关于924恒大事件的一些看法

2020-09-24 23:42:19 和讯名家 

声明:本文信息全部源于公开渠道,文中内容仅代表个人观点

【正文】

2020年9月24日下午,一则“恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告”在朋友圈传播,引起广泛关注。由于中国恒大为国内房企绝对龙头,我们需要对此进行简要分析:

一、注意这份报告的抬头和日期

首先我们需要注意这份报告的抬头和日期,具体来看这是一份恒大集团于2020年8月24日呈报给广东省政府的报告,其目的是请求其支持和深深房的重组,以助其回归A股。

我们可以回顾一下8月24日前后发生了什么事情:(1)7月24日国务院副总理韩正在北京主持召开房地产工作座谈会;(2)8月7日交易商协会和北金所发布新政;(3)8月12日央行出台“345”规则;(4)8月20日住建部和央行在北京召开房地产企业座谈会。据悉8月20日参加座谈会的房企共有12家,分别为碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城(000671,股吧)。可以看出这这基本是按照房企综合排名来的,作为中龙头房企,恒大赫然在列。同时8月24日很巧妙地与8月20日时间呈现前后关系,因此我们基本可以认定为恒大受上述地产新政的影响很大。

同时考虑到这份报告的落款日期为8月24日,也意味着近期流传出来的内容要么是已经被广东省政府看到,要么是在恒大内部已经流产,也即该影响应已经在内部或高层发酵一段时期,逼迫省政府和监管部门谈判,特别是恒大素以懂得政治站位而闻名,相信此类报告可能仅限于恒大内部流传,以老许的觉悟和报告的质量(出现诸多错别字和语序不通的问题)来看,应不会抑或故意不明白?

不过整体来看,相较于其它企业,在香港上市的中国恒大应给予一定尊重,因为其财报中披露的信息非常完整,且多数为敏感信息,这表明恒大实际上是一个透明度相当高的地产企业。同时我们在下文的分析中也指出,恒大每年需要偿还大约5000亿元的债务,这需要既需要销售回款的支撑,亦需要债务置换的保证。我想暂且不过信息的真假,经过此次事件后,恒大的融资环境势必会受到影响,融资压力和融资成本均会有所上升,同时其它房企亦会受到连锁效应的冲击,这才是需要特别关注的。

恒大集团董事局主席许家印在今年3月31日的2019年业绩发布会上明确提出“2020年起全面实施‘高增长、控规模、降负债’的全新发展战略,核心目标是用3年时间,实现销售金额万亿跨越,大幅降低负债总额,过渡至稳健发展阶段”,应该说这相较于2017-2019年的“低负债、低杠杆、低成本、高周转”以及2013-2016年的“高负债、高杠杆、低成本与高周转”还是有明显变化,但实现起来并没有那么容易,起码过去的口号并没有实现,而未来则又迎来了新的挑战,很显然转型的道路总是充满着曲折。

二、关于恒大自身的一些说明

(一)头牌房企无疑

中国恒大于2009年11月5日在香港上市,截至2020年6月中国恒大的总资产规模达到2.30万亿(2019年营业额及毛利分别为4776亿元和1329亿元、净利润为335亿元),位于中国房地产百强企业第一名(前10名分别为恒大地产集团、碧桂园控股、万科企业、保利发展控股集团、融创中国、绿地控股(600606,股吧)、华润置地、绿城中国控股、龙湖集团控股),在前20大房企中的市场占有率达到29.91%(月度销售排行榜上仅次于碧桂园)。因此无论在何种排名榜单中,恒大不是第一就是第二,龙头房企的地位应属无疑,其系统重要性地位也异常突出。

(二)最重要的是恒大直接点名多家金融机构

我想最为重要的是,网络上所流传的这份报告直接点出多家金融机构且多为国内大型金融机构的名字,这无疑是一种绑架。而事实上恒大在其2019年年报中也披露了其主要往来银行,大致有20家,通过数据对比发现,报告中透露出的数据有较强的真实性保证。

