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南京楼市调控风暴眼

2020-10-17 08:25:06 中国经营报 

本报记者 刘颂辉 南京报道

在单价倒挂近万元的限价楼盘诱惑下,一些南京的购房者正在铤而走险,通过PS手段伪造资金证明“上车”。

日前,一家TOP10房企南京公司的销售人员向《中国经营报(博客,微博)》记者透露,有的楼盘一旦客户摇号中签,不管成交与否都会算进销售员的业绩提成,因此有人私底下协助购房者伪造资金证明,“都是些不成文的操作,楼盘也会睁一只眼闭一只眼”。

10月11日,热门楼盘启迪水木滨江开发商在官方渠道发布公告,公司依据验资245万元、首付八成的要求进行审查,对不符合要求的一律取消摇号报名资格,或于开盘现场核查请离,对涉嫌违法的,将移交有关部门处理。

因伪造资金证明受到争议的不止是启迪水木滨江,据南京本地媒体报道,位于雨花台区的仁恒城市星光有销售人员告知购房者:“银行账户上只有二三十万,可以PS成两百万,然后可以拿着假的资金证明去报名。”

受访行业专家表示,上述造假操作主要在于楼盘提高了首付比例,验资数百万元,在时间紧急的情况下,一些置换需求不愿腾出资金,这也与现阶段南京楼市行情有关。

公开数据显示,楼市“金九银十”期间,南京新房认购量与供应量大幅增长。9月,南京新房认购10222套,成交5992套,认购量同比上涨43%,国庆假期前后日均成交量超过200套。不过,值得注意的是,从带看量来看二手房市场难言乐观,库存量已突破10万套。

资金证明造假风波

家乡在江苏宿迁的于先生,今年依靠自己的中级职称证明在南京落户,参加了四五个楼盘摇号活动后,他在城南成功买下一套房。

在南京城南的在售项目中,仁恒置地推出的仁恒城市星光是颇受关注的代表。在今年8月31日拿到第二批销售许可证之后,楼盘就不断通知意向客户们报名。

该项目共推出432套精装房,备案均价4.38万元/平方米,比周边的二手房价格还高出每平方米7000元。虽然设置了首付五成、验资200万元的门槛,但依然吸引了2506组购房者报名,中签率17.2%。按照相关要求,这批购房者冻结的资金达到50.12亿元。

据江苏公共新闻频道报道,就在9月6日开盘选房的前一天,有购房人王女士爆料称,在仁恒城市星光截至报名的前一晚(9月1日晚上),她还没把钱凑齐,也没办法出具200万元的验资证明。就在这时,仁恒城市星光一名销售员告知:“银行账户上只有二三十万,可以PS成两百万,然后可以拿着假的资金证明去报名。”

据报道,该名销售人员还表示,只要有购房证明,“不仅存款证明上的金额可以PS,上面的人名也可以PS”,也就是说一张200万元的存款证明可以给两个人同时使用。最终,在销售人员的线上指导下,王女士在仁恒城市星光报名成功了。

南京楼市新政“宁九条”第七条明确规定:利用虚假材料骗取购房资格或伪造资金证明,一经查实,可以取消购房资格并依法追责。9月下旬的一个工作日,记者就此来到仁恒城市星光售楼处,置业顾问以负责人不在为由,未回应上述问题。在随后与仁恒置地南京公司一名负责人的沟通中,其表示,具体以公司公告的信息为准。

负责开发仁恒城市星光的南京颐荟居房地产开发有限公司在“资金证明造假风波”后很快发布了通报信息:公司在项目APP网上报名过程中,进行了严格审查。因购房证明、身份证信息填写错误;存款证明不符合验资条件等情况,于摇号前主动剔除无效报名共计303组。已严格按照销售方案,在开盘现场对购房人进行资料核验,不符合核验资料信息的购房人不予入场选房。如发现造假情节,将严格自查自纠,及时处理。

记者在南京多家楼盘调查发现,上述造假风波后,南京新开盘的项目对验资证明的真实性筛查得更加严格。扬子江金茂悦一名置业顾问告诉记者,在最后一批房源开盘过程中,公司对验资环节要求非常严格,很多没来得及准备资金的,临时PS证明都被检查出来筛掉,并且采取了AI审批等方式,从线上到线下经过了三轮对比审核。

“两轮审核后,原来1万多组认筹客户,只剩4000多组符合资格。”其介绍,“有些客户验资的时候钱不够,直到签约的时候才凑到钱,而且要拖延时间,我们现在会杜绝这类客群。”该名置业顾问介绍说。

