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资色·深度丨合景泰富分拆物业上市获新进展 物企扎堆IPO还能否续写资本神话?

2020-09-24 08:51:46 和讯房产  常丹丹

9月22日晚间,合景泰富披露拆分物业管理板块合景悠活上市的最新进展,确定将于2020年10月9日暂停办理股份过户登记手续。消息一出,23日早间,合景泰富高开近4%。

股价上扬是资本市场对即将到来的合景悠活的首次示好,资本对物企的狂热追捧更直观的表现在,分拆上市后的物业公司相比地产业务主体,市盈率将增加数倍不止。根据克而瑞证券研究院的预测,2020年21家典型物业公司PE值平均值为32.1,中位值为28.5。相比地产公司,物业公司上市后的估值整体较高。以碧桂园为例,数据显示,截至9月23日收盘,碧桂园的市盈率约为5,碧桂园服务的市盈率约为59。

正是这份“偏爱”,使得物业行业上市热潮自2018年以来持续升温,仅合景旗下合景悠活递交招股书的同一天,就有雅居乐旗下雅城集团、荣盛发展(002146,股吧)旗下荣万家携手相伴而行。

特别是,融资环境趋紧,受企业降负债调结构的内生需求驱动,越来越多物业分拆上市正在涌现,多位业内人士表示,物业管理已成为房地产企业的核心价值和股价驱动力,预计越来越多的房地产企业将剥离其物业管理板块走向资本市场。

剪不断理还乱

合景悠活独立经营长路漫漫

对于此次IPO的目的,合景悠活表示,募集资金将用于战略性收购及投资机会、升级智能服务系统、丰富增值服务、一般业务用途及营运资金。

根据此前公布的分拆方案,合景悠活上市后,合景泰富不拟保留合景悠活已发行股本任何权益,合景悠活将不再为合景泰富附属公司。这意味着,上市后,合景悠活从附属公司变为独立关联公司。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来,合景选择“非同寻常”的分拆方案的原因在于,相较于附属公司,变物业公司为独立关联公司,可以募集更多资金,另外,独立的物业公司估值可能会更高。

但一心寻求“独立”的合景悠活似乎羽翼尚未丰满。从获取业务渠道来看,很大程度上合景悠活还依赖合景泰富的“供养”。

招股书显示,合景悠活收入主要由预售管理服务收入、物业管理服务收、社区增值服务收入三部分组成。2017-2019年,合景悠活收入分别为4.63亿元,6.59亿元及11.25亿元。其中,住宅物业管理服务的收入分别约为3.45亿元、4.28亿元及7.59亿元,分别占总收入的74.5%、64.9%、67.5%。

值得注意的是,2017-2018年合景悠活物管项目和收入全部来自关联方。直到2019年,合景悠活才打破外拓为零的局面,来自第三方物业开发商的住宅物业管理服务收入占比升至11%,来自关联方的住宅物业管理服务收入占比为89%。

综合总体收入情况来看,2017-2019年,合景悠活来自关联方的收入占比分别为31.6%、41.6%、47%,依赖度逐年走高,到2019年比例接近50%,高于行业普遍30%左右的水平。

在物业收缴方面,各报告期末,合景悠活物业收缴率为80.0%、79.6%及77.6%,逐年走低,并且第三方的物业收缴率始终高于关联方的物业收缴率。

此外,2019年末,合景悠活应收关联方款项为5.6亿元,占流动资产的33%,关联方对资金的占用一定程度上影响了资金运营效率。

不过,资本市场最终属意于谁,更多地还要看盈利、面积、空间估值等综合实力,相比于万科物业、碧桂园服务等大体量房企物业公司,中体量的合景悠活若想“闯关”,在握好底牌的同时,还要打造必不可少的王牌。

上市潮遇上物业股回调

还能否续写资本神话?

在房地产金融政策不放松、房企融资持续收紧的大环境下,叠加疫情影响,各大房企资金压力巨大,分拆物业赴港IPO成为房企青睐的融资方式之一。

一个明显的趋势是,头部房企正在带头分拆物业上市,其中,华润置地、远洋火速递交招股说明书,恒大、阳光城(000671,股吧)、融创等房企也明确了分拆物业上市的意向。此外,正处于规模扩张期的中等房企对于融资需求更高,因此也并未放缓分拆上市的脚步,例如,已经提交港股书的荣万家、弘阳服务、宋都物业等。

不过,从物业板块的股市表现来看,除了碧桂园服务、永升生活服务及新城悦服务股价比较坚挺外,同业的股价普遍都由高位下跌两至三成。

中金公司对此给出的解释是,物业板块自2016年以来估值持续扩张,远期滚动市盈率已由2016年初的15倍左右上升至当前的35倍左右。但近两个月的业绩行情对板块的催化作用有限。同时,在存量股票估值处于高位的情况下,大中型优质公司新股集中上市对存量股票的负面影响大于正面,可能分散资金、使得板块整体估值承压。

那么,摆在当下扎堆IPO的物企面前的,究竟是往日一飞冲天的资本神话,还是高增长“春天”的落日余晖?

对此,柏文喜分析称,物业股的估值或者利润最终会趋向于合理,近期物业股处于短暂回调阶段,基本面若释放新的利好,物业股将迎来新的上涨行情。

某物企负责人也表达了同样的观点,他认为,物业股短期内仍将受到资本市场的热捧,“乐观来看,有可能是三五年,也有可能就1-2年,”但市场终究将走向理性。

一位长期关注香港资本市场的分析师表示,物业公司合理市盈率应该在10-20倍左右,这两年上市的物业公司估值普遍偏高,未来将慢慢矫正过来。

尽管如此,物业企业IPO热潮仍在持续是不争的事实。根据港交所数据,目前排队上市的物业公司有11家,另据监测,目前正在筹备上市的物业企业多达100余家,其中多为中小物企或区域物企。

越来越多的物企涌上赛道,如何在这个板块突围、持续享受比同业高的溢价?

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,物业分拆上市后,不可能再完全依附地产母公司生存,积极开拓新的市场项目、尽快摆脱依赖地产母公司生存现状,将是分拆后物业公司的当务之急,另外也要积极谋求并购机会,保证有足够优质的项目持续注入物业企业。

END

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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