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商品房交易风险大?收好这份《新房购买五大避坑指南》

2020-10-15 17:13:22 和讯房产 

    买房一直是国人安居乐业的大事,伴随着疫情逐步得到控制,楼市在“金九银十”也基本恢复了往年的热度。然而,面对海量新房盘源,经验较少的购房者对于新房购买风险认知不足,既容易蒙受损失,也模糊了心目中家的模样。据贝壳研究院统计,从2017年至2019年,关于商品房购买合同的民事纠纷共计34万余起,且呈逐年上升走势,2019年已上升至12万余起。

  那么,如何为购房者铺平安家之路。近日,贝壳研究院发布《新房购买五大避坑指南》,从房源信息、证件、过当承诺等维度帮助用户规避新房购买风险。

商品房交易风险大?收好这份《新房购买五大避坑指南》

  指南一:源头避险有必要

  如今,购房者买房首先会在网上搜索房源信息,时常会被“步行5分钟到达某商圈“、“紧邻地铁站”等信息吸引,而这很可能是为了吸引用户看房的噱头,事实可能并非如此。这种风险从源头上有可能避免,购房者在看房前可以在地图上输入起点和终点,亲自查询,做到心中有数。建议尽量选择口碑较好、具有一定规模,后续服务能够得到保障的第三方房产信息平台,从源头剔除掉虚假信息。

  指南二:广告信息慎对待

  近年来,购房者因为过分相信开发商的广告而踩坑的现象屡见不鲜,如开发商将仅剩15年产权年限的 “办公、商业服务”用途的商业用房,包装为“公寓”产品进行出售,与土地使用权证及商品房预售证中写明的用途不符。为了避免这种现象,保障购房者权益。建议购房者在签订合同前一定要对该项目《商品房预售(销售)许可证》等售卖资格上所标注的房屋用途进行核验。

  指南三:认准五证很关键

  关于商品房五证,即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售(销售)许可证》。购房者都知道五证不全的房子要慎买,但其中原因颇为复杂。

  首先,部分开发商存在资金链断裂,房屋烂尾的风险。其次,缺少法律保护,无法向开发商追责。以某开发商为例,其在未取得预售证的情况下,就销售了某小区的一、二期产品后,擅自变更规划,对其中两栋楼批五层建七层;另外,该小区物业公司未与业主委员会签订服务合同,物业公司曾对欠交水、电费的业主实施断水、断电,并与业主多次发生暴力冲突。项目五证不全,可能导致开发商与客户签署的购房合同无效,在发生纠纷时,客户无法有效保护自己的合法权益。

  再次,开发商在开发一个项目时,常常是分期开发,如所购买的楼栋未包含在预售范围之内,也属于五证不全。这就要求购房者在买房前一定要仔细核查五证信息:(1)看五证,需重点关注《商品房预售(销售)许可证》;(2)看用途:住宅、办公等;(3)看预售范围:单个项目的预售许可证一般分批发放,预售范围应包含购买房屋所在楼栋。

  其实,为了规避风险,可以提前通过“天眼查”、“企查查”等渠道查询开发商的资信情况,其中包含开发商的涉诉情况、被执行情况、股权出质情况、新闻舆情等等,建议尽量选择品牌开发商,会对后续的运营管理提供一定的保障。

  指南四:不利因素需关注

  在售楼处,需重点关注公示区的红线(房地产项目用地范围的边界)内外不利因素,包括噪声、异味、辐射、禁忌以及环境变迁等。

  事实上,国家要求商品房销售现场必须要将项目的不利因素展示给购房人,但也有开发商打一些擦边球,那么作为购房者,买房时就要做到多看——看销售现场不利因素公示牌;多问——主动询问不利因素有哪些等。

  指南五:过度承诺勿轻信

  开发商或受外界不可抗力影响,或为了推售房源,有时会承诺一些未来有可能无法兑现的事,例如:配套承诺难兑现:学区、医疗等配套在交房后未兑现,这违背了《中华人民共和国广告法》;展示承诺难兑现:园区、会所、样板间、精装修等展示区的品质、尺寸、用途、交付标准在后期交房时难兑现等;交房时间难兑现:交房时间晚于承诺时间;园区物业难兑现:物业与承诺的物业不匹配,或后期更换物业公司。

  作为购房者,需要将这些风险进行前置评估,尽量将关注的问题融入购房合同;另外,对于违约后该如何处理的情形,须有明确的条款说明,以免开发商违约却无法追究其责任。

  面对市场上刚需购房、改善性换房等诸多需求,贝壳研究院认为,购房者需要对潜在风险做到心中有数、对关键信息做到提前确认、对必要条款做到合同落实。对风险进行提前预估,并对风险进行排序,才能合理规避风险,住进安心好房。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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