1、恒大的银行借款涉及多家银行(银行借款余额共有2323亿元),其中民生银行(600016,股吧)293亿元、农业银行(601288,股吧)242亿元、浙商银行107亿元、光大银行(601818,股吧)100亿元、工商银行(601398,股吧)94亿元以及中信银行(601998,股吧)94亿元,对于其它未披露借款金额的14家,相信借款余额也不会小,这其中还包括九江银行、南洋商业银行、吉林银行、洛阳银行、上海银行以及龙江银行等中小银行,值得特别关注。

可以看出,国有六大行有4家赫然在列,12家股份行中有9家在列,另有1家政策性银行、4家城商行、1家外资行。

2、除银行借款外,恒大还涉及3684亿元的非银融资(合计约有121家非银机构),其中光大信托278亿元、山东信托176亿元、外经贸信托167亿元、中航信托133亿元、中信信托126亿元。

(三)今年上半年恒大借款余额合计高达8355亿元

1、2019年与2020年的上半年,恒大的借款余额均大幅增长。例如,2020年上半年恒大借款余额高达8355亿元(较2019年底净增356亿元),创历史新高。2019年上半年借款余额6732亿元净增1399亿元至8131亿元。

2、从历史数据看,恒大的借款余额在2015-2017年期间快速增长(2014年仅为1561亿元),2015-2017年分别大幅增至2969亿元、5351亿元和7326亿元,三年的时间净增近5800亿元。

(四)和深深房重组

和深深房重组事件是恒大此份报告较为引起关注的原因。我想这次重组之所以对恒大较为重要,主要在于恒大想通过此次重组实现在A股借壳上市,以达到在资本市场融资的目的。而此次重组的难点则在于重组对象为国有企业、监管部门一直不鼓励地产企业在境内上市以及政策层面对地产企业一直持暧昧态度,特别是此次重组还涉及到国有资产重估与定价的问题,因此过程较为艰辛。

1、实际上深圳经济特区房地产(集团)(简称深深房,上市代码为000029.SZ)因其控股股东(深圳市投资控股)筹划涉及公司的重大事项而自2016年9月14日开市起停牌,至今已有四年的时间。

2、由于深深房的资产重组涉及到国企改革、交易结构较为复杂,特别是拟购买的标的资产系行业龙头类资产,资产规模较大,属于重大无先例事项,因此需要跟监管部门、地方政府反复沟通。

三、恒大自身的确存在一些债务上的问题

(一)总量与结构:借款规模庞大,银行和非银融资比例在80%左右

2020年6月,中国恒大的借款余额为8355亿元,较2019年底净增356亿元,占其全部负债的比例在42%以上。其中,恒大的借款构成主要有优先票据、企业债、可转股债券、银行借款以及其它借款等方式。

进一步我们会发现(按照2019年口径),恒大的所有借款中,银行借款和其它借款占比均在40%左右,也即合计达到80%左右(有6000多亿的融资是通过银行以及非银金融机构完成,另有20%融资通过债券和权益类方式完成)。要知道其他借款主要为非银机构融资(如信托和基金等),这些融资成本非常高。

(二)期限:50%左右为短期借款,每年需归还债务约5000亿元左右

从恒大的借款期限构成来看,其50%左右的借款(包括银行借款与债券等等)为1年以内到期,20-25%为1至2年内到期,20%左右为2至5年内到期。因此对于恒大而言,其一半的债务为短期,按照8000多亿的借款,也就意味着每年至少需要归还短期债务本息4000亿元以上,再加上长期债务的利息,预计每年需要归还的债务规模在5000亿元左右,压力比较大。

(三)价格:平均融资成本超过9%,且2017年以来融资成本逐步上升

虽然是龙头房企,但恒大的融资成本很高,且2017年以来融资成本呈逐步上升趋势。今年上半年恒大的融资成本平均为9.14%,较2019年上升15个BP。

特别是银行及其他借款两种融资方式来看,2019年达到8.85%,相较于2017年大幅上升223个BP。另外对于恒大而言,其优先票据和可转股债券的融资成本更高,高达10%以上。这意味着恒大的债务置换压力实际上非常大。

也难怪恒大会于2020年9月17日提前赎回2020年到期的11%优先票据(降低存量高成本债务)。

【完】

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(责任编辑:王治强 HF013)
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