聚焦房企降负债⑦丨继“三道红线”后，居民房贷也传出被限

　　一条“三道红线”已让房企直呼彻底改变房地产的行业规则，如果居民房贷也收紧呢？

　　9月28日，据21世纪经济报道，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。其中一位大行人士表示，监管年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右，但未见到发文。

　　数据显示，房地产贷款新增占比自2015年的30.6%，猛增至2016年的44.8%，到2019年末降至34.0%。若新增房地产贷款占比降至30%，该比例水平大致相当于2015年房地产去库存政策推出之前的比例水平。

　　居民房贷周期将延长

　　贝壳研究院首席分析师许小乐认为，在上述政策下，未来银行体系对于购房者贷款资格审查、贷款额度把控及贷款周期均将更加严格。

　　根据贝壳研究院数据，重点36城9月平均放款周期为39天，环比延长1天，房贷平均放款周期拉长的城市数量由13个增加至18个，其中深圳在“715”房地产调控加码后，购房信贷收紧，平均放款周期已连续三个月持续延长，9月为43天，是2019年以来月度最大值。

　　许小乐预计未来一段时间放款周期将继续延长，不仅如此，他认为，在规模限制下银行涉房贷款额度将主要向首套刚需及合理家庭自住购房需求倾斜，而且主流银行贷款额度将向城市基本面较好、市场较稳健的核心一二线城市倾斜。

　　“对于短期市场热度较高引发调控加码如银川、常州、沈阳等城市，购房贷款额度将有所收紧。”许小乐进一步表示。

　　合硕机构首席分析师郭毅表示,央行数据显示，8月住户部门中长期贷款增加5571亿元，增速大约25%，相比之前增速明显，监管层降低居民房贷，同时，限制房企融资，更多是从企业和个人两端力求房地产市场的稳定发展，避免泡沫的滋生。

　　郭毅认为，今年虽然经历了疫情，但各个地方城市纷纷拿出人才引进、人才补贴及公积金等各个层面宽松的政策，客观上，对楼市需求升温以及投资需求的抬头酝酿了滋生的土壤，地方政府出于财政收入的需要，很难真正的实施因城施策，从中央的层面来说，出台政策体现了保持市场稳定的坚决信心。

　　房贷被限制，房价会降吗？

　　“房贷和房价犹如薪与火，房贷增房价必然增，房贷降房价必然降。”这是网上点赞较高的一条回答，那么，居民贷款被限制会导致房价下跌吗？

　　“房贷与房价之间有一定的关联关系，但并不表示信贷的宽松或收紧，房价就一定产生很大的波动，但的确会产生一定程度的影响。”合生创展华北区域公司营销与资产经营中心总监孟祥熙表示，影响房价的因素很多，最主要的就是房地产的相关管控政策，但信贷只是其中的一个因素而已，对老百姓(603883,股吧)而言，买房很看预期，区域的未来发展潜力会在很大程度上影响房价。

　　中央财经大学教授鲁桂华表示，要求房企降负债，实际上是限制房地产的供给能力，压缩房地产贷款实际上是限制房地产的需求，这个得看哪一方面的力度大，需要时间来观察。

　　鲁桂华进一步表示：“如果是房贷的控制力度比较大的话，需求会下降的比较多，房价或许会下降。如果是房地产降负债的作用力比较大的话，供给下降的会比较快，房价或许会上升。”

　　传统发展模式面临空前的压力

　　8月，央行和住建部召开房企座谈会，房企被要求按照“三道红线”（剔除预收款后的资产负债率大于70%/净负债率大于100%/现金短债比小于1.0倍）降负债。9月26日，据财联社报道，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

　　许小乐认为，银行涉房贷款规模占比设置上限，是从金融端降低地产行业负债的举措，与地产企业端“三道红线”降负债形成互补。

　　“地产行业去杠杆、去金融化达到前所未有的程度，传统地产行业发展模式面临空前的压力。”当代置业执行董事兼总裁张鹏表示，2020年是地产金融形势变局和破局的元年，资管新规实施几年下来，到了今年进入全面收官的阶段。

　　张鹏认为，该政策将全面引导地产行业改变传统粗放的、高周转的、高杠杆的发展模式，这些政策的实施和坚持已经带来了巨大的效应，引导标准化和非标金融产品投资者转型股性或股权投资，打破刚性兑付，金融机构从传统的融资业务转型专业化的投资业务，降低整个社会的债性风险，形成地产与金融聚焦投资性活动的良性循环。

　　张鹏表示：“长期来看，地产行业专注产品属性，聚焦投资价值的局面势必全面展开，顺应房住不炒的行业大势。”

　　一位不愿具名的TOP20房企副总裁表示，目前的限制房贷并未发布政策，实际仍是窗口指导，目前，房地产行业贷款增速已经降至个位数，按照郭树清主席的话说，房地产金融化泡沫化势头已经得到遏制。

　　上述人士表示，未来，房地产行业会进入平稳发展阶段，大房企发展速度放缓，30强房企增速会降至个位数甚至零增长，其它百强房企增速也会放缓甚至下降，中小房企继续退出地产江湖，房地产行业数据会挤水分，但大房企破产的概率会降低，重组的可能性会提高，行业稳定性会提升，行业会转向高质量、可持续发展。

　　郭毅认为，房企接下来很可能会加大促销力度，同时减少高价拿地的投资诉求，从地价的稳定到房价的稳定，到市场供应的大量释放，都有可能达到区域市场的供需平衡，供需预期的稳定，从而为房价的稳定奠定良好基础。