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聚焦房企降负债②丨吴建斌:降价可能会成为下半年楼市的普遍现象

2020-09-25 08:05:20 和讯房产 

 

降负债政策发布不久,就有房地产企业喊出要降价,该如何看房楼市降价行为?这种降价是个案还是会演变成楼市的普遍现象?

为了回答上述问题,和讯房产日前采访了知名地产人吴建斌,在他看来,房子降价是好事,下半年楼市供应估计加大,竞争会比较激烈,从房企角度讲,降价促销可增加企业经营性性现金流。

他表示,“三道红线”给出了具体调控目标,反而是好事,由此,房地产市场未来有可能恢复到比较理性的状态。

接下来很多企业可能都会降价

人们对房价营销战早已耳熟能详,但到底是真降价还是纯营销噱头,让很多人摸不到头脑。

对此,吴建斌表示,是否真降价要看每个楼盘的定价机制,比如,项目要降价10%,但降价前把价格拉高,然后对外宣传时说降了10%,实际上没有降,这种做法就只是宣传口号而已。另一种是真降价,降幅可能没那么大,目的是扩大销售影响并实现销售,增加现金回流。

对于当前市场上有房企降价30%的现象,吴建斌认为大概率是真的,因为降价企业开发的大都是大盘,而且项目位置大多比较差,不在主要城市的市中心地段。他表示:“若一步到位降价30%,如果能把尾盘清掉是好事,而最担心的是真降价了还卖不出去,那就很糟糕。”

那么,接下来,还会有企业会降价吗?

吴建斌认为大概率还会有的,好多企业可能会跟,原因大概有如下两点:

一方面,降价是重要的营销方式。2020年上半年被疫情耽误了,销售普遍不及去年,房地产企业销售压力全部转入到下半年,因此三四季度是房企推盘的高潮,很多楼盘会在此时推出,因此市场供应加大,竞争激烈,这时候采取降价是一种直接取胜的方式。

另一方面,降价有利于降负债。简单说,降价促销对降负债肯定是好的,降价出售可以增加现金流,进而降低有息负债,对于负债率的降低有很大帮助。“三道红线”提出的控制指标,大部分房企都有距离,长期来看,经营现金流的回流越好,越可以满足“三道红线”监管指标的需要。

上半年高价地可能亏损

“三道红线”给企业设置了具体的达标目标和日期,吴建斌认为该政策是“房住不炒”政策的延续,此前只是政策方向,现在给出了具体量化指标,还是很严格的,为的就是不把过多资源转投到房地产行业上。

如今,降负债已经成为行业的主旋律,那么,从理论上讲,房企有哪些方式可以降负债呢?

吴建斌总结了三种方式,首先是控制支出,从投资端进行控制,比如买地不能太激进,譬如此前拿出100亿元拿地,如今可能要减少到70/80亿元,这是最为重要的降负债方式。

当然,吴建斌表示,市场出现的降价现象,导致土地市场短期有可能受压。如果土地价格很高,面粉贵过面包,那么就没人愿意做这门生意。从这点可以推导,企业在买地方面会更加慎重,有可能不再高溢价抢地。如果很多企业都慎重的话,整个房地产市场就会出现一个比较理性的做法,这是有可能的。

不仅如此,个别城市上半年土地市场热度较高,出现高溢价抢地的现象,吴建斌认为,在“三条红线”政策出台后,搞不好上半年的高溢价地块开发完后会出现亏损。

第二条路径是加快土地开发和销售。把已经建好的房子要尽快卖出去,形成真正的经营性现金流。

第三条路径是股权融资,比如努力做定增,在香港上市的房企有机会做股本金融资,而内地上市的房企就没有这个有效途径了,但无论如何都要努力扩大股本,把分母做大,负债率水平也可降下来,也能逐步满足“三条红线”的要求。

除了上述三种方式,吴建斌表示,有些房地产企业可能还会选择“明股实债”等方式,将表内负债转换成表外负债,通过优化财务报表来降负债。长期而言,这些方式不可取,这不是真降,而是一种粉饰,不赞同。

房地产的市场空间足够大

人们一讲到房企的负债率高,就好像是洪水猛兽一样。降负债率也喊了很多年,但并没有显著效果,该如何正确看待负债呢?

吴建斌坚持认为,相当一段时间,高财务杠杆是根本降不下来的,一是没有这个条件,二是没有降的理由,三是它能够推动公司的快速发展,从心理上也不需要降。但“三条红线”监控出来后,就不容房企再想入非非了。从根本上来说,降负债还取决于房地产市场有没有发展空间?房地产市场是不是已经到头了?

吴建斌认为,房地产行业的发展空间仍然很大。

一方面,中国的城镇化率大约60%,改善住房需求量很大,现在提倡都市圈发展,这也需要房地产的支持,所以说房地产市场的空间足够大。有人认为,当前是房地产市场行业的高峰,未来行业会逐渐下滑,对于这种说法,吴建斌认为并没有真实的理论根据,即使横盘,也许都要横盘十多年。假设城镇化率按照每年实现0.5%—0.6%的转化,房地产行业也会在高峰震荡15年,所以行业机会还很多。

另一方面,有些房地产企业出现债务违约只是个案,并不能代表整个行业。房地产是一个资金密集性及资金高周转行业,中小房企的融资成本又很高,如果房企把短债长用,这是商业模式出了问题,是自身战略选择和商业模式出了问题,并不是行业出现问题。

吴建斌认为,继续适当的规模扩张是非常好的选择。因为有规模才有红利。不过,房企规模扩张的度要适度,同时在负债管理方面需要设定一个铁一般的安全垫。这需要把握三个方面:一是要分清当下市场是上行、横盘还是下行;二是要分清利润的空间到底还有多大;三是房企要有自己清晰的策略,是偏向机会主义者还是偏向长期主义者。如果企业战略偏向长期主义者,那么长期的财务杠杆就要保持一个中偏低的水平,而且要维持在一个较低的水平范围之内,安全垫就要厚。

(责任编辑:徐帅 )
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