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资色·深度丨世联行更换赛道:打造“华南王府井”

2020-09-23 08:53:07 和讯房产  刘健会

9月20日,深圳世联行(002285,股吧)集团股份有限公司(下简称“世联行”)发布修正后三季度业绩预告,预计经营业绩为亏损,归属于上市股东的利润为亏损0.9亿元—0.45亿元,每股收益为亏损0.04 元/股–0.02 元/股。

事实上世联行发布的三季度报出现了低级错误,将报告期的时间写成了2019 年 7 月 1 日-2019 年 9 月30日,似乎还活在过去,不愿来到残酷的2020年。而最怀念这故去时光的,应该是公司前董事长陈劲松,在三季报发布的前两天,陈劲松退下了董事长的位置。

经营失意、资本得意,虽然经营情况恶化,但世联行的股价却出现了上涨,8月31日股价为4.23元/股,9月22日已经来到了6.50元/股,上涨达到了43%。

通常来说公司亏损带来的应该是公司股价的走弱,但世联行反而上涨超过40%,这背后都与一家名为珠海大横琴集团有限公司(下简称“珠海大横琴”)的入主有关。

打造“华南王府井(600859,股吧)”

珠海大横琴是珠海横琴区国资委的全资子公司,而横琴区位于珠海经济特区同时也隶属于广州自贸区,长期以来都是资本热点,尤其在港珠澳大桥通车后,横琴区由于紧靠澳门在地理位置上的优势进一步提升。

私募人士透露:“过去中央领导去珠海必去格力集团总部和横琴区,甚至有一块土地用来建设澳门大学,珠海是未来的资本热点。”

珠海国资委在资本市场上有着格力集团和华发集团两架马车,但横琴国资委则相对默默无闻,并无太多动作,直至今年高调入主世联行。

一位了解内情的消息人士称,珠海大横琴未来的发展方向是“华南王府井”,打造横琴区的大型免税商场,入主世联行也是处于这个目的,想要获得一个上市平台。当下,世联行的董事会九人名单中来自珠海大横琴的股东已经达到了五人,董事长也变更为了珠海大横琴的董事长胡嘉。

事实上,对于上市,珠海大横琴早有预谋,早在2014年6月便向港交所提交了上市申请书,但赴港上市计划最终未能成功,在2015年2月招股书失效后,并未继续提交。上市平台尤其是A股平台对于一家谋求发展的企业是极大助力,珠海大横琴也不例外,从公司的经营状况看公司正处于发展期需要大量资金。

珠海大横琴的经营状况可以从过去发行的债券中窥得一二,长期以来公司的营收和净利润并不稳定,时起时落,同时公司的经营性现金流净额常年为负,这说明公司还在扩张但没用迎来回报期。

考虑到珠海大横琴主营业务为土地一级开发,这项业务需要考虑到征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施的建设等工作,需要较长的回报周期和较大的前期投入,这样的情况也算合情合理。

新世纪评级的报告也指出除一级开发的资金压力外,随着在建项目的持续推进,珠海大横琴刚性债务规模显著增长,且公司资产以存货为主,资产变现能力对地方景气程度偏高,存在一定的偿债压力。

从债券上也能体现出了珠海大横琴的经营状况,当下存续四支债券票面利率都在4.7%以内甚至有一支低至3.3%,此外,公司还发行了 31.68 亿元的美元债券和 8.00 亿元香港人民币债券。

上文提及公司经营活动产生的现金流净额常年并不乐观,同时盈利水平也不稳定,但公司的财务费用却已经达到了历史新高,上市是珠海大横琴最好的选择。

而另一方面,随着代理行业的没落,世联行也面临着自己的困境,毕竟公司业绩常年下降,照此趋势被戴帽ST只是时间问题,卖身似乎也是最好的选择。

代理行业的黄昏

三季度的财务数据显示世联行已经开始了亏损,这是一个不好的信号,毕竟代理行业难见起色,老同行思源、伟业和同策等也在走下坡路,世联行难以独善其身。

从年报上看更加直接,2018年世联行实现营收75.3亿元,扣非后净利润3.7亿元,同比分别下滑8.26%和61.69%。2019年世联行,营收和扣非后净利润分别为66.5亿元、0.37亿元,同比下滑11.73%、89.85%。世联行股价已经从2015年最高25.91元跌至现在的6.51元,只剩下了一个零头。

而在2018年之前,世联行的毛利率都在30%以上,在2019年已经跌至12.69%,公司扣非后净利润两年之内净利润缩水90%,世联行是代理第一股尚且如此,可见行业之艰难。

代理行业的本质是帮开发商卖房,但渠道的崛起导致了代理的衰落。如今,代理机构的代理费用已经从过去的2.5%左右降至0.8%,但仍然难挡颓势,行业整体持续下滑,在这条路上当下看不到反转的可能。

事实上,世联行之前在资本市场表现不振,股东也开始减持。

公司股东华居天下计划在未来的6 个月内以集中竞价和(或)大宗交易方式减持公司股份数量不超过 122,265,400 股(占公司总股本比例 6%)。而搜房网是华居天下的控股股东, 2014年以8.23元/股的价格入股,而当下股价在6.51元,亏损了26.7%,显然这投资不赚,

退出止损也合情合理。

与之相对应的是,珠海大横琴控股后开始了股权回购计划,以回购股份最高价不超过人民币7.40元/股的价格,回购股份数量上限为不超过4075.51万股,回购股份数量下限为不低于2037.76万股。

回购后的股票将用于员工持股计划,这也表现出了珠海大横琴对未来经营的信心,毕竟员工持股计划是企业经营上的一种激励计划。

回看此事,有人进入、有人退出,还有人割肉止损,陈劲松英雄迟暮。虽然其表示仍然会在业内继续活动,但当下来看道路崎岖,辉煌的昨日时光不会再现。资本市场弱肉强食,只看结果不谈情怀。

END

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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