聚焦房企降负债②丨吴建斌：降价可能会成为下半年楼市的普遍现象

降负债政策发布不久，就有房地产企业喊出要降价，该如何看房楼市降价行为？这种降价是个案还是会演变成楼市的普遍现象？

为了回答上述问题，和讯房产日前采访了知名地产人吴建斌，在他看来，房子降价是好事，下半年楼市供应估计加大，竞争会比较激烈，从房企角度讲，降价促销可增加企业经营性性现金流。

他表示，“三道红线”给出了具体调控目标，反而是好事，由此，房地产市场未来有可能恢复到比较理性的状态。

接下来很多企业可能都会降价

人们对房价营销战早已耳熟能详，但到底是真降价还是纯营销噱头，让很多人摸不到头脑。

对此，吴建斌表示，是否真降价要看每个楼盘的定价机制，比如，项目要降价10%，但降价前把价格拉高，然后对外宣传时说降了10%，实际上没有降，这种做法就只是宣传口号而已。另一种是真降价，降幅可能没那么大，目的是扩大销售影响并实现销售，增加现金回流。

对于当前市场上有房企降价30%的现象，吴建斌认为大概率是真的，因为降价企业开发的大都是大盘，而且项目位置大多比较差，不在主要城市的市中心地段。他表示：“若一步到位降价30%，如果能把尾盘清掉是好事，而最担心的是真降价了还卖不出去，那就很糟糕。”

那么，接下来，还会有企业会降价吗？

吴建斌认为大概率还会有的，好多企业可能会跟，原因大概有如下两点：

一方面，降价是重要的营销方式。2020年上半年被疫情耽误了，销售普遍不及去年，房地产企业销售压力全部转入到下半年，因此三四季度是房企推盘的高潮，很多楼盘会在此时推出，因此市场供应加大，竞争激烈，这时候采取降价是一种直接取胜的方式。

另一方面，降价有利于降负债。简单说，降价促销对降负债肯定是好的，降价出售可以增加现金流，进而降低有息负债，对于负债率的降低有很大帮助。“三道红线”提出的控制指标，大部分房企都有距离，长期来看，经营现金流的回流越好，越可以满足“三道红线”监管指标的需要。

上半年高价地可能亏损

“三道红线”给企业设置了具体的达标目标和日期，吴建斌认为该政策是“房住不炒”政策的延续，此前只是政策方向，现在给出了具体量化指标，还是很严格的，为的就是不把过多资源转投到房地产行业上。

如今，降负债已经成为行业的主旋律，那么，从理论上讲，房企有哪些方式可以降负债呢？

吴建斌总结了三种方式，首先是控制支出，从投资端进行控制，比如买地不能太激进，譬如此前拿出100亿元拿地，如今可能要减少到70/80亿元，这是最为重要的降负债方式。

当然，吴建斌表示，市场出现的降价现象，导致土地市场短期有可能受压。如果土地价格很高，面粉贵过面包，那么就没人愿意做这门生意。从这点可以推导，企业在买地方面会更加慎重，有可能不再高溢价抢地。如果很多企业都慎重的话，整个房地产市场就会出现一个比较理性的做法，这是有可能的。

不仅如此，个别城市上半年土地市场热度较高，出现高溢价抢地的现象，吴建斌认为，在“三条红线”政策出台后，搞不好上半年的高溢价地块开发完后会出现亏损。

第二条路径是加快土地开发和销售。把已经建好的房子要尽快卖出去，形成真正的经营性现金流。

第三条路径是股权融资，比如努力做定增，在香港上市的房企有机会做股本金融资，而内地上市的房企就没有这个有效途径了，但无论如何都要努力扩大股本，把分母做大，负债率水平也可降下来，也能逐步满足“三条红线”的要求。

除了上述三种方式，吴建斌表示，有些房地产企业可能还会选择“明股实债”等方式，将表内负债转换成表外负债，通过优化财务报表来降负债。长期而言，这些方式不可取，这不是真降，而是一种粉饰，不赞同。

房地产的市场空间足够大

人们一讲到房企的负债率高，就好像是洪水猛兽一样。降负债率也喊了很多年，但并没有显著效果，该如何正确看待负债呢？

吴建斌坚持认为，相当一段时间，高财务杠杆是根本降不下来的，一是没有这个条件，二是没有降的理由，三是它能够推动公司的快速发展，从心理上也不需要降。但“三条红线”监控出来后，就不容房企再想入非非了。从根本上来说，降负债还取决于房地产市场有没有发展空间？房地产市场是不是已经到头了？

吴建斌认为，房地产行业的发展空间仍然很大。

一方面，中国的城镇化率大约60%，改善住房需求量很大，现在提倡都市圈发展，这也需要房地产的支持，所以说房地产市场的空间足够大。有人认为，当前是房地产市场行业的高峰，未来行业会逐渐下滑，对于这种说法，吴建斌认为并没有真实的理论根据，即使横盘，也许都要横盘十多年。假设城镇化率按照每年实现0.5%—0.6%的转化，房地产行业也会在高峰震荡15年，所以行业机会还很多。

另一方面，有些房地产企业出现债务违约只是个案，并不能代表整个行业。房地产是一个资金密集性及资金高周转行业，中小房企的融资成本又很高，如果房企把短债长用，这是商业模式出了问题，是自身战略选择和商业模式出了问题，并不是行业出现问题。

吴建斌认为，继续适当的规模扩张是非常好的选择。因为有规模才有红利。不过，房企规模扩张的度要适度，同时在负债管理方面需要设定一个铁一般的安全垫。这需要把握三个方面：一是要分清当下市场是上行、横盘还是下行；二是要分清利润的空间到底还有多大；三是房企要有自己清晰的策略，是偏向机会主义者还是偏向长期主义者。如果企业战略偏向长期主义者，那么长期的财务杠杆就要保持一个中偏低的水平，而且要维持在一个较低的水平范围之内，安全垫就要厚。