再兴提及，新公司实行“粤港湾”+“毅德”双品牌运作，其中“毅德”品牌继续发展商贸物流产业，“粤港湾”品牌聚焦大湾区，积极拓展精工住宅、城市更新、文旅康养、科创小镇等产业。

尽管是双品牌定位，由于新的多元化产业资源培养、导入，传统商贸物流业务实际上面临被挤压的情况。

杨三明此前对观点地产新媒体也提及，基于公司发展的规模，商贸物流只是原有核心IP，真正发力是在文旅、康养、科技智能制造等板块，并以此带动“产业+小镇+地产+社区”的模式。简而言之，商贸物流板块作用会慢慢弱化，战略核心正在转变。

过去几年的企业经营中，粤港湾控股的前身毅德国际，也一直强调去库存，对旗下商贸物流中心项目资产变现。在2019年年报里，该公司称，2020年的发展目标之一是将去库存作为集团一项“中心工作”。

变现存量资产之余，还尝试引入第三方进行盘活：6月初，毅德控股集团与香港铜锣湾集团签署战略合作协议，双方拟合资成立商管总公司。具体而言，铜锣湾进驻后将对毅德所有商业MALL重新业态定位，战略升级改造涉及物业规划、业态规划、场景规划等方面。

截止今年上半年，粤港湾控股土地储备约760万平方米，在7个省份及自治区开发12个项目。按城市分，赣州占比34%，其次分别是兰州24%、梧州10%、济宁8%，菏泽及佳木斯各占6%。

按照杨三明的说法，三四线城市风险相对大，所以对既有的三四线项目进行收缩，同时尽可能向一二线城市聚集，更多地布局都市圈。对于新的目标城市，布局看好城乡融合、产城融合、乡村振兴等区域，打造产城、小镇等IP。

对于新战略下最重要的粤港澳大湾区，他表示，在目前3个项目布局的基础上，未来公司要多拿一些项目，“实现快速落子”。粤港湾控股于年报也提出，加大住宅物业的比例。

“目前有很多潜在项目，大湾区是战略的核心。”但杨三明并未透露具体情况。

观点地产新媒体致电粤港湾控股咨询项目获取进度，截止发稿未获得回应。

根据9月16日公告，粤港湾控股计划今年合约销售同比增长约30%至40%，并将确认收入约30亿元；相比之下，2019年该公司总收入仅15.83亿元，同比下降44%，其中经营性业务相关收入仅6360万元。2021-2022年，该公司合约销售复合年增长率约70%-80%。

综合开发业务层面，粤港湾控股自称“新生态产城服务商”，也开始寻求相关项目落地。今年6月9日，广东毅德（绵阳）文创产业园项目签约，投资总额达200亿元；为了推进项目，9月3日，绵阳市涪城区召开了“粤港湾文创产业园”项目建设指挥部第一次会议。

9月上旬，王再兴、蔡鸿文接连赴惠州考察调研，并汇报大亚湾产业新城目前的推进情况。根据去年9月的信息显示，“毅德大亚湾项目”定位为“科创＋商贸”大型综合产业新城，并已与深圳103家科创企业签订了投资入驻意向。