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聚焦房企降负债⑥丨贝壳研究院潘浩:房企降负债路径有哪些?要从整体、长期、短期入手

2020-09-27 09:59:34 和讯房产 

近日,“三道红线”堪比房地产行业业内的紧箍咒,不仅每天登上各家媒体版面,成为反复讨论的热点;更深层的,是敲响对不同规模以及发展阶段的房企需要加强自身财务结构优化,增强抵御系统性金融风险能力的警钟。

三道红线要求具体是什么?即“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1 。央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理”。

红线“祭出”后,各家房企降负债将成为今后工作的主旋律。行业专家如何看待房企降负债?贝壳研究院首席分析师潘浩对和讯房产发表了看法。

潘浩提出,总体来说,资产负债率、净负债率和现金短债比这三个指标,分别从整体、长期、短期三个维度来衡量企业的财务风险,那么房企的应对也需要从这三方面入手。

01

整体:房企都将“持续优化财务结构”作为发展战略之一

整体看,就是房企资产负债率的讨论,根据贝壳研究院8月第4周对已发布中报房企观察的数据显示,资产结构方面,资产负债率表现分化。发布半年报的47家房企中22家房企资产负债率维持不变或同比下降,占比47%,其余25家房企资产负债水平同比小幅上涨。而全部房企均在业绩报告中将“持续优化财务结构”作为下一步发展战略之一。

潘浩认为,从整体来看房企需要意识到去杠杆、降负债是企业发展到一定阶段的必然面临的课题,也符合政府政策导向,因此调整企业发展战略,“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式或将逐渐退出企业战略。

02

长期:拆分业务板块上市、合作开发可应对风险

长期看,即是针对净负债率指标来谈,净负债率=(有息负债-现金余额)/净资产,也称净借贷比率。这个指标,可以看出不同企业在杠杆风险上的差异。

政策规定,房企的净负债率不得大于100%。从中报表现来看,TOP20房企中,金科、阳光城(000671,股吧)、中南、恒大、融创、绿地的净负债率均超过100%。恒大的净负债率高达266%,绿地第二,达189%。

潘浩提出,其次从长期来看,房企需要控制带息负债规模、增强盈利能力,在过去几年部分房企通过高杠杆、高周转的模式实现了规模扩张,但由于带息负债规模高、货币资金持有量偏低、利润水平较低,导致企业抗风险能力不足,特别是面对今年的突发影响,很容易使得这类企业出现系统性风险,同时连带上游金融企业、下游供应商以及消费者共同面临不确定性。

因此控制负债规模、强化盈利能力成为长期应对风险的举措。此外,拆分业务板块上市、合作开发、多元化模式等也是房企可以采取的长期应对风险的方式。

03

短期:可控制拿地速度、将短债置换为长债等

短期看,即是针对现金短债比指标来谈,政策规定,踏到这条线的房企的“现金短债比”小于1。从TOP20房企中报表现来看,30%的房企现金短债比不合格。恒大达0.26倍、融创是0.47倍。

最后从短期上针对这个指标看,潘浩认为,控制拿地速度、加速销售补充现金流、将短期债务置换为长期债务,可以一定程度上调整最后的财务数据。

不过,虽然可以从一定程度上调整财务指标,但其空间是有限的,转变思路、提升发展质量,是行业长期健康发展的需要。

(责任编辑:徐帅 )
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