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资色·深度丨“水逆”的WeWork等来“关键先生” 共享办公还有多少故事可讲?

2020-09-30 08:31:59 和讯房产  常丹丹

 

在经历了一系列无情的暴击之后,Wework终于等来了“白衣骑士”。

9月24日,WeWork宣布其中国业务WeWork中国获挚信资本2亿美元追加投资,挚信资本运营合伙人姜跃平出任公司代理CEO。此次融资完成后,挚信资本将成为WeWork中国的控股股东。

对于WeWork来说,“接盘侠”挚信资本的到来无疑是漫长冬夜中的一丝曙光。2019年,在IPO失败、估值缩水80%、裁员等一系列“迷之操作”后,WeWork跌落神坛,成为难以收场的“烂摊子”,昔日热闹的共享办公领域也一度因此失去了外界的信任,陷入沉寂。

不过,今年下半年以来,优客工场圆梦国内共享办公“第一股”、WeWork 宣布将提前一年至2021年实现盈利,并如愿等来2亿美元融资,种种,都令这个曾被视为无望的行业再次燃起生机。

在久违的好消息搅动着行业的同时,饱受诟病的“二房东”运营模式下,共享办公领域是否还会“变天”,行业还有多少故事可讲,这些都依然值得关注。

水逆的WeWork等待救援

WeWork成立10年,早已成为行业头部独角兽,估值曾一度疯狂膨胀,直到2019年初,WeWork还以神话的姿态活跃在公众视野中。但自2019年下半年开始,WeWork的经营就急转直下,深陷“水逆”的危机之中,上市“流产”更让其估值大跌,进一步踏入深渊。

从WeWork的前半生来看,他与软银深度捆绑,是资本眼中的香饽饽。2019年年初,WeWork获得软银20亿美元投资,后来累计拿到软银100亿美元投资,自身估值也达到470亿美元,公司业务计划拓展至武汉、广州、南京、苏州等城市。

但在去年8月WeWork向美国证券交易委员会提交的IPO文件中,公司目标估值降至100亿美元,断崖式缩水超80%。更为“悲剧”的是,两个月后,WeWork撤回IPO计划,创投圈一片哗然,与之而来是业内看衰共享办公的声音,彼时,有资深人士评论到:WeWork的IPO失败标志着一个时代的结束,一场对于高科技公司估值虚高的挤兑即将开始。

于此同时,舆论漩涡中的WeWork负面新闻不断,而这都与其创始人亚当·诺依曼密切相关:私人飞机上吸食大麻,平时酒水不断且酷顶级爱龙舌兰等,创始人生活作风奢靡等问题无疑令估值一路狂跌,烧钱又亏损的WeWork雪上加霜。

2019年11月,WeWork经营状况陷入危机,为削减成本,迅速裁减4000个工作岗位以收窄业务规模。与此同时,WeWork开始撤离中国、印度和拉丁美洲等地区,重新谈判全球数百份租约,并关闭了入驻率不高的办公点。

市值蒸发、现金流紧张、裁员、亏损扩大还不是终局,今年4月,疫情笼罩之下的全球经济形势依旧严峻,WeWork却毫无征兆的沦为资方软银的弃子——软银决意放弃共享办公赛道,宣布撤回30亿美元股票收购计划,随即WeWork将软银送上法庭。至此,昔日的亲密伙伴分道扬镳,WeWork孤立无助,等待“救援”。

除裁员、收缩布局等一系列动作之外,WeWork还在吸纳新的人才进行业务发展。5月11日,WeWork宣布,叶秀兰出任香港及台湾区总经理,试图借助其在办公空间及科技界的丰富经验帮助WeWork渡过难关。而彼时,WeWork估值已跌至29亿美元,比470亿美元的高峰期缩水93.8%。

在经历近一年的煎熬之后,如今,WeWork等来挚信资本的2亿美元追加投资,不过,在某联合办公行业一线人士看来,事实可能会不尽如人意,在他看来,这与其进击甲级写字楼的策略有关,“为了挤占市场盲目扩大规模,导致不少甲写里的联办租金价格倒挂,招商全靠降价跟补贴,这为它后续的发展埋下了不利因素。”该人士表示。

有业内人士预计,Wework中国的估值会继续下跌,这对投资人的经营能力也是巨大的考验,因为Wework中国在已开店上百家,底层格局已定,不断尝试的商业模式也没任何突破,未来的发展之路还是未知数。

联合办公的出路在哪

正当WeWork在风暴中摇摇欲坠的时候,不少新型的联合办公却悄然走红,商场、酒店、餐厅、咖啡馆,甚至连星巴克也“插足”共享办公行业,今年6月,星巴克在日本推出了第一家“专为上班族所设计”的办公咖啡厅,开启了在共享办公模式的尝试。

借着共享经济的东风,WeWork、优客工场等老牌联合办公们及跨界新型共享办公遍地开花,不过,现实对于联合办公似乎并不友好。

2016至2018年期间,联合办公企业数量以每年68%的增幅快速增长,并出现高价拿项目以抢市场占有率的现象,直接推高了租金和成本,而2019年下半年开始国内一线城市的写字楼市场开始下滑,踏错周期加重了联合办公的寒冬气氛。

根据艾媒咨询发布的数据,截止2019年国内联合办公品牌入驻率在90%以上的只有3.3%,有将近70%的品牌入驻率不足7成,16.4%的品牌入驻率甚至连50%都不到。在今年受疫情等不可控因素的影响下,共享办公企业在入驻率方面的压力相较于去年更是进一步扩大。

据第一太平戴维斯统计,在其观测的18个样本城市中,除南京和苏州外,其余16个城市的租金下跌趋势均持续超过一年,其中武汉、重庆、西安、苏州、长沙、沈阳、珠海和天津写字楼空置率均超过30%,库存压力增加。

尽管如此,受人们对办公环境要求不断提升影响,目前,共享办公仍处于高速发展阶段,iiMedia Research数据显示,联合办公的市场规模约为1267.2亿元,预计到2022年有望突破4000亿元,本土品牌开始由规模性扩张转向精细化运营。

残酷的行业现实,加之时间成本和资金成本要求都非常高的“硬伤”,使得国内共享办公行业正处于低谷期,面临洗牌。业内人士认为,若想实现共享办公整个平台的长久运营,平台还应提供一些相应的配套服务,而不是仅靠租金上的优惠来招揽租客,此外,共享的边界也需要进一步打开,跨界互联将为共享办公运营带来新的商业盈利模式,进一步提高空间效能提高所带来的溢价。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,长期看来,联合办公仍有较大空间,伴随创业形势大好,创业机会增加,例如自贸区催生了很多新产业,包括新能源汽车、大数据、区块链等,会再次增加创业公司以及对办公场地的需求。

在上演过大起大落、大喜大悲的剧情之后,联合办公将要走向何处,相信未来还会有更多精彩故事。

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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