聚焦房企降负债⑥丨贝壳研究院潘浩：房企降负债路径有哪些？要从整体、长期、短期入手

近日，“三道红线”堪比房地产行业业内的紧箍咒，不仅每天登上各家媒体版面，成为反复讨论的热点；更深层的，是敲响对不同规模以及发展阶段的房企需要加强自身财务结构优化，增强抵御系统性金融风险能力的警钟。

三道红线要求具体是什么？即“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理”。

红线“祭出”后，各家房企降负债将成为今后工作的主旋律。行业专家如何看待房企降负债？贝壳研究院首席分析师潘浩对和讯房产发表了看法。

潘浩提出，总体来说，资产负债率、净负债率和现金短债比这三个指标，分别从整体、长期、短期三个维度来衡量企业的财务风险，那么房企的应对也需要从这三方面入手。

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整体：房企都将“持续优化财务结构”作为发展战略之一

整体看，就是房企资产负债率的讨论，根据贝壳研究院8月第4周对已发布中报房企观察的数据显示，资产结构方面，资产负债率表现分化。发布半年报的47家房企中22家房企资产负债率维持不变或同比下降，占比47%，其余25家房企资产负债水平同比小幅上涨。而全部房企均在业绩报告中将“持续优化财务结构”作为下一步发展战略之一。

潘浩认为，从整体来看房企需要意识到去杠杆、降负债是企业发展到一定阶段的必然面临的课题，也符合政府政策导向，因此调整企业发展战略，“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式或将逐渐退出企业战略。

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长期：拆分业务板块上市、合作开发可应对风险

长期看，即是针对净负债率指标来谈，净负债率=（有息负债-现金余额）/净资产，也称净借贷比率。这个指标，可以看出不同企业在杠杆风险上的差异。

政策规定，房企的净负债率不得大于100%。从中报表现来看，TOP20房企中，金科、阳光城(000671,股吧)、中南、恒大、融创、绿地的净负债率均超过100%。恒大的净负债率高达266%，绿地第二，达189%。

潘浩提出，其次从长期来看，房企需要控制带息负债规模、增强盈利能力，在过去几年部分房企通过高杠杆、高周转的模式实现了规模扩张，但由于带息负债规模高、货币资金持有量偏低、利润水平较低，导致企业抗风险能力不足，特别是面对今年的突发影响，很容易使得这类企业出现系统性风险，同时连带上游金融企业、下游供应商以及消费者共同面临不确定性。

因此控制负债规模、强化盈利能力成为长期应对风险的举措。此外，拆分业务板块上市、合作开发、多元化模式等也是房企可以采取的长期应对风险的方式。

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短期：可控制拿地速度、将短债置换为长债等

短期看，即是针对现金短债比指标来谈，政策规定，踏到这条线的房企的“现金短债比”小于1。从TOP20房企中报表现来看，30%的房企现金短债比不合格。恒大达0.26倍、融创是0.47倍。

最后从短期上针对这个指标看，潘浩认为，控制拿地速度、加速销售补充现金流、将短期债务置换为长期债务，可以一定程度上调整最后的财务数据。

不过，虽然可以从一定程度上调整财务指标，但其空间是有限的，转变思路、提升发展质量，是行业长期健康发展的需要。