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京津冀楼市圈②丨天津楼市“出圈”

2020-09-22 08:24:15 90度地产微信号  刘宝丹

津出圈了,以一种很多人意想不到的方式——房价下降。

日前,一条“天津房价1平米降5000元”的消息登上热搜,让很多人目瞪口呆,要知道天津全市均价不过2.1万,这意味着天津房价大幅下降大约24%。

这是一则真实消息,降价楼盘位于天津环城四区之一的东丽区,房源总价475万,降了70万左右,主要原因是业主急于用钱,所以短时间内多次下调挂牌价。

但上述现象能代表天津楼市吗?也未必。

不可否认的是,天津楼市确实很难,比如,今年5月,天津西青区万科某楼盘,价格从2.8万左右降到了1.9万多,遭遇业主维权,万科相关负责人直言天津很难。那么,天津楼市究竟有多难呢?

天津房价到底降了多少?

小林在滨海新区有一套房子,最高峰时可以卖到230万,但限购后房价一路下降,如今价格跌倒了150万。

去年10月小鹿在天津西青区的冬云里小区买了一套二手房,总价大约240万,户型110平,到目前房子已经跌了20万,差不多降了8%。

这两个案例都是天津楼市出现的现象,前者的共性是房子偏远,小区很老,要想尽快把房子卖出去,只能通过大幅降价的方式来促进成交,但后者更能代表天津楼市的主流。

一位天津媒体人告诉90度地产,天津房价确实降了,但是不至于跳水,而且前两年疯狂时期的地王一直托着预期往上走,实际天津价格还好,没有想象中的大起大落。

“远郊降幅比较大,最多能达到30%,市内六区价格相对稳定,但是没有流量。”某品牌房企天津负责人表示,天津市场从去年下半年开始就特别难,已经有过两三轮全面降价潮了,有些去年的标杆项目,今年都开始降价了。

统计局数据显示,8月天津二手房价格环比下降0.8%,是除牡丹江和贵阳以外,房价下滑幅度最大的城市,不过,即便如此,房价降幅仍然较小;天津新房价格8月环比上涨0.3%,自二季度以来连续五个月环比上涨,累计涨幅为2%,仍处于合理的调控目标范围内。

长期来看,天津楼市经历过2016年的大涨后,一直在小幅波动中前行。

图为国家统计局公布的全国70个大中城市新建商品住宅定基价格指数情况

二手房更能反映市场行情,其波动情况也高于新房。过去5年,天津二手房价出现两轮下跌,分别是2017年4月-2018年1月和2019年5月至今。整体来看,天津二手房处于下行周期时,最高跌幅也不超过10%。

图为国家统计局公布的全国70个大中城市二手住宅定基价格指数情况

天津房子太多,卖不出去?

“天津的房子太多了。”小林觉得,这是天津楼市难的原因,也是房价下降的主要原因。影响价格的最直接因素是供需,对天津楼市而言,楼市库存确实非常高。

链家数据显示,目前天津在售二手房大约14.5万套,疫情时期的在售房源数量大约是12.5万,而2019年天津在售二手房最少不过5万,仅仅一年多时间,天津二手房挂牌量激增两倍多,这直接导致天津二手房成交周期拉长,供大于求,二手房价格持续下降。

新房也不容乐观,克而瑞研究院对全国30个重点城市商品房市场监控数据显示,到今年8月,天津商品住宅库存面积达到3632万平方米,是包括北上广深、长沙、重庆、厦门等一线及热点二线城市中,库存量最高、且唯一超过3000万平方米库存规模的城市。

天津的库存已经很高,更让人担心的是,天津土地市场还在持续加大供应。

中指院的数据显示,8月天津宅地供应21宗,规划建面达342万平方米,较上月增长434%,按照天津2019年天津商品房销售面积1478.68万平方米计算,仅8月的宅地供应就相当于天津一个季度的销售量。

不仅是8月,近年来,天津土地市场的供应量一直在持续增加。这就好像一个恶性循环,过高的库存直接导致了较低的楼盘去化率,也就是房子卖不出去。

数据来源:中指院

数据显示,天津8月新开盘或加推项目整体去化率才54%,较上月下降1个百分点。让当地开发商感觉艰难的是,天津8月新开盘项目推出2423套,新开盘加推套数明显加多,较上月增长49%。?

天津,已失去了吸引力

天津这么多的房源供应,到底谁来买?

答案是本地改善和外地购房者,长远来看,一个城市越能吸引外来人口,其楼市也就发展的越好,近几年,抢人大战愈演愈烈,广州、杭州等城市的人口吸引力逐渐增多,但天津对外地人口的吸引力却愈发不足。

统计局数据显示,截至2019年末,天津市常住人口1561.83万人,比上年末增加2.23万人,其中,还有一部分是来自于自然增长率1.43‰。

90度地产梳理过去十年的天津人口增长发现,早在抢人大战以前,天津就吸引了很多外地人,比如,2013年,天津人口增加59万人,不过,随后天津逐渐失去对人口的吸引力,2017年天津楼市限购调控,人口减少5.25万,此后,天津人口虽然略有增加,甚至已经不能与其他新一线城市相比。

过去几年天津人口增长情况

数据来源:统计局

近三年来新一线城市常住人口增量一览(万人)

图:来源于21世纪经济报道

对于天津人口吸引力的减少,有专家分析是因为天津属于重工业城市,随着重工业产能过剩,加上这些产业主要以国企为主,而新的产业转型还没有完成,因此新吸纳的就业人口在减少。

“天大南开毕业的只要不考公务员,差不多有一大部分学子都要到北京、上海等城市工作,天津留不住人的关键是薪酬太低。”网友如此解释离开天津的原因。

统计局数据显示,2020年一季度,天津居民人均可支配收入12081元,较上年同期回落5.2个百分点,相比之下,全国居民人均可支配收入8561元,实际下降3.9%,天津人均可支配收入不及全国平均水平。

正如北京大学社会学系教授陆杰华所言,目前我国处于人口红利下行期,人口出生率整体下降是趋势,因此如何吸引更多人口成为城市的一个难题。城市的制度环境和经济发展相对有吸引力,就能吸引更多人口流入,反之则会出现劳动力尤其是年轻劳动力的外流。

归根到底,人们喜欢到经济发展好的地方去,天津显然不是好的选择,让很多人印象深刻的是今年一季度,天津GDP为2874.35亿元,同比下降9.5%,是新一线城市中降幅最大的城市。

过去十年,天津经济增速每况愈下,公开数据显示,2010~2013年,天津GDP增速分别以17.4%、16.4%、13.8%、12.5%位居全国第一,但随后天津势头急转直下,2017年和2018年,天津GDP仅增长了3.6%,2019年,天津的GDP增速4.8%,排位从2018年的第六位降至第十位。

天津显然也意识到了问题,8月10日,天津市人民政府印发了关于落实国务院《政府工作报告》重点工作任务分工的通知,强调要深入实施海河英才计划,预计下半年还将加大人才引进的力度,吸引更多中高端人才来津落户发展。

增加人口无疑会增加住宅需求,促进楼市发展,但关键是,人们愿意来天津吗?

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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