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资色·深度 | 领地经营性现金流回正之谜:开发资金支出下降近七成

2020-10-14 08:26:00 和讯房产  魏琼

 

招股书失效后仅3天,领地控股集团有限公司(下文简称:领地)在港交所提交了更新版招股书文件,新版招股书增加了领地2020年前5个月的财务数据以及部分不合规事宜。? ?

据和讯房产早前报道,早在9月末就有消息传出领地招股书因IPO违规而未通过香港证监会检查,领地对该消息真实性进行否认。但就3天时间就完成招股书的更新来看,领地对失效的招股书早就准备。

同时,领地新版招股书新增一项不合规事宜提到,领地一间项目公司因未有将若干预售所得款项存入指定托管账户而遭罚款,同时对该不合规事宜进行更为详细的披露。该不合规事项与和讯房产早前报道的领地IPO未披露违规事项不谋而合,说明早前领地在IPO信息披露监督管理机制有待完善。

从领地更新的招股书显示,公司规模较小,增速放缓,净利率持续下滑,未来利润增长可持续性存较大不确定性,加上负债攀升,难言优秀的财务数据,领地的IPO之路仍充满不确定性。

销售、净利率双降

最新数据显示,领地2020年前5个月收益同比增长181%至30.27亿,但不到2019年全年75.68亿的4成。根据房地产的结转周期,收益的增长主要源自前两年销售金额的增长。但随着房地产行业深度调整期到来,布局集中在四川一隅的领地,其快速增长态势或已按下暂停键。

据克尔瑞发布的数据显示,领地2020年1-9月全口径销售金额为171亿元,排名102位,较2019年同期的208.4亿元下降17.9%,行业排名下降18名。疫情对房地产销售的影响逐渐消退,领地仍未实现增长,由此看出,布局较为集中,领地整体抗风险能力偏弱。

销售下滑,意味着接下来公司的收益和利润增长的态势不可持续。

同时,据领地招股书披露,2020年前5个月公司毛利率为32.2%,较2019年年底有所增长,但净利率却一直处于下滑态势。数据显示,领地2017年、2018 年、2019年与截至2020年5月31日止五个月,净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%及 5.5%,5.5%的净利率已降至行业低位水平。

毛利率处于正常水平,但是净利率的持续下滑,折射出领地费用支出较多以及经营效率偏弱。销售和净利率双双下降,地产行业的利润空间持续被压缩,随着当前销售房屋进入结转期,领地未来的利润增长的可持续性正面临严峻挑战。

资本市场向来偏好强基本面支撑的企业,利润增长可持续性不足的公司,在处于规模加速度的地产行业,领地在资本市场的吸引力相对较弱。

负债攀升

“三道红线”监管要求下,房企在进一场大规模的降负债行动。据领地披露的数据显示,公司净资产负债率已经连续3年上升,截至2020年前5月底升至150%。较高的负债率预示企业较高的风险,或对未来融资以及企业的可持续发展均将形成制约。

回看领地的发展之路,依靠负债撬动规模发展,但由于布局集中在四川,资产不够优质,在行业深度调控之际,陷入了增长瓶颈。

冲刺千亿规模,于当下的领地而言,难度增加。销售增长陷入停滞,“三道红线”下居高不下的负债成为企业健康发展的掣肘。同时,攀升的负债规模在不断吞噬公司的利润。数据显示,领地2017年-2019年融资成本分别为8415万元、1.28亿元以及2.3亿元;2020年前5月领地融资成本同比增长82.5%至1.15亿元。

同时,领地面临不小的偿债压力,数据显示,领地2017-2019年以及2020年前5个月流动负债分别为86.47亿、173.4亿、292.8亿以及 331.87亿元,扣除合同负债后的流动负债分别为43.79亿、78.18、138.82以及146.02亿元,2020年前5月领地流动负债增长速度放缓。

现金流回正背后逻辑

需要注意的是,截至2020年5月底,领地的现金及现金等价物仅为34.11亿元,该数据与扣除合同负债后的流动负债比仅为0.23,于领地而言,短期偿债压力较大。

值得欣慰的是,在连续三年经营性现金流为负后,2020年前5月,领地实现经营性现金流回正,为3.73亿元。在领地的现金流量表数据显示,2017-2019年领地开发中及已竣工待售物业支出分别为2479.9万、90.54亿、88.05亿,该指标在2020年前5月仅为12.07亿元,同比减少34.52亿元,下降74.4%。该项指标的大幅变动成为领地2020年前5个月经营向现金流回正的重要原因。

开发中及已竣工待售物业主要包括土地成本以及建筑成本等。一般而言,房企通过控制拿地以及开工等方式,减少资金支出,从而达到优化经营性现金流的目的。而对比领地公布的两版招股书数据,2020年上半年,领地仍在保持一定的土地获取节奏,土地储备仍处于增长态势。数据显示,领地应占的总土地储备由2020年的2月29日的1331万平方米增长至7月31日的1615万平方米。

业内人士分析指出,综上所述,领地现金流回正可能与疫情下控制开工、减少建筑等各项成本,公司在开发方面的资金有所控制。

据领地披露,公司将继续加强收取客户款项及成本控制,以改善有关销售的现金流入情况,并提高管理存货和现金回笼的效率。

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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