新房供应井喷 沪房企暗战“金九银十”

本报记者 郭阳琛 刘颂辉 上海报道

继8月上海出现6个“千人摇”的火热行情之后，今年“金九”上海楼市销售旺盛，成色十足。

据《中国经营报(博客,微博)》记者不完全统计，9月份，上海约有31个项目开盘，其中宝山5个，闵行、松江、浦东、嘉定、青浦各4个。新房成交各点开花，截至9月27日，成交总量超过8月份，新增入市房源接近8000套。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，目前上海楼市开始显露出传统交易季应该具备的表现，月末翘尾效应明显，供应稳步增长，成交顺势推升，成交量超过去年同期将是大概率事件。

楼市回暖的背面却暗流涌动。记者从多处信源了解到，某品牌房企项目三期推出最后的141套房源，有60套或被内定。上海一家连锁中介门店的人员宣称，该项目“号子费”85万～95万元不等，其中25万元由中介机构收取，其余款项作为佣金进入开发商“营销总监”的私人账户，因收取的佣金不合法，不会开任何凭证。

有中介人员称可买卖“号子”

“认筹了吗，我这里有号子包你能买到房。”近日，记者刚从沪上一处内环项目走出来，中介人员谢超（化名）走上前来低声说道。

“这个是我们公司黄浦区区域总和开发商合作的。开发商运营总监不方便做，所以由我们来做。我们保证100%让你买到，否则当天就退钱给你。”见记者将信将疑，谢超信誓旦旦地说。

谢超所在的公司是沪上一家知名中介机构，记者联系到他所说的“领导”吕强（化名）。吕强自称是多家豪宅门店负责人，他表示，手里有个项目，60套房源已被内定，分给不同的中介渠道在销售，“我们公司有20套，现在只剩下8个名额了。如果不提前买号，摇号买到房的几率微乎其微。”

记者了解到，吕强宣称的楼盘交通方便，位置距离静安寺约3公里，到中山公园只有1公里。“小户型的号子费是85万元，大户型要95万元。若想‘买号’，就要在开盘前支付10万元意向金。以99平方米户型为例，60万元佣金会直接打入该品牌房企内部运营总的私人账户，另有25万元作为‘咨询服务费’进入中介公司的账户并开具发票，选定的房源会直接注明在合同中。”吕强称。

当记者追问经手此事房企人士具体为何人时，吕强仅表示，“肯定是项目总以上级别的，具体是谁等付完意向金就会有人找你聊。不过这60万元是什么凭证都没有的，因为是不合法的。”

为何“号子”如此热销？吕强告诉记者，主要是因为上海个别区域的一二手房房价倒挂，99平方米的房子付完85万元“号子费”，相当于每平方米多出9000元，而且没有任何税费，这比满五年的同等品质的二手房要划算得多。“2018年时，一个千万房子的‘号子’能卖到200万元，由于最近抓得比较紧，怕影响太大才调低了价格。”

人才新政搅动楼市

号子费又称茶水费，过去多是在楼市行情火爆的时期暗中交易。

上海链家研究院的数据显示，8月31日至9月6日，上海共成交新建商品房2053套，环比下降11%，成交均价63989元/平方米。9月7日至13日，共成交新建商品房1566套，环比下降24%，成交均价60146元/平方米。

进入9月下半月后，供应量方面井喷，一周内入市13个项目，总面积达到34.3万平方米，出现今年以来上海楼市供应量的第二高点。9月21日至27日，上海共成交新建商品房2807套，环比增长28%，成交金额148亿元，环比增长10%。截至9月27日，全市累计约7561套新房入市。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，受供应结构影响，9月初两个星期成交量环比下滑，但整体来看，楼市“金九”成色十足。成交均价环比连续3周下滑，均价不到50000元/平方米，是2月份以来最低周均价。

值得一提的是，上海时隔10个月再度推出人才新政，成为搅动“金九”楼市的关键因素。

9月23日，由上海市高校招生和就业工作联席会议（以下简称“联席会议”）制定的《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》（以下简称“《办法》”）正式发布。《办法》明确提出：“在以北京大学、清华大学为试点，探索对本科阶段为国内高水平大学的应届毕业生，符合基本申报条件可直接落户的基础上，将试点范围扩大至在沪‘世界一流大学建设高校’。”

