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还贷还到85岁?这些城市的风暴即将来临!

2020-10-12 08:23:43 大胡子说房 微信号 

10月8日,央视“经济新闻联播”报道,日本购房者平均还清贷款年龄已高达73岁,部分银行甚至将房贷还款年龄放宽至85岁!

要知道,我国人均寿命仅仅76岁,日本的人均寿命哪怕全球第一,也只有83.7岁。

还款年龄放宽至85岁,意味部分日本人至死都在为房贷而忙碌。

听起来非常窒息,但是在日本这个高度老龄化的社会里,这已经算不上什么大新闻。

房贷与养老等各类社会压力,使得日本老年人再就业越来越普遍,9旬还在工作的日本老人不在少数。

同样作为亚洲国家,我国部分城市房价早已超越日本,贷款压力也不轻,老龄化进程不断加速的同时,未来这样趋势会蔓延至我国吗?

日本为何走到延长房贷还款年龄这一步?

日本是全球老龄化程度最高的国家,放宽贷款年龄与这一点脱不了关系。根据今年日本总务省发布数据,该国65岁以上的老年人口数量达3617万人,在总人口中的占比为28.7%,人口老龄化程度依旧是全球第一。

并且人口老龄化趋势还在不断加强,日本的总人口已经持续下降11年。2019年,全国的新生儿仅有86.5万人,要知道,单单我国广东省新生儿就是日本全国的1.65倍。

我们常说房地产长期看人口,人口老龄化对一个地区发展来说是致命的,因为这意味着整个社会年轻人占比变少,进取的欲望,创新的能力也就变少。

年轻人有多重要?这几年我国各大核心城市使尽浑身解数抢人,抢的不仅是人,还是年轻人。部分核心城市落户政策中,学历门槛还有商量的余地,但只有年龄坚定的卡在45周岁以下。

因为年轻人,不仅意味着创造力,还意味消费活力与经济活力,也承担着社会的养老负担。

日本房贷放宽年龄限制实属无奈之举,新生儿不断减少,人口老龄化不断增强,社会养老负担日渐沉重,整个社会劳动人口与房地产支撑都在变老,购房平均年龄已经延迟至40岁以上,放宽贷款年龄显然是时代所趋。

所以可以看到不止是贷款年龄,退休年龄日本也是一延再延,2019年5月20日,日本政府召开的未来投资会议上,决定再次延长退休年龄到70岁。

人口老龄化问题正在拖累日本的发展,但没有任何一座城市能够逃过这样的趋势。

日本的现在很可能是我国的未来。

中国的人口问题同样严峻,有逐渐"日本化"的趋势。

我国早已步入老龄化社会,2018年,我国65岁以上人口占全国人口的比重11%,与日本27%的老龄化程度相比,我国目前程度尚轻。

但我国的老龄化发展速度远超其他国家。65岁及以上的人口比例从5%涨到10%,日本用了35年,意大利用了至少100年,而我国只用了短短30年。

不止如此,人口出生率也已持续下跌三代。据21世纪经济报道,我国80后、90后、00后、10后人数分别为2.22亿、2.11亿、1.63亿(16330万)、1.63亿(16306万)。00后出生数量出现明显的断层,人数锐减4736万,跌幅达22%。

根据“中国人口展望2018”数据来看,我国人口“少子化”与“老龄化”均有加剧趋势,0-14岁人口的比重即将为老龄人口占比超越,有机构预测2027年,我国将迎来人口负增长的时代。

并且,15-64岁的劳动人口占也在持续下跌,未来我国以高劳动人口占比、高效率的人口红利也将衰减。下一步如何探索高社会保障制度、寻找新的人口红利机会,将成为我国的发展难题。

