修炼好四大招，富力降负债年内有望实现预期

　　4年前，恒大净负债率很高。许家印提出了解决方案，从“三高一低”（高负债、高杠杆、高周转、低成本）向“三低一高”（低负债、低杠杆、低成本、高周转）模式转变。

　　说白了，就是要想方设法减少负债。对于一家房地产企业来说，所有负债根本来源，是将借回来的钱，变成了土地和在建房屋，以及车位、商场、写字楼、酒店等自持资产。

　　出售自持资产，减负债的效果固然立竿见影。所以，夏海钧当时用了一句话，来解释他将如何执行上述模式转变：“增加销售，减少土地储备。”

　　三年后，恒大净负债率下降到159.3%。

　　你很难想象，作为一家千亿销售规模的房企，富力上半年拿地支出仅为：60亿元。

　　整个上半年，上海最贵一宗地卖了310.5亿元，杭州最贵一块地卖了107亿元。也就是说，富力6个月拿地支出，抵不上别人一块地。

　　一方面暂缓拿地，另一方面加快销售，上半年富力实现销售额510.6亿元。

　　减少了房企最大支出，富力将销售回款用于偿还债务，富力上半年有息负债减少94亿元。

　　当前富力拥有货币资金359.95亿元，套入净负债率的公式中（净负债率=「有息负债—货币资金」/净资产）。

　　富力净负债率从2019年末的198.88%下降至今年中期的176.66%。

　　富力联席主席李思廉强调，希望年内富力净负债率再下降10个点左右。如果货币资金、净资产变量保持大体不变，这意味着富力还需要减少负债：100亿元。

　　接下来就看销售情况了，为了保证完成任务，富力祭出了大招：

　　保证下半年2300亿元货值供应，保守按照50%去化率，千亿销售任务大概率能完成；

　　弹性定价，制定更加灵活的销售策略，富力一般在第四季度会进行大规模促销；

　　控制成本，上半年富力销售和行政开支同比减少9%，占营业收入百分比从11.2%降低至9.9%。

　　除了这三个大招之外，李思廉也承认，富力的“减磅”计划，也包括：

　　“可能出售一些资产项目，从长远减轻负担。”

　　对于任何一家房地产企业来说，减负债都会带来负面效应，那就是土地储备的减少，未来将失去营业收入和盈利成长性，这也是上市房企股价长期低迷的原因。

　　对此，富力也有两个应对方案，第一是加速城市更新项目的转化。上半年，富力转化了3个城市更新项目，合计130万平方米建筑面积，货值460亿元。

　　未来18个月内，富力将加速转化，预计增加建筑面积900万平方米的土地储备，可售资源近2000亿元，相当于富力一年多的销售量。

　　第二，富力也并不是绝对不参与土地拍卖，而是只参与“短平快项目”的竞拍，所谓“短平快”即：十二个月内，能产生现金流回报快速的资产周转项目。

　　“大型的一百多亿的我们尽量不参与，大多数招拍挂都是控制在10亿金额左右。”

　　李思廉再三强调，富力在尽量缩减开支。

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