世茂服务、合景悠活相继通过聆训，上市物管行业迎来“种子选手”

　　对于上市后的发展，世茂服务显得较为自信，“从公司的成长性来看，有实力在头部公司中占据一席之地。”

　　6月底相隔5天递交招股书后，合景悠活和世茂服务在同一天通过了港交所的上市聆讯，这也意味着，二者距离挂牌上市更近了一步。

　　相继通过聆讯

　　10月11日晚间，港交所披露信息显示，合景悠活、世茂服务相继通过了上市聆讯。

　　随后有市场消息称，合景悠活10月12日开始为香港IPO评估投资者需求，发行规模为预计4亿至5亿美元，集资所得60%用于收购及投资；25%用于提升智慧服务系统；10%用于多元化增值服务；5%用于一般营运资金。

　　相较合景悠活的募资金额，网传世茂服务的募集金额更大些，达到10亿美元，如果属实，这一募资体量或将与融创物业相当，世茂服务在回复《国际金融报》记者采访函中表示IPO所得款部分将用于多渠道继续扩大业务规模。

　　今年6月24日，合景悠活向港交所递交上市申请书，成为本年度继正荣服务、金融街(000402,股吧)物业、宋都服务、弘阳服务等之后又一家赴港上市的物管公司。

　　从体量来看，合景悠活并不突出。截至去年年末，合景悠活管理着106个住宅物业，在管总建筑面积为1830万平方米，订约管理158个住宅物业，总合约建筑面积为2940万平方米。

　　2017年-2019年间，公司实现总收入分别为4.63亿元、6.59亿元和11.25亿元，复合年增长率为55.8％。对应的毛利分别为1.04亿元、1.83亿元和4.2亿元。与此同时，合景悠活综合毛利率也大幅度提高，分别为22.50%、27.76%、37.32%，两年间毛利率提高了15个百分点。

　　2017、2018年，其收入来源全部来自于母公司合景泰富旗下项目。

　　2019年，这一情况开始发生改变，同年合景悠活开始收并购的步伐，将佛山市星誉物业管理有限公司和广州宜家创生物业管理有限公司纳入麾下，上述两家为其带来了23个住宅楼和8个商业物业。这一动作的结果体现到数据上，2019年合景悠活11.25亿元收入中，来自合景泰富的物业开发收入比例降为89%，与此对应的是第三方的比例提升到11%；商业物业方面来自第三方的比例也从0%提升至4.1%。

　　“种子选手”世茂服务

　　相较于实力平平的合景悠活，另一位即将登场的新面孔——世茂服务从数据来看可谓不折不扣的“种子选手”。

　　早在2019年中期业绩会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛便透露要分拆酒店、物业上市，如今来看，更快一步的物业即将成为世茂旗下第三家上市公司。

　　去年8月，世茂物业更名为“世茂服务”，市场便有猜测在为拆分上市做准备。今年5月，交表前临门一脚，红杉资本和腾讯完成了对世茂服务的战略投资，金额为2.44亿美元。

　　规模方面，从招股书来看，截至2019年12月31日，世茂服务合约总建筑面积达约1.01亿平方米，项目分布于91个城市，管理物业项目184个，在管面积为6820万平方米，这一体量在今年众多分拆上市的物企中依然占据优势。目前来看，其规模仅次于恒大物业（截至6月30日总在管面积约2.54亿平方米）、华润万象生活（截至6月30日物业及商业在管面积1.07亿平方米）和融创物业（截至5月31日在管总建筑面积达1.01亿平方米）。

　　与合景悠活一样，世茂服务也在2019年实现了规模方面的显著扩张。

　　2017年-2019年间，其在管总建筑面积分别为4260万平方米、4500万平方米和6820万平方米。2018年增幅仅为5.6%，2019年便一跃增长至51.56%。这一高速增长的背后得益于世茂服务的大举并购，同年，其并购的面积达到了1610万平方米，仅收购海亮物业一起就为其增加了1480万平方米的在管面积。

　　进入2020年，这一节奏并未放缓。今年以来，世茂服务相继完成了对广州粤泰、福晟物业等的收购，新增在管面积超过1450万平方米。

　　8月，世茂服务收购浙江浙大新宇物业集团有限公司。浙大新宇主要管理高校物业，为浙江大学、北京大学等150所院校、150余万客户提供物业管理、餐饮、商超、后勤等服务。

　　对于未来的并购计划，世茂服务在回应《国际金融报》记者采访时表示，并购不仅局限于住宅，也会根据公司的战略发展方向协同并购其他业态的细分龙头，将发展协同、区域协同、客户协同以及城市能级协同结合起来，提升规模化管理效率，提升区域管理的密度，实现降本增效，提升效能。

　　收并购带来的规模增长带动了世茂服务整体业绩的提升。

　　2017年至2019年，世茂服务分别实现收入10.43亿元、13.29亿元和24.89亿元，复合年增长率超过54%；对应利润分别为1.09亿元、1.46亿元和3.86亿元，复合年增长率高达88%，3年间毛利率也逐步提升，分别为27.5%、29.4%和33.7%。

　　从收入结构来看，物业管理服务仍是世茂服务最主要的收入来源，但该项指标近年来也呈现下降趋势。2017年至2019年，物业管理服务收入占比分别为70.4%、63.9%和48.2%。

　　除了助力规模的增长，收并购还降低了世茂服务对于母公司的依赖。截至2020年6月30日，世茂服务的在管面积中，来自于独立第三方的在管面积进一步上升至37.9%，来自于世茂集团的在管面积进一步下降至62.1%。而体量更大的恒大物业，据招股书透露，来自于母公司恒大集团提供在管面积的支持占比连续四年超过98%。

　　对于上市后的发展，世茂服务显得较为自信，其从公司的成长性来看，有实力在头部公司中占据一席之地。