日本的前车之鉴已经摆在面前,当人口高度老龄化后,带来的经济乏力、社会负担加剧与人口红利衰减、未富先老等问题,将会严重限制国家发展。

并且,我国11%的人口老龄化程度与日本27%老龄化程度看起来差距较大,但一旦进入人口负增长,我国的老龄化进程将会进一步加速。

即使延续此前10年我国老龄化发展平均速度,在2027年,我国也将步入老龄社会(65岁以上人口占总人口的14%),2047年,也则将步入超老龄社会(65岁以上人口占总人口的21%)。

也就是说,如果没有有力的政策引导,我国在三十后,可能就会进入与日本类似的超老龄社会。

而我们这一代,三十年后,可能就是此刻的日本老人,活到老、工作到老、贷款到老。

当然,人口结构失衡不可能同时波及到所有城市,在人口流动日益分化的今天,未来会有一批城市率先“日本化”。

哪些城市会率先进入超老龄社会?我们先来看看各大城市的老龄化程度。

目前,我国老龄化程度超过21%的城市有三类城市:第一类为直辖市上海、北京、天津;第二类为江浙地区;第三类为辽宁等东北地区。

哪些城市可能最先进入超老龄社会?还需要结合人口流入来看。

首先,虽然上海、北京人口老龄化程度很高,人口流入也不多。但是这两地的人口规模是政府有意控制的结果,并且上海每年有九百万、北京每年有八百万的流动人口托底,可以对老龄化起到稀释作用。劳动人口数量占比依旧很高,虽然老龄化程度高,但这两个城市为代表的一线城市可能是最后一批受老龄化拖累的城市。

天津处于京津冀都市圈,这些年的GDP增速放缓,人口吸引也逐渐乏力起来,但是瘦死的骆驼比马大,作为强二线城市、教育资源优质,短期内城市的吸引力仍旧存在,人口流入会冲缓人口老龄化的影响。

相反,老龄化程度高,并且人口流入较少的江浙城市会率先进入超老龄化社会。

2019年浙江新增人口113万,其中人口净流入高达84万,但其中人口大多流入杭州(55.4万人)与宁波(34万)这类强二线城市,真正像湖州这样高老龄化的非核心城市人口增量不到3.3万,舟山甚至不足0.3万。

而江苏省虽然GDP排名仅次于广东,但是2019年的人口增量仅有19.3万人,不及浙江省的五分之一。一个重要原因是江苏的出生率在全国垫底,而老龄化率又位居前列,人口问题极为严峻。

即使是苏州、无锡等经济强市,常住人口仅仅新增2.83万与1.7万。南通,作为长寿之乡,老龄化程度仅次于上海,但2019年人口流入仅仅只有0.8万。

像江浙这些,人口流入少,老龄化又严重的城市,投资价值不大。现在房价已经不低,又没有新的年轻人口涌入,未来楼市支撑力严重不足。

最后是以辽宁为代表的东北地区,这类城市人口已经提前进入负增长状态。辽宁人口老龄化最严重的鞍山、丹东以及本溪都在这份人口流失榜上,不仅没有人口流入,可能连自然增长率都为负,房价缺乏支撑,像鹤岗这样的城市早已跌成白菜价。

值得关注的是,珠三角仍旧是我国的人口高地,广州、深圳以及佛山人口增量在同时排在全国前十,三个城市的人口增长已经达到106万人,肇庆江门的人口增量都有3万人。

并且深圳、广州的老龄化程度也尚轻,深州65岁以上人口仅占6%,只有广州和中山老龄化程度较高一些,达到了16%与14.5%。

对比来看,珠三角的人口结构与京津冀、长三角相比,年轻人占比更高,能够享受的人口红利也更多,未来的发展活力与空间更足。

可以说,未来摆在城市人口竞争面前的只有两条路,一条是鼓励生育,一条是抢人。

而人口作为房地产投资基本盘中的基本盘,未来的方向一定是选择人口流入多、年轻人占比更多的城市。

没有一个国家能够逃离老龄化问题,我们与日本的距离可能是三十年,也可能是更短。

当进入超老龄化社会时,贷款年龄延长、退休年龄延长还会远吗?

-end-

以上为正文,来自大胡子说房团队

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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