公开资料显示，在沪“世界一流大学建设高校”包括上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学。这也意味着，上述四所大学的应届本科毕业生符合基本条件即可直接落户。

“政策符合了近年人口流向的特点，近年人口向中心城市、核心城市集聚的特征较为明显，放开落户政策，有利于人才留在上海，进一步强化上海核心城市的地位。”中泰证券研究院政策组负责人、首席分析师杨畅在接受记者采访时表示，特别是评分办法进一步强调了科技创新导向，对于参加科技创新竞赛获奖以及获得发明专利的学生落户给予加分。

新政的发布，让许多考虑首次置业的刚需客下定决心。李雯（化名）在上海刚好工作满五年，这段时间正巧在与丈夫选购婚房。

“本来我们还左顾右盼，想着再多看看，现在人才新政忽然发布，我和丈夫马上敲定了普陀区的一套新房。”在李雯看来，未来四所高校将有近两万名潜在的落户对象，整个上海楼市无疑将迎来新一波的购房需求，上行空间也十分广阔。

杨畅则认为，在房住不炒政策背景下，如何确保不因该政策对房地产市场形成意外扰动，或将是此次上海人才新政考虑的重点，未来对于人才相应的住房保障，仍将是政策聚焦重点。

品牌房企的“降标”之惑

9月12日，位于上海青浦区徐泾板块的万科天空之城四期光之丘正式开盘，推出128套房源，均价58600元/平方米。当天，314组认筹的购房者坐满了摇号开盘的会场，等待公示结果。

被购房者热情追捧的另一面，万科天空之城三期的业主却正在售楼处门外奔走维权。多位业主焦急地向记者介绍，房子还有3个月就要交付，外立面和绿化配套等量化指标明显存在缩水减配现象，工地的工人则表示，外立面方面后续基本上不会有其他作业了。“当初买房的时候，被带着看过一期的楼房，还明确宣传称三期质量将参照一期。”万科天空之城三期业主罗旭成（化名）介绍，自己于去年7月买到一套120平方米的装修房，总价将近700万元。

9月16日，记者实地走访上海徐泾镇诸陆西路966号的万科天空之城了解到，项目围绕徐盈路地铁站分为四期开发，分别是一期海之洲、二期云之谷、三期星之屿和四期光之丘，房源一经开盘即几乎售罄。

一期海之洲为米白色墙面，搭配深灰色横向竖向金属铝通，深灰色金属铝板压檐处理，而走到徐盈路地铁站北侧望向三期星之屿可看到，楼栋表面的脚手架已拆除，外立面是单调的土黄色，与周围的楼房形成鲜明对比。

记者注意到，2015年9月25日，万科以22亿元取得上海徐泾44万平方米综合体50%股权，折合楼面价约18000元/平方米。该地块即是万科天空之城一期地块。2018年7月，万科再以29.53亿元拿下青浦区徐泾北大型社区崧泽大道北侧33-01地块，楼板价33160元/平方米。相隔3年，三期地块的拿地价格将近上涨一倍。而从上海网上房地产数据来看，自2017年开始销售起，万科天空之城四期全部房源的均价保持平稳，四期房源的均价略高于一期1000元/平方米。

上海万科相关负责人回应到，分期开发的楼房确实会存在风格上的差异，公司也一直与购房业主积极沟通，有些景观和工程也要等最终交付才能体现。

无独有偶，位于上海市徐汇区苍梧路与田林路路口的鑫耀中城项目，也被曝出签约装标降标的问题。针对该项目装修降标的情况，上述上海万科的负责人表示，该项目装修都按照合同约定来执行，业主反映的应该是合同表述上的差别引起的。

受访的地产分析师认为，上海的楼市调控政策较为严格，尤其在限价方面，上述地块出售时不能突破最高均价，开发商在该项目的盈利空间是有限的，只能从一些界定模糊的标准中去做调整。