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这是过去10年房价跌幅最大的城市!

2020-10-14 07:45:00 和讯名家 

  本文授权转载自公众号国民经略(ID:guominjinglve),作者为凯风君,首图来自壹图网。

  10年过去,哪些城市房价不涨反跌?

  过去10年,中国房价经历过两轮大幅上涨:第一次是2009年“四万亿”的滥觞,第二次是2016年-2018年去库存和棚改货币化的加持,绝大多数城市都迎来翻倍式普涨。

  毫无疑问,涨幅最高的当属深圳,10年房价涨幅接近4倍,而偏远的三四线城市房价也许多实现了翻倍。

  然而,有一个城市房价不涨反跌,10年过去,房价仍未回到当初的高位。

  这个城市,不是鹤岗,而是温州。

  据中国房价行情网数据,2020年9月,温州住房均价为2.2万元,位居全国前列,超过武汉、成都、郑州、西安等众多强二线城市。

  这个数字看起来不低。然而,早在10年前,温州就曾创造过更高的记录,当时温州房价攀上3万元的高峰,超越北上广深杭,成为全国房价金字塔尖的存在。

  10年过去,温州房价不涨反跌,跌幅甚至超过20%,成为全国大中城市里唯一房价下跌的城市。

  这背后,发生了什么?

  温州是浙江第三大城市,2019年GDP总量高达6606亿元,跻身全国30强,超过沈阳、长春、厦门、石家庄、南昌等二线城市。

  温州2019年常住人口930万人,相比2010年增加18万人。虽然增量并不可观,明显落后于同省的杭州、宁波,但毕竟不存在人口收缩和城市收缩。

  从最近几年的经济来看,温州经济基本面、人口基本面尚可,不存在太大的问题,为何房价确保不及10年之前?

  这要从2011年说起。

  2011年是温州房价的最高点。这个素来以民营经济著称的城市,民富指数长期位居全国前列,“温州炒房团”更是在全国闯下了赫赫威名。

  早在2001年,一个由157个温州人组成的“看房团”携5000万资金奔赴上海,一次性购房100多套。从此之后,几乎每一轮楼市上涨潮里,都少不了温州看房团的身影,作为大本营的温州房价自然水涨船高。

  这一切都在2011年陡然逆转。

  根据国家统计局数据,2011年2月,温州房价涨幅创下历史新高。自此之后,温州陷入了长达4年的房价下跌之路,一直到2015年才止住。

  以官方发布的二手房数据来看,从2011年2月到2015年3月,温州房价最高下跌33%。虽然从2015年至今当地房价出现反弹,但相比2011年的最高点,跌幅仍旧超过17%。

  换言之,10年过去,温州房价普遍下跌了20%。

  要知道,这10年间,其他城市房价都在一路上行,即便不考虑持有等机会成本,货币贬值的成本同样不容忽视。从2010年到2020年,M2总量从72万亿攀升到213万亿,涨幅超过2倍,这背后的潜在损失更是可以想象。

  2011年,发生了什么?

  熟悉中国金融史的人都知道,2011年,温州民间金融借贷危机爆发。这场危机表面上看似只涉及金融层面,实际上一环套一环,直接波及到房地产市场,从而带动房价大幅下行。

  原因很简单,大量温州人席卷进了借贷危机之中。据央行温州支行调查数据显示,2010年前后,温州有89%的家庭或个人、59.67%的企业参与民间借贷,其市场规模达到1100亿元,相当于温州全市银行贷款总额的1/5。

  这些民间借贷资金,只有35%进了实业,其他都用于资金拆借与炒房。

  民间借贷就像是一个套环,一环套一环。无数企业和个人牵扯其中,只要有一个环节断裂,整个多米诺骨牌形成连锁反应,进而形成普遍踩踏,房价应声而落,一蹶不振。

  因为民间借贷危机导致楼市泡沫破裂,这在住房市场化之后还是第一遭,温州就此成为楼市泡沫的缩影。

  自此,温州炒房团开始退出历史舞台。在2016年以来的这波楼市浪潮里,已经看不到温州炒房团的身影了,取而代之的是深圳的投资客。

  这场楼市大跌,与1990年代的海南房地产泡沫的破裂、2017年以来环京楼市的走跌,并称为中国楼市上行年代为数不多的下跌样板。

  这场房价大跌,对温州未必不是好事。

  从房价收入比看,2019年温州房价收入比为12.2,远低于深圳的35.2,也低于杭州的17.7,与郑州、南宁等地相当,泡沫已不像当初那么严重。

  从经济来看,温州虽然经历了2011年的民间借贷危机,经济增速明显放缓,但最近几年来,经过金融排雷,经济发展重新提速,并在2019年重回中国城市GDP30强。

  温州式房价泡沫破裂,给未来有多少启示?

  其一,房价会涨自然也会跌,大跌不是孤例。1990年代海南房地产泡沫破裂,2011年温州民间借贷危机爆发,2017年以来环京楼市腰斩,2019年以来鹤岗等收缩型城市房价重回白菜价……这些案例都为狂飙突进的楼市提供了不少经验和教训。

  其二,房价与经济基本面息息相关。一场史无前例的大放水,一次空前的泡沫炒作,固然可以将房价推向历史新高。但无论是哪个城市,最终都要直面经济基本面的考验。一旦经济基本面出现问题,房价自然也就难以维持。

  其三,未来投资最需要重视的不是升值空间,而是安全性和流动性。我们必须要评估,一个地方的楼市,是否存在流动性,有没有持续上升的空间,能不能经受意外事件的冲击,是否能在横盘调整之后还能继续上扬。

  编辑:陈霞 丁媛

本文首发于微信公众号:苏宁金融研究院。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:张洋 HN080)
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