供应开闸交易火爆

南京是长三角地区的楼市热门城市,也是品牌房企竞逐之地,每年“金九银十”期间的市场行情牵动方方面面。

买房送金条、超过5000组人摇号抢总价1800万元的高价盘、在楼盘门口吃着外卖坐等摇号……记者在走访南京房地产市场期间观察到,楼盘的营销活动五花八门,有人从苏北的宿迁连夜开车到楼盘,只为摇号中签。

易居企业集团南京公司提供的数据显示,9月28日~10月11日,南京共认购商品住宅5787套,成交2706套。其中,10月5日~11日,南京日均认购商品住宅195套,成交229套。

新房密集供应是推动楼市交易火热的重要原因。国庆假期前夕,南京就有51个楼盘集中领取销售许可证,上市10775套房源,这个数字是南京楼市历史新高,甚至超过了个别一二线楼盘的整月取证数量。9月29日,南京市住房保障和房产局披露了第四季度商品住宅拟上市计划表,南京还有127个项目3.28万套新房入市,合计约388万平方米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,商品住房集中放量不排除是给“十一”长假做的准备,对假期的销售行情起了积极作用,当地政府在适度放松预售许可要求。

在楼盘集中上市情况下,竞争进入白热化,分化也十分明显。一些配套好、价格优势明显(一二手房倒挂、低价)的项目去化较快,而区位、价格优势不明显的项目,去化相对惨淡。

南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华表示,南京之前频频出现万人摇号行情,引起行业关注,为了不引起人员聚集,就让楼盘集中开盘,购房者尽量分散开,提高了楼盘的中签率。但其实仍只有40%开盘卖光,多数楼盘没有卖完。

南京网上房地产披露的数据显示,位于南京浦口区的三金鑫宁府于2017年7月首次开盘,项目共入网884套房,3年多过去,成交仅603套,不足七成。记者走访位于珠泉西路与江淼路交汇处的三金鑫宁府售楼处时,一名置业顾问介绍,项目共建有13栋高层住宅,现房销售,户型最小有127平方米,均价2.56万元/平方米,毛坯房交付。楼盘如今最大的亮点是,每个户型配有4平方米的设备阳台属于赠送范围,交房后可以敲掉墙面打通成一个房间,交房的业主已经在施工。

针对上述情况,记者致电三金地产旗下的南京江北三金房地产开发有限公司负责人,其听到赠送面积后就立即挂掉电话,未予回应。

南京市浦口区住房保障和房产局市场监管科回复表示,执法工作人员已前往现场核实三金鑫宁府的偷面积行为,并且督促开发商整改,重新开放毛坯房的样板间,要求在销售过程中的说辞与交付时保持一致。

二手房局部遇冷

动辄数百万资金证明的改善楼盘在南京销售火热,一些总价低的二手房被抛售出来。吴翔华表示,近期二手房挂牌量明显增加,市场已出现大量的置换需求,短时间二手房均价会轻微下跌。

研究机构的数据显示,南京在售二手房数量持续上涨,而二手房成交量在下跌。链家官网数据显示,截至10月15日,南京在售二手房数量为102383套,9月成交均价为28661元/平方米。南京的二手房房东开始抛售手上的房源,在各大中介平台,不时能看到“降价急卖,价格可谈”的帖子。

10月9日,贝壳找房发布了2020年城市“十一”找房热度(二手房市场),西安、广州、苏州的城市总带看量增幅较大,较去年同期分别增长155.5%、146%和112.5%,在南京、武汉和天津,“十一”假期带看量增幅排名靠后,同比涨幅未超过20%。

7月底出台的“宁九条”对二手房交易起了“釜底抽薪”的作用。该方案规定,完善住房限购政策,夫妻离异的,任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这意味着,南京全面封堵了“真买房、假离婚”的操作。

“我们店的二手房成交量在明显减少,后续成交价格还可能继续走低。”易居房友一位长期从事二手房销售的店长表示,以前相当一部分客户是拆迁后家庭有多套房源,通过假离婚买卖了二手房,如今已行不通。

二手房市场一直以来是探究楼市动向的风向标。南京新房供应量上涨,刚需、改善各类产品接连入市,在“买新不买旧”的观念下,二手房市场成交压力可想而知,资金上“卖一套再买一套”的购房逻辑变得更加困难。

(责任编辑:王治强 HF